2021年6月,上海开启第一轮集中供地,起家粤港澳的开发商鹏瑞报名参赛,首战便传捷报,底价竞得自贸区临港新片区一地块。

这一结果几乎没有悬念,为了拿下这块地鹏瑞此前早有部署。

随后该项目被命名为鹏瑞·云璟湾。


(资料图)

一年时间过去,这个被宣传为“深圳湾1号执笔者的上海首作、半岛国际社区、超低能耗建筑“的项目开盘爆冷。

493套房源,仅收获258组认筹数,认筹率52%,甚至没有触发积分,不仅如此,选房阶段本就为数不多的认筹客户里100多组选择放弃。

开盘半个多月后,鹏瑞·云璟湾493套房源,仅售出154套,去化率31%,尚有339套待售。

上海楼市的热闹与喧嚣仿佛都与鹏瑞·云璟湾无关,操刀了顶豪项目深圳湾1号的开发商这一次玩不转上海的郊区盘。

鹏瑞遇冷

从粤港澳挺进长三角,鹏瑞将第一站定在了上海浦东新区临港新片区。凭借着产业规划和人才引进政策等优势,这一区域曾诞生过多个红盘。

譬如,2021年的第四批次新盘中,远洋红星临港天铂认购率超300%,同期的大名城映晖、滴水湖馨苑双双触发积分……但这般热闹的场景,鹏瑞没有赶上。

今年6月,上海第二批次新房一口气上新46个项目,其中位于临港的6个新盘均未触发积分制,这其中就包括鹏瑞·云璟湾。为刺激去化,该项目更是在认购阶段直接“打折”。

据报道,鹏瑞·云璟湾的销售人员在与购房者沟通中曾表示,认购客户在选房时可享总价优惠0.5%,按时签约还有0.5%的优惠,全款支付再优惠1%,加起来就是总价的98折。

这类情况在提高首付、加售装修包、变相挑客的上海楼市中鲜少见到,而即便是给出优惠,鹏瑞·云璟湾的认购率仍不如人意,493套房源中仅有258组认购。

项目遇冷有市场因素,也有其自身属性以及推盘节奏踏错的原因。

上海中原地产市场分析师卢文曦在采访中向记者表示,临港片区的火热已经持续了一段时间,供应放量十分明显,前期积累的市场需求迅速消化后,后期需求无法在短期内续接,“市场需要有一个短暂的停歇”。

推盘节奏方面,鹏瑞·云璟湾首推便放出493套房源,在卢文曦看来,这一供应量明显偏离当下主流投放节奏,“当下市场投放量基本是在300套上下,投放节奏也需要把控一下,认筹效果应该会好很多”。

另一行业人士也表达了相似的看法,位置太靠海、一次推出的房源太多、不临地铁等,这些都在一定程度上影响了购房者的预期。同时,临港同期在售的项目也并不少,例如中建御湖澜庭、特发学府里等,“竞品太多,鹏瑞·云璟湾没啥优势”。

扩张野心

于鹏瑞而言,云璟湾更大的意义或许在于项目本身。这是公司挺进长三角的第一个项目,亦是布局上海的第一子。

2021年6月,上海首轮集中供地开拍,鹏瑞以17.38亿元的价格竞得自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区地块,成交楼面价约8104.28元/平方米。

这宗地设有较为严苛的附加条件,如须引入世界顶尖科学家冠名实验室,保障顶尖科学家的科研空间需求,打造世界级的新时代重大前沿科学策源地等,而这些条件又与鹏瑞颇为契合。

摘地前两个月,深圳鹏瑞公益基金会向上海世界顶尖科学家发展基金会捐赠10亿元,用于支持基础科学研究、国际科学合作交流及扶持青年科学家成长项目,而世界顶尖科学家(上海)科学集团有限公司正是在上海临港新片区注册成立。本次鹏瑞竞得的就是临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块。

彼时有市场有声音认为,这宗地实为鹏瑞量身定制,看中的就是该公司多元化的科研背景。

过去很长一段时间里,鹏瑞的足迹都未踏出大湾区,公司开发项目也不多,2013年打造的深圳湾1号是其最具代表性的作品。这是与汤臣一品齐名的中国十大超级豪宅之一,包括许家印、萧敬腾等在内的名流富商都曾在此置业,当下的二手房成交价已经达到30万/平。

2019年以来,鹏瑞开始陆续通过招拍挂、旧改等方式在珠海、佛山、东莞等地补仓,2021年更是按下加速键,一口气“吃下”华夏幸福南方总部位于深圳、东莞等地的大约10个旧改项目。

2021年3月,市场有消息称,时任华夏幸福首席执行官暨总裁吴向东将撤至鹏瑞,且南方总部旗下的城更业务也将一并转让予鹏瑞。同年6月,华夏幸福深圳城市更新公司更名为鹏瑞(深圳)城市发展有限公司。

此后,鹏瑞开始四处攻城略地。去年8月,其拿下了深圳罗湖莲塘口岸改造地块,预计总投资2.6亿元;9月以51.78亿元的价格拿下佛山三龙湾双子塔产城综合体项目,折合楼面价约9194元/平方米;11月拿下广州天河区金融城地块,总价49.58亿元,总投资额不低于160亿元;今年3月中标深圳市宝安区西乡街道铁岗旧村城市更新项目……整体来看,鹏瑞所摘项目多为投资周期长、资金沉淀量大的旧改或商业综合体。

关键词: 华夏幸福 城市更新 的开发商