编者按:

一直以来,住房问题都是老百姓关心的最大民生问题。当前,房地产市场也出现了较多新情况,有知名房企资金链断裂,也有地方政府发布房价“限跌”政策,还有相关上市公司借融资的钱购买商业住房等。编辑就这些热点,特选刊相关评论一一解析,以飨读者。

按照监管要求,从今年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

这不是一般要求,而是刚要求。如果不能完成达标任务,有些房企可能就要面临十分严峻的资金困难,甚至出现资金链断裂风险。当然,也会有企业根本等不到达标的最后期限,就已经倒在达标之路上的。

所谓的“三道红线”,是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。其中,剔除预收款后的资产负债率不大于70%,是房企最难实现的目标。因为,相当一部分房企,是在用预收款维持资金链衡、保持资产负债率的不碰线。实际上,这一切明显存在“水分”、存在“泡沫”,必须剔除。否则,会使房地产风险无限夸大,使房企的虚假繁荣继续维持。

按照踩线情况,又将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,“红档”企业有息负债规模不能高于现有水,“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%,“黄档”企业不得超过10%,“绿档”企业不得超过15%。

客观地讲,面对管理层提出的“三条红线”目标,多数房企还是比较重视的,都在积极采取各种降负债措施,放缓扩张速度,尤其不再盲目扩张、负债扩张,争取尽快进入或者稳定在绿档企业,维护公司安全经营。但是,从实际情况来看,日积月累的负债规模和负债结构,尤其是不断收紧的信贷政策,让相当一部分房企无法在短时间内取得明显成效,要想进入绿档企业,并不是一件容易的事。根据贝壳研究院重点统计的A股与H股合计的85家房企中,32家房企“零踩线”,跻身绿档,其中万科、佳兆业、雅居乐新加入;31家房企一条踩线,位列黄档;8家房企降负债情况仍未有较大改观,三线均踩在红档之列。

特别需要注意的是,在大型房企中,国有房企的安全状况总体好于民营房企,如保利地产、招商地产、华润置地、华侨城等,都处于“三条红线”安全范围之内,且安全度都比较高。只有绿地控股问题较大,脚踩两条红线,且踩得比较深。也许,主要是与跟随高铁闯天下、但住房销售状况不佳有关,带来了绿地控股负债规模不断扩大、资产负债率不断攀升、安全越来越差。

从总体上讲,无论是国有房企还是民营房企,以及具有外资背景的房企,这些年来都在重复着负债扩张、规模扩张、盲目扩张的套路。在房地产市场火热、融资环境宽松的情况下,当然风险可控,问题也难以暴露。随着房地产市场逐步趋于稳、房价出现稳定、购房者不再冲动购房、融资环境收紧,房企隐藏的风险也就开始暴露,特别是大型房企,被虚假繁荣掩盖的矛盾,迅速出现。一段时间以来,多家头部房企出现了资金链紧绷的问题。

如恒大、富力、绿地、蓝光发展等,都火光直冒,风险不断显现。特别是富力,3年前还在为万达“尽心”,购买了万达的酒店项目,今天的富力,恐怕要面临资金链断裂的风险了。而恒大则直接出现了资金链断裂风险,以至于管理层也出面约谈恒大高管。绿地集团虽有国企背景,日子相对稳定一些,也无奈债务太大、资产负债率太高,如果没有强有力的措施,靠别人去救,也不是一件容易的事。

从总体上讲,房企的日子不是太好,多数房企处于比较艰难的状态。即便是绿档企业,也难言日子舒坦,也随时面临回踩红线、资金链紧张的矛盾。特别是那些产业过于多元化、过于追求时髦的房企,可能日子更难过。如恒大、融创等。相反,万科、碧桂园等比较专业的房企,日子就明显比较好过,达标的概率也更大。即便有个别指标不达标,风险也不是很大。

这也意味着,房企也需要突出主业,要抓住关键,而不能什么都想做。特别是造车等耗资太大的项目,更是今天的房企不能触碰的。否则,就是碰得一鼻子灰,甚至头破血流。而如何降低负债、化解风险,则是当前房企最需要做好的工作。降低房价,加快售房,回笼资金,则是重中之重。只是,从上半年房企的售房情况来看,效果并不理想,没有能够做到压力前移,而把销售的压力放到了下半年。毫无疑问,这是非常可怕的事。