近日，瑞信发布研究报告称，下调合景泰富集团(01813)评级至“中性”，并调低2012-2023年盈利预测6%至11%，以反映入帐时间表缓慢，另下调资产净值预测6%，目标价由11.3港元降至8.23港元。
该报告称，集团今年首9个月完成全年销售目标1240亿元人民币的62%，若要达标，第四季销售需按年增25%，平均每月销售额要达到160亿元，全年完成业绩恐有压力。
这家地产公司凭借在土拍市场上激进的举牌，晋升“新华南五虎”。去年，合景泰富集团的合约销售额终于突破千亿大关。为了继续巩固其增长规模，合景泰富将2021年的销售目标定在1240亿元，较去年增长约20%。
2021年，在中央‘房住不炒’、‘因城施策’的政策主基调下，房地产行业发展仍将以‘稳’字当头，预计今年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。在如此环境下，前三个季度只有六成的销售目标完成率，其能否达成既定目标，似乎增添了几成未知数。
未来留下了多少隐患?
在销售进度缓慢之下，合景泰富的经营业绩数据全面下滑。2021年10月8日，合景泰富发布公告显示：2021年9月预售额为52.60亿元，同比减少了49%;实现销售面积为28.9万平方米，与去年同期相比减少了50.5%。
事实上，《每日财报》发现，不仅是9月份的业绩下降，7、8月份业绩也不容乐观。7月份81.3亿的销售业绩，相较于6月份的103.04亿环比大降21%，较去年同期减少11.9%。8月单月，合景泰富集团与其合营企业及联营公司的预售额为71.9亿元，与去年同期相比减少25.2%;预售建筑面积约为38.3万平方米，与去年同期相比减少41.7%。
从半年报看，2021年1-6月份，合景泰富的销售额为562亿元，虽然同比大增53%，但目标完成率仅为45.32%。业绩环比下降之下，其年度销售目标恐难达成。
此外，从经营业绩来看，合景泰富上半年营收129.7亿元，较重述后的2020年同期营收仅增长0.3%。特别是作为营收主要来源的物业开发，其营收相较去年同比下滑2.1%至121.89亿元;而销售成本却同比增加3.61%至90.74亿元，导致毛利润大幅下滑至39亿元。
值得注意的是，今年上半年，合景泰富的“三费”增长迅速。销售费用大增86.92%至7.83亿元;管理费用增长24.1%至8.88亿元;财务费用也同比大增39.6%至7.63亿元;而其他收入和公允价值变动上面，合景泰富都是同比大幅下滑，其他收入减少了27.37%至8.85亿元，公允价值变动也损失了6012万元，同比下滑685%.
而营收的下滑和各项成本的上升，导致上半年合景泰富的营业利润下滑了45.9%至22.91亿元;净利润下滑22%至28.53亿元，其中归母净利润和少数股东净利润分别下降21.71%、30%至27.53亿元、1亿元。
要知道，在如今房地产监管趋严，各地楼市限价政策频出之余，房企利润空间持续收窄，净利润的明显下滑也可以侧面反映房企的穿越周期的竞争力不足。所以，合景泰富触达千亿业绩背后，更要注意给未来埋下了多少隐患。
财务状况一般的黄档房企
截至今年6月底，合景泰富的净负债率约为54.1%，较去年末减少7.6个百分点;剔除预收款的资产负债率下降3.3个百分点至71.8%;现金短债比从1.6倍提升到1.8倍，脚踩一道红线，继续维持黄档水平。
不过比较值得注意的是，从数据来看，合景泰富三道红线”负债指标继续优化，靠的是做大净资产。今年上半年，合景泰富的净资产从2020年底的539.16亿元，增加到619.18亿元，增加了80.02亿元，增幅约14.84%。
而合景泰富净资产的增长，又主要靠的是少数股东权益的增长。数据显示，今年上半年合景泰富的少数股东权益从2020年底的103.81亿元，增加至171.59亿元，增幅高达66%。而其母公司权益从2020年底的435.35亿元，增加到447.59亿元，增幅仅有2.76%。
也就是说，今年上半年，合景泰富的少数股东权益占权益总额的比例，已经高达33.06%。由此可见，合景泰富的降杠杆、降负债，明显有“明股实债”的味道。
《每日财报》关注到，在现金流方面，2021年中期合景泰富经营性现金流净额为20.97亿元。较去年同期仅增加0.66%，投资性活动现金流净额下降24.95%至-55.47亿元;
与此同时，融资性活动现金流净额大增1145%至54.43亿元，可见今年上半年通过销售回款的经营性现金流自我造血乏力，主要依靠外部融资借款输血，相应的融资需求激增。
此外，合景泰富的资产负债表中还潜藏很多经营性的风险点。比如应收账款及票据仅23.75亿元，同比减少了2.47%;存货同比大增29.92%至806.3亿元，存货总量的风险高企，在行业调控之下面临减值风险。
而同期的其他应收款虽然增加了90.5%至144.7亿元，但应付款的规模更大，且增幅更快。应付款方面，应付账款及票据，大增39.48%至127.5亿元，应付票据的激增，且规模超过百亿元，在新的监管措施中，已将房企商票也纳入监管;应计费用及其他应付款354.2亿元，同比增加18.24%，应付联营公司款项34.15亿元，同比增加118.13%等等;因此，从核心财务数据的角度而言，合景泰富的财务风险也在增加。
综上不难发现，在其他一众房企开启扩张之路时，合景泰富有些偏晚了，而政策真收紧时，其还在陶醉于千亿销售业绩上。“慢半拍”的合景泰富显然算不上安全，而接下来，这位“新晋千亿房企”还能在千亿俱乐部中撑多久，恐怕真不好说。
(文/每日财报 何嫱)
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