本文来源：时代周报 作者：刘婷
“去年很难，今年也不会轻松。”3月22日，在招商蛇口（001979.SZ）业绩会上，招商蛇口董事长许永军表示，房地产市场发展至今，运行逻辑已发生根本变化。人口红利、城市化红利和金融化红利等，有的已消失，有的逐步减弱。未来房地产行业，仍将以“稳”为主。
对于2022年的房地产市场，招商蛇口管理层人士均审慎看待。
招商蛇口董事总经理蒋铁峰认为，由于房地产行业趋势改变，商品房销售额已见顶。此后，商品房销售额将逐步下滑，预计下滑比例将达30%以上。寻找第二曲线，是招商蛇口的重点方向。
招商蛇口的审慎，体现在业绩目标上。
2021年，招商蛇口累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。2022年，招商蛇口将力争实现签约销售金额3300亿元，销售额目标与2021年销售额基本持平。
“哪里回报率高去哪里”
房地产行业承压，挑战高负债企业的资金承受能力。而对融资成本低、现金丰厚的央企国企而言，行业洗牌期给予整合机会，可借力收并购提升市场占有率。
头顶央企光环，招商蛇口拿下今年行业首笔收并购融资。1月12日，招商蛇口发行首笔并购类票据，首期发行额为25.8亿元。
业绩会上，当被问及是否将进一步争取并购融资机会时，招商蛇口财务总监黄均隆表示，房地产行业变化给公司提供并购机会，公司在秉承稳健并购策略的基础上，充分考虑利用并购贷的可能性。若有合适的项目，在考虑风险的前提下，公司会积极争取并购贷款。
关于收并购标准，蒋铁峰用12个字概括：积极寻找、谨慎决策、慎重出手。
蒋铁峰透露，行业进入下行期，市场上收并购信息多且杂。并购项目风险多，但回报率高，招商蛇口综合判断资产质量、风险、回报率等因素，考虑是否进行收并购。目前，招商蛇口正与多家房企接触，如果有实质性进展会及时披露。
“拿地和并购相同，哪里回报率高（我们）就去哪里。”蒋铁峰坦言。
除在收并购市场上寻找机会外，招商蛇口在公开拍地方面亦表现出进取性。
年报显示，2021年，招商蛇口累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。
在产城联动方面，招商蛇口全年获取项目9宗；在兼并收购和城市更新领域，落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；全年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米，货值超1200亿元。
毛利率有望见底
近期，房企陆续发布2021年业绩预告。据中指研究院统计，A股已有64家房企发布业绩预告，亏损27家，占比42.2%。
受行业环境影响，“招保万金”均面临利润下行压力。
2021年，招商蛇口公司实现营业总收入1606.43亿元，同比增长23.93%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。
对增收不增利的原因，招商蛇口在年报中解释称，受行业下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降。同时，公司计提信用减值准备共计43.72亿元，减少归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元。此外，公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。
时代周报记者从业绩会上获悉，随着结转地块利润率增加，招商蛇口毛利率有望见底。
黄均隆表示，毛利率下行是行业共性。受房地产行业结算周期影响，此前，招商蛇口结算地块主要为2017-2019年拿的高价地，此类地块集中结转，导致毛利率下滑。今年开始，招商蛇口将结转2019年之后所拿地块，相关毛利率更高，预计毛利率水平将有所提升。
“2021年下半年拿的地，毛利率可观。”蒋铁峰补充道，招商蛇口已有多项拿地指标，“宁可不拿、不要拿错”。
已持有60个商业项目
管理红利时代，招商蛇口将从以开发为主，向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变。招商蛇口的第二增长曲线中，商业是重中之重。
招商蛇口副总经理聂黎明表示，进入存量时代，商业是招商蛇口的成长型业务。2022年，招商蛇口将继续朝“双百目标”努力。
2021年，招商蛇口正式对外宣布了持有物业双百目标，即到“十四五”末，商业实现百亿元经营收入，持有百个大型集中商业。
目前，招商商管已布局全国25个城市，持有商业项目60个。报告期内，招商蛇口获取4宗集中商业项目，位对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米。
截至2021年年末，招商蛇口主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。
