粤港澳大湾区内地九城楼市“一半是冰山，一半是火焰”。

11月1日，中指研究院发布2020年10月百城价格指数。数据显示，东莞摘得全国新房、二手房均价环比涨幅“双料第一”—东莞10月新房均价17822元/平方米，环比上涨1.63%，涨幅位居全国首位;二手房均价19016元/平方米，环比上涨1.72%，涨幅居全国第一。

时代周报记者注意到，这并不是东莞二手房均价首次领涨全国。根据百城价格指数，8月和9月，东莞二手房均价分别以1.25%和1.37%的环比涨幅，位居全国之首。

“7·15新政”之后，深圳购房门槛提高，需求转而外溢到东莞，推高东莞楼市热度。“由于东莞新房选择不多，购房热情首先体现在二手房市场。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向时代周报记者分析，“7月之后东莞连续出台了多个市场调控政策。但总体而言，东莞调控力度相对温和，符合社保条件的外地人依然可以买两套房，因此，三季度东莞楼市依然保持较高的活跃度。”

同处大湾区的肇庆则不那么明朗。10月百城价格指数显示，肇庆房价仍在下跌。10月，肇庆新建住宅平均价格为7305元/平方米，环比下跌0.14%;二手住宅平均价格为7399元/平方米，环比下跌0.42%。

“相对而言，肇庆属于湾区外围区域，受核心城市的带动和辐射较小，因此在目前核心城市内部市场依然存在分化，并没有出现整体过热的情况下，还是主要依靠内生需求购房，所以整体平淡。”肖文晓指出。

分化明显

根据中指研究院向时代周报记者提供的大湾区九城10月二手房数据，九城楼市分化明显。其中东莞和深圳是热度的引领者。10月，东莞、深圳二手房均价环比涨幅均超过1%，同比涨幅则超过10%;惠州、珠海、广州虽然涨幅不大，但实现同、环比正增长;佛山、江门、中山、肇庆表现则稍显逊色，其中，肇庆和江门10月均为同、环比负增长。

东莞是今年楼市的焦点城市之一，尤其表现在房价涨幅。“东莞房价跟着深圳涨了好几次，7月那一次尤其明显。”11月2日，家在东莞的市民邹女士向时代周报记者表示。

邹女士口中的“那一次”，是7月15日，深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，以遏制快速增长的房价。其中，最大的影响是提高购房门槛，要求深户也必须满足落户满三年、连续缴纳36个月及以上的社保或个税，才能获得购房资格。这被称为“7·15新政”。

此前，由于深圳落户门槛不高，基本上本科毕业，或有1个月社保参保即可落户，要获得深圳“房票”并不难。但在“7·15新政”之后，一部分人被拦在门外。这部分需求就转而外溢到临深区域，东莞成为最多人的选择。

蜂拥而来的需求推高了东莞房价，但各区表现也有差异。

“大岭山、凤岗那一带涨得比较多，因为靠深圳很近，很多深圳人来买。”东莞市民陈先生向时代周报记者表示。这一点跟机构数据吻合。深圳中原研究中心最新数据显示，9月东莞二手住宅成交均价为17481.0元/平方米，其中，松山湖片区成交均价为34496元/平方米。

东莞房价“高歌猛进”，而在肇庆购房的购房者则“不敢看行情”。

中指研究院百城价格指数显示，肇庆房价连续数月负增长。新房方面，肇庆跌幅频登百城前三。6月，肇庆新房均价7448元/平方米，环比下跌0.99%，跌幅位居全国第二;7月，肇庆再跌1.17%，跌幅居全国之首;9月，肇庆环比跌0.45%，跌幅居全国第三。二手房方面，中指研究院数据显示， 10月肇庆二手房均价为7399元/平方米，较2019年10月已跌去4.8%。

赵女士2018年12月在肇庆市鼎湖区以6300元/平方米的价格买入一套毛坯房。安居客上该房源楼盘信息显示，当前新房已经售罄，但有28套二手房在售，毛坯房挂牌价5600元/平方米左右。“买的房子已经交房了，我们也不敢看行情，怕降。”

“投资投机出现退潮后，本地有效需求不足，导致明显的阶段性供过于求，带来价格下降。” 社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在接受时代周报记者采访时，将肇庆的房价下降归结为上述原因。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受时代周报记者采访时提到，若把大湾区内地九城分为东岸和西岸，东岸的东莞、惠州、珠海受深圳外溢需求影响，有增长动力。但西岸的中山、江门、肇庆，由于自身产业、发展有限，房地产市场也受限。

趋势互换

如今，东莞和肇庆这两座城市分别显露下跌和上涨势头。

11月2日，时代周报记者在各房产交易APP上查阅发现，原本房价快速上涨的东莞已出现降价、“价格可谈”的二手房。以松山湖某小区一套109平方米的三室为例。房源时间轴显示：该房源在今年7月13日挂牌，挂牌价为600万元，此后接连降价，其中8月30日降价10万元至590万元，10月25日又降价20万元，目前售价为570万元。

同一片区内另一套91.7平方米三室的挂牌价从460万元下降至450万元。“价格调整的原因是之前的挂牌价高于市场价，现在只是调整回市场价，业主也想尽快卖。”该房源经纪人蒲先生介绍，“现在片区想尽快卖的都调整价格，不着急的都按兵不动。”

“东莞房价趋于高位，市场追涨热情降低。之前东莞量价齐升的势头在9月份有所改变，一、二手房成交量已经从高位回落。随着成交量降低，预计东莞房价涨幅也将趋于缓和。”肖文晓表示。

邹女士认为，东莞房价已经打击了一部分购房者的热情。

“由于限购，我有一部分朋友已经失去了购房名额。大家觉得东莞房价处于高位，几乎透支了未来预期，投资的性价比不高，身边有投资想法的人都在考虑中山。”

东莞房价在下降的同时，肇庆房价反弹的迹象逐渐显现。

“肇庆房价已经没有在降了。”10月27日，肇庆市鼎湖区一位房产经纪人谢先生向时代周报记者表示，“大数据显示肇庆市场在回升阶段。”他介绍，年初鼎湖区的毛坯房价格约是5000元/平方米，但现在大部分楼盘毛坯房价格都到6000元/平方米，带装修的要7500元/平方米了。“我们同事前两个月还组团入手。”

机构数据也证实了这一说法。58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，到今年10月，肇庆二手房的房价开始止跌回升。在新房方面，经过开发商大力度的以价换量，肇庆新房交易量明显提高，预计未来房价下行空间有限，四季度价格将继续走稳。时代周报特约记者 谢中秀 发自北京

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