12月3日,中国指数研究院发布《中国房地产市场2020总结&2021展望》。《报告》称,预计2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整,均价平稳上涨,新开工维持高位,投资中高速增长”的特点。

回顾2020年,《报告》称,上半年为抵抗新冠肺炎疫情冲击,中央财政、货币政策齐发力,叠加各地频繁出台房地产相关扶持政策,市场快速恢复。进入下半年,房地产调控政策有所转向,中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,行业金融监管持续强化,“三道红线”试点实施,同时多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策,力促市场理性回归。

市场方面,重点城市商品住宅市场规模已基本恢复,百城新建住宅价格稳中有升,长三角和珠三角地区量价上行特征突出。根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据,2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%,涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄,二季度以来随着疫情影响逐步减弱,各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大,二、三季度累计涨幅均在1%以上,10-11月价格累计上涨0.72%,较去年同期扩大0.36个百分点。

截图来自中国指数研究院

政策方面,中央房地产调控基调保持不变,金融监管强化。对于房地产市场来说,2020年中央调控力度不放松,即使是在疫情最为严重的一季度,仍坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不变,银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来,受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响,中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,稳地价、稳房价、稳预期,确保房地产市场平稳健康发展。与此同时,中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,加快建立房地产金融长效管理制度,下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。

地方因城施策,调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下,地方政府因城施策更加灵活。上半年,为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰,各地更加灵活地因城施策,多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧,多地升级楼市调控政策,但整体来看,除深圳等个别城市外,多数城市出台的调控政策较为温和。

土地市场方面,整体推地节奏有所加快,住宅用地供求小幅增长,出让金增长近两成。据初步统计,2020年1-11月,全国300城住宅用地推出11.1亿平方米,同比增长2.2%;成交9.3亿平方米,同比增长6.3%;住宅用地出让金为4.4万亿元,同比增长17.8%。

住宅用地成交楼面价为历史最高水平,平均溢价率与去年同期基本持平。据初步统计,2020年1-11月,全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米,同比上涨10.9%;平均溢价率为16.0%,与2019年同期基本持平。楼面均价的上涨一方面受各线城市土地成交结构性因素影响,另一方面,部分热点城市优质地块供应量增多,企业参拍积极性高,带动全国成交楼面均价上涨。

展望2021年,《报告》称,中央将多举措畅通国内大循环,充分挖掘国内需求潜力,经济运行继续向好;货币政策将保持稳健,同时更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡,为经济恢复提供更有利的资金环境。房地产调控整体仍将保持连续性和稳定性,“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行,短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。

在此背景下,中指院预计2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整,均价平稳上涨,新开工维持高位,投资中高速增长”的特点。需求端,房地产行业信贷环境收紧,将推动需求释放更趋理性,预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%~3.8%,销售均价则将延续小幅结构性上涨态势,涨幅在3.9%~5.4%之间;供应端,随销售去化压力显现,新开工将延续调整态势,但2020土地面积的提升将支撑2021年新开工规模维持高位,全年降幅有望控制在1.6%以内,投资则将保持中高位增长态势,增幅5.4%~6.9%。