日多地针对开发商降价等问题出台政策或约谈相关企业,这一现象引人关注,限制新房价跌幅所谓“限跌令”,被认为是房地产市场由热转冷的标志之一。

今年首个楼市“限跌令”,即8月中旬湖南省岳阳市住建局发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,新房销售价格不得低于备案价的85%。据中原地产研究中心统计,期已有多个城市出台类似政策,包括唐山、沈阳、菏泽、昆明、江阴和岳阳等。如江阴市提出,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

新房价限制跌幅这一调控政策并非首次出现。2014年杭州市曾规定,商品房实际成交价低于备案价格超过15%将被限制网签。2017年在广东省中山市、2019年在安徽省马鞍山市等地都曾出台新房价限跌政策。

当前,楼市调控可为双向调控,即限跌也限涨。楼市双向调控,旨在维护楼市稳定,即不仅要维持房价涨幅,也要保证房价跌幅。期,海口、三亚接连升级楼市调控,要求已备案过的商品住宅项目,原则上一年内不涨价。而房价限跌政策可以分析,当地楼市库存压力大,有效需求不足,房企有降价的驱动。

发布“限跌令”城市逐步增多,也足见楼市地域分化的趋势。出台“限跌令”的城市主要以弱二线或三四线城市为主,而上涨动力强劲的多为一线城市或强二线城市。一般来说,大城市、一线城市天然具有人口或人才“虹吸”效应,具有公共服务、交通、信息资源、就业机会等相对优势,会吸引更多的人口流入或人才留下,这也是大城市或一线城市房价强劲上涨的动力之源。当然大城市人口、人才“虹吸”效应,也加剧了人们对大城市、一线城市房价上涨的预期。

相反,弱二线或三四线城市则处于弱势,其产业结构相对单一、传统,升级较慢,人才也相对匮乏,经济增长动力缺乏,对人口的吸引力也处于弱势。人口、人才吸引力不足,弱二线或三四线城市房价缺乏上涨动力与预期,在政策调控下房价下调,也是自然现象。当前弱二线或三四线城市房价下跌,即是楼市政策调控下的必然,在某种程度上也可以说是地域经济发展分化的一种表现。

对于弱二线或三四线城市来说,楼市库存压力大,房企可能过度营销,打价格战,从而导致出现房价过快下跌,这将给楼市带来很大风险。会发生诸如较早购房者不满降价要求退款,甚至过度维权等;或发生房贷违约,出现断供,影响金融稳定;或因一个楼盘降价,其他楼盘也跟着降价,一旦房价过快下跌,可能带来难以预测的后果。当前多地之所以出台房价“限跌令”,一方面在于维护市场稳定,另一方面也有地方政府对“土地财政”的依赖因素。房价下跌意味着地方“土地财政”收入将减少,对于产业单一、税收来源单一的地方财政来说,其容忍度较低。

有观点将房价“限跌令”作为楼市由热转冷的标志之一。但笔者认为,各地房价“限跌令”或更多地凸显出楼市地域分化的一种趋势。房价下跌,从某种程度上来说,也可反映出当地住房刚需乏力。事实上三四线城市的收入与消费能力有限,一旦房价上涨过快或房价过高将会产生较大的民生问题。因此,楼市的涨跌,应依照各地经济发展状况具体分析,无法一概而论,更不可能一刀切。

对于弱二线或三四线城市房价相对下跌,并非一定是坏事,房价相对下跌或将减少农民进城难度,加快城镇化进程,推动城乡融合发展,可相对缓解弱二线或三四线城市库存压力。不论限涨还是限跌,楼市双向调控,其指导思想还在于一个“稳”字。房价“限跌令”主要是维护市场的稳定,但楼市的稳定从根本来说,还在于有效需求与有效供给,因此,笔者认为,对弱二线或三四线城市房价下跌不必过度紧张。