12月1日,《广州市房屋租赁管理规定》正式实施,这部法规将取代2005年版的政府规章《广州市房屋租赁管理规定》,规定细化了租赁登记备案的操作,将进一步规范房屋租赁行为。而从广州的房屋租赁市场可以看到,同样受到疫情的影响,相比楼市销售行情回暖后持续升温,并在年底形成明显的翘尾行情,今年租赁市场可谓低温运行,市场热度呈现倒“N”形走势,租金整体水平下降。

依据贝壳研究院监测的全国重点40城的租金数据,今年1~10月,平均租金水平为37.8元/平方米/月,同比去年下降11.1%。成交周期处于高位,今年1~10月,重点40城的平均房源成交周期50天,同比延长了12.5天,涨幅33.3%。客源成交周期为9.4天,同比延长了4.3天,涨幅84.7%。业主出租的价格预期下降,新增房源挂牌均价同比下降。1~10月新增房源挂牌均价为38.3元/平方米,同比下降8.1%。业主出租预期在3月下跌后,到10月一直持续处于低位水平。房源出租难度增加,市场不断向“承租人”市场转变。

租金同比去年下降6% 两房最热租

具体到广州的房屋租赁市场,合富研究院高级分析师梁燕明表示,市场也是经历了一个倒“N”形的走向,年初受疫情的影响,往年该在春节之后出现的租房旺季没有如期到来,随着节后各行业展开复工复产,租赁市场也在恢复,到了六、七月的时候,由毕业生租房需求带动市场迅速回升,到了下半年,三季度租房交投还算是比较旺的,现在接近年底,租房市场的成交热度又有所下降。链家的相关负责人则表示,从链家平台的统计数据来看,虽然今年租赁市场受疫情有一定的影响,但是租赁需求能够快速反弹并且保持较为活跃的状态,不过本年的单位面积租金同比去年下降6%。

从租金情况来看,2020年租房需求延迟到3月陆续释放,因放租业主心态受疫情影响,租金有所下降,但疫情之后租客对物业私隐性更加注重,一房、两房为主力的月租2000~4000元之间的房源,成交占比明显增加,从2019年上半年的45.5%上升至2020年上半年的47.5%。广州租房市场以两房、三房单位最为热租,租金保持按年稳步上升的态势,从2017年至2019年,广州租房市场平均租金从49.3元/平方米/月逐步升至2019年的55.5元/平方米/月,不过,受年初疫情影响,2020年上半年平均租金稍有回落,为55元/平方米/月。

从套均租金变动情况来看,据合富置业提供的数据显示,2020年上半年一房单位套均租金仅为3224元/月,低于2019年上半年的3368元/月。热租的三房单位套均租金也出现较明显的下降,2020年上半年三房单位套均租金仅为5072元/月,低于2019年上半年的5239元/月。最热租的两房单位,套均租金出现轻微下降,但下降幅度小于一房。下半年,随着市场交投氛围活跃起来,不少业主又再次将租金提高了,总体来看租金还是比较平稳的。

琶洲新塘朱村板块成为新兴热租板块

而从今年的热点租赁板块来看,传统热租板块天河北、珠江新城依然保持热度。梁燕明表示,合富置业的统计数据显示,新兴板块中琶洲表现突出,因商务写字楼市场的启动,附近的租赁需求明显提升。而链家的统计数据则显示,对比去年来看,新塘北、白江和朱村板块的租赁市场活跃度提升最大,科学城、市桥和东圃板块保持相应租赁活跃度。本年热门户型仍然集中在2室1厅的户型,其次是3房1厅。

值得一提的是,今年不少长租公寓“爆雷”,对房屋租赁市场是否有影响呢?业内人士表示,广州房屋租赁市场的房源主要是以个人房东提供的为主,大部分房东都有多年房租经验,定价也会随行就市,因此整体受影响不大。

预期:

明年春节后租赁

市场热度将回升

房屋租赁市场未来走向如何?贝壳研究院资深分析师黄卉表示,相较于买卖市场,疫情对租赁市场的冲击更大,市场弹性不足。今年上半年受到疫情影响,租赁需求推迟或缩减,租赁市场低温运行。按照历年规律,9月至12月份是租赁市场的淡季,在疫情因素的叠加影响下,下半年特别是9月以后租赁市场或会加速变冷,市场热度减退。随着疫情得到有效控制和防控措施的常态化,在疫情不反复的情况下,预计明年春节后租赁市场热度有望回升。