上半年行情正式收官，三大指数悉数收红，但地产板块却跌超10%，成为A股排名垫底的板块。究竟地产板块是否见底了?
6月30日，地产龙头万科，在深圳举办2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会及2021年第一次H股类别股东大会。股东大会上的最新内容或给大家了解地产板块最新情况。
对于万科的股价表现
大股东力挺、郁亮称主观上要更努力
本次股东大会上，万科董事长郁亮与众管理层出席。
在问答环节中，第一个提问便是关于万科股价。数据显示，今年以来万科跌幅超17%，最新收23.81元每股，市值2698亿元。
有投资人提问：想问一下地铁的领导，最近万科的股价一直都是下跌的，今年的股价最高点到现在下跌了30%左右，想请教一下作为大股东的角度是怎么看待这次股价持续下跌呢?
大股东力挺万科：股票难免有涨有跌，会长期持有万科股票
万科第一大股东深圳地铁的董事长辛杰表示：我们相信万科，它是受人尊重的企业，我们会信赖和支持。万科是一家可持续发展的企业，业绩每年上一个台阶。万科也是品牌知名度很高的企业，我是老深圳人，看着万科成长35年了，从小企业一步步成长为到世界500强企业。同时我们也很认同万科的商业模式，尤其是最近提出的“从开发为主转向开发与经营并重”的经营策略。我认为万科的发展远景非常好，同时有很好的管理体系、企业文化，去年万科也取得很好的业绩，万科团队非常值得信赖。短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。
深铁和万科是一家人，我们相信在郁亮主席的带领下，万科一定会越来越好，深圳地铁会长期持有万科股票。
郁亮：我们在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切
万科董事会主席郁亮则表示：万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素，但我们在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。股东的声音我们都听到了，我们希望能够在包括大股东在内的所有股东支持下，万科能够做得更好。
知名私募：优质地产公司
确实被低估太严重
值得注意的是，近期，知名私募泊通投资董事长兼首席投资官卢洋认为，优质地产公司确实被低估太严重。在他看来，首先，地产行业在国家经济下行周期里，国家会适度放松。近期有两个事情具有代表意义，其中一件事黑石溢价60%收购SOHO中国的股权，导致SOHO中国的股价短期涨了100%，SOHO中国的核心资产是北京上海核心地段的写字楼，这个事件说明财务状况良好的地产公司，确实被低估的太严重了，所以外资愿意溢价60%在香港收购折价的房地产好公司的股票。他相信时间窗口应该就在下半年。
郁亮回应不增加分红比例万科2000多亿净资产都是股东的
还有投资人提问关于分红比例：公司法定公积金已经超过50%了，今年还是按照65%提任意公积金，未来有没有把计提任意公积金下调，增加分红的比例?
郁亮表示：如果哪天房地产行业真的没生意可做了，届时我们所有实现的利润应该分掉，不应该留着，如此管理团队的压力也较小。万科过去在资本市场上累计融资300亿左右，我们现在已经累计分红800多亿了，还有2000多亿净资产，所有这些都是股东的。所以关于分红的问题，如果我们给股东回报只是分红，那反而简单。如果行业还有发展机会的话，我觉得应该是现在这样，部分留在公司里，以便抓住未来的发展机会。
大家注意到今年以来房地产行业有很多变化，如双集中、三道红线等，这都说明一个道理，钱比过往更金贵、更重要了。目前房地产行业正在回归到普通行业，当它回归到普通行业的时候，尤其像我们这类业务的公司可能资产是相对比较重的，也就是相对比较需要钱的。所以对于在派息上来说，我们希望给大家提供稳定、可预期的派息，我们基本上是按照35%的派息率进行派息，股息率在4%-5%之间。我们的股票有点类似债券性质的股票，因为它的分红率相对稳定。如果派息率忽上忽下，反而可能有问题。
我们去年定股息的时候，恰巧是新冠疫情最复杂的时候，所以我们暂时将派息率下调到30%左右，今年尽管新冠肺炎还没有结束，但没有存在不确定性，我们马上恢复到35%，我们希望这个派息率是稳定的，这也便于投资者买万科股票的时候作为一个参考。借这个机会也说一下我的看法，我觉得分红是公司给股东回报的一个方式，但我们还是需要兼顾平衡，如果钱在我们手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该把它全分掉。
万科物业一定会上市
但目前还没有计划
在物业服务方面，万物云扩大业务布局，定位为空间科技服务商，构建“空间”、“科技”、“成长”3个板块，业务布局包含“住宅物业服务-万科物业”、“商业物业与设施服务-万物粱行”、“智慧城市服务-万物云城”、“社区生活服务”、“万物成长-孵化器”。
2020年万物云实现全口径收入182.04亿元，同比增长27.36%，过去5年复合增速为36.86%。其中住区空间服务收入100.52亿元，商业空间服务53.14亿元，智慧城市服务9.91亿元，社区生活收入9.85亿元，万物成长收入8.62亿元。截至2020年末，已在管面积5.66亿㎡，其中47%来自于万科以外。
有投资人提问：在物业管理这块，郁总一直说要多元化发展，现在在房住不炒的情况下，物业管理营业收入占总体收入不到4%，怎么去做业务上的平衡呢?还有万物云有没有上市的时间点?
