北京住房租赁市场将迎来最严监管。2月2日,北京市住建委、北京市市场监督管理局等五部门联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(下称《通知》),从限制资金池、加强租赁合同管理、建立租赁纠纷调解机制等诸多方面,进一步强化对分散式长租公寓企业经营活动的监管。该《通知》也被业内评为是最严长租公寓监管政策。

《通知》提出,一方面,住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金,收、付租金的周期应当匹配;另一方面,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业;此外,住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,收取的押金数额不得超过1个月租金。

中指研究院调查事业部研究副总监战雪在接受《证券日报》记者采访时表示,导致长租公寓此前问题频出的主要原因与其“长收短付”、违规使用“租金贷”等高风险经营模式有较大关系。北京此次发布的政策措施,明确断绝了长租公寓企业的高风险经营模式,并且相比于其他城市一般仅采取监管租金的措施来说,北京此次的政策手段无疑更加严格。

从内容上看,限制企业“资金池”无疑成为此次新规中最核心的内容。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时坦言,上述三项政策内容,主要对准了三种类型的资金管控,包括租金、押金和首付贷资金。具体来看,对于租金来说,杜绝了“长收短付”现象,有利于防范长租公寓企业赚“差价”,这也是为了规范租金的使用;对于押金来说,既规定了押金只能收取一个月的水,同时也明确了押金托管的概念;对于首付贷资金来说,虽然此次政策并没有打压首付贷,但却明确规定此类资金不能直接给予长租公寓企业。整体上看,这三条政策较为务实,堵住了此前长租公寓企业的各类发展漏洞。

为进一步规范住房租赁市场秩序,化解租赁纠纷,《通知》提出,住房租赁企业应当使用本市住房城乡建设部门和市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本;住房租赁企业应于签订承租或出租房屋合同后3日内,将合同信息(包括房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等)录入北京市住房租赁监管台备案;住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的,应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的,应依据合同约定履行各方责任,不得强制收取装修费用;此外,北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制,定期公布住房租赁企业被投诉情况,调解住房租赁企业和当事人纠纷。

中原地产首席分析师张大伟告诉《证券日报》记者,北京此次出台的新政对“资金池”以及“租期错配”等方面的要求更加细化,可以说是史上最严厉长租公寓监管政策,预计后续其他一二线城市有望跟进。