郁亮表示：衡量一个业务值不值钱，很难仅从收入去衡量，比如现在看到很多物业公司的市值都超过母公司的市值，但物业公司的收入肯定没法和开发业务比。所以只拿收入来衡量转型成功，是不现实的。虽然不能简单用同一个指标去衡量，但是可以用一个标尺，也就是从长期最大化市场价值去衡量它。这包括收入增长、要盈利，还有未来前景等等构成因素。我们要盯着这些基础东西，下功夫做事情。
比如最近我们特别重视一个业务叫朴邻，物业安全员年纪大了之后，转行做什么?先转行做二手房买卖，因为他熟悉小区情况，跟客户建立了良好关系。今年上半年我们有百万收入的明星经纪，是内部转岗出来的。那除了二手房，是不是还可以卖一手房呢?我们最近也试验成功了。所以我们的万物云未来是一个平台，未来衡量它的价值既要看本身业务的规模、收入增长等情况，也会关注新的业务开辟得怎么样。
我们物业服务，我们一定会让它上市的，这点放心，但如果我们只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。在这方面我们也在不断取得进步，我们进入了更多城市提供城市服务，内部协同的像朴邻渠道也在更加完善。我们会考虑在未来适当的时候给它做上市安排，但目前还没有上市计划。
万科已于一季度末回归绿档
万科 总裁、首席执行官 祝九胜 在做2020年财务状况汇报时表示，报告期内，万科实现权益净利润415.2亿元，同比增长6.8%，连续10年复合增长率超过19%;实现加权平均ROE20.1%，连续10年超过19%;年度拟分红145.2亿，同比增长23.0%，连续29年现金分红，上市以来合计分红836.9亿;2020年公司实现经营性现金净流531.9亿元，从2009年至今，连续12年经营性现金流为正。年底公司净负债率18.1%，连续20年低于40%;信用评级保持行业领先。
在“三道红线”指标方面， 万科 已于一季度末回归绿档， 万科 有信心长期保持在符合监管要求的水平，公司的融资 成本 处于低位。
目前万科集中式公寓规模全国第一
在租赁住宅方面，目前公司的集中式公寓规模全国第一。2020年在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业3.3万间长租公寓;年底在33城市累计开业14.24万间;已开业项目整体出租率大于95%;2020年实现收入25.4亿元，同比增长72.33%。租赁住宅业务持续提高服务质量，打造青年创新生态社区，并积极探索6类合作模式。
物流仓储方面，2020年万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库收入12.9亿元，同比增长29%;冷库收入5.8亿元，同比增长60%，已经是国内最大的冷库运营商。万纬管理规模继续扩大。2020年底，在44个城市累计管理148个项目，可租赁建面1,148万㎡。其中，高标库128个，可租赁建面1,062万㎡;冷库20个，可租赁建面86万㎡。公司不断提高开发效率，完成行业首个快建高标准冷库。疫情期间我们也积极承担社会责任，厦门、宁波、成都等地3个冷链园区被当地政府指定作为中转监管仓。
房地产行业正式进入管理红利时代
祝九胜 在会上指出，重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等政策的相继出台，标志着行业正式进入管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分。
另一方面，城市化进程尚未结束，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然突出;住房租赁需求前景广阔;城市更新、老旧小区改造蕴含发展机会;物业服务参与社区治理、城市治理的潜力巨大;疫情下冷链仓储迎来快速发展。为城市、为客户的美好生活做出更多贡献，既是使命，也是机遇。
中国基金报记者 房佩燕
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