中国房地产市场的重大历史节点,已经悄然出现。

“国际庄”难得上回头条,这次不是因为又有什么国际化建筑落地,而是房价。

据华夏时报报道,从2017年10月的调控开始,石家庄房价下跌3年,部分项目更是打7折,回到了2017年初的水平。

但与此同时,中指研究院数据显示,2020年8月,全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米15605元人民币,同比上涨3.34%,89个城市新房价格较上月上涨。

房价究竟是涨是跌?近期楼市政策暗藏着什么风向?又会对楼市产生什么影响?

老板们,房价涨跌请一定要看二手房数据,开发商对老板们“买涨不买跌”的心态门清,为此也创造出不少套路。

比如某楼盘,先推一期市场价略低或持平的刚需房来走量,再推一期精心打磨的改善房,挂个稍高的价格,最后推高价别墅慢慢卖,营造出成交火爆,房价一直在上涨的错觉。

也有财大气粗的地产商会选择忍受每年3.5%左右的“高额利息”,等待房价上涨时再进行销售。

如果这时还不好卖,不到万不得已,开发商也不会直接降价,而是采用9.9元抵万元券,送物业费等五花八门的操作来降价,实在要降价的话会改楼盘名字,让你认不出来。

相对而言,二手房市场卖家多数是个人,风险承受能力差,价格会更加真实。

图源:中指研究院

我们再回头看中指研究院的数据,全国100城二手住宅平均价格为15331元/平方米,比去年上涨2%,但同比上涨的城市仅59个,下跌城市41个。

不提这一二手房平均差价居然不到300块的神奇数据,随着人口规模的进一步下降和新一线城市的马太效应凸显,未来房价上涨的城市越来越少是板上钉钉的事情,房价涨跌还是要具体城市具体分析。

图源:统计局 2019年我国老龄化人口比例已达12.6%

无论是放水规模、接盘刚需数量和居民杠杆率,还有高层的心理承受能力,都不可能支撑得起像一轮像2016年那样的全面大幅上涨。

老黄更关心的是,倘若还不解决高房价挤压消费的问题,内循环就无从谈起。而最近的楼市政策风向,标志着房地产去杠杆时代正式开启。

去杠杆,简称勒紧裤腰带还钱,比如还花呗借呗信用卡房贷,落在楼市上,要去杠杆的并不是只是房奴们。

《财经大排档》的菜单如下:

地方加杠杆:卖地,续债

房企去杠杆:三条救命红线

居民稳杠杆:LPR的宠爱

本份干炒牛河共3100g,耗时3根双喜,老板们可自备普洱细品,喜欢的话可以分享给朋友,或打包收藏。

地方加杠杆:卖地,续债

房地产这桌麻将,坐着国家、地方、房企和居民,其中最急着赢钱的当属地方。

1994年分税制改革后,财政上地方吃了闷亏,支出压力加大。为了平衡起见,土地出让收入就划归给了地方。

有钱好办事,换成地方也一样,想要把城市建设得有模有样,招商引资拉动经济,为平步青云加俩助推式引擎,靠收税来钱就太慢了。

图源:中国网经济

2019年,全国地方本级一般公共预算收入为10.24万亿元,而政府性基金预算收入中,国有土地使用权出让金收入预计达到7万亿元,土地财政依赖度达到了68%!

有时候我们会看到某地楼盘降价,开发商马上被喝茶的新闻,正是此理。面包抛售,让人家面粉还怎么吊起来卖?

近两年国家一方面降税减费,另一方面疫情防控开销不小,又要加大投资拉动经济,多余的钱从哪来?

毫无疑问要靠卖地。

上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压,主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限。

像北京,2019年之前供地以“双限双竞”地块居多,但2020年上半年不限价地块供应持续增加,其中不乏丰台、海淀、石景山等核心区域优质地块。

图源:CRIC

从上图也能看出,今年在保持和19年差不多的成交建筑面积水平下,成交总价明显上升。意味着地方为了多赚点土地收入,降低流拍率,不惜把之前捂着的好地块都放出来了。

另外,发行地方债也是一条出路。

9月4日,财政部公布2020年8月地方政府债券市场报告,8月发行地方债11997亿元,今年至今累计发行5.12万亿元。

而2019年全年地方债仅发行4.36万亿,囊中羞涩程度可见一斑。

房企去杠杆:三条救命红线

房企的日子就很不好过。

作为赚差价的中间商,房企心里有点苦,房价不涨卖不出去,房价一涨又要挨调控的毒打,可谓是动辄得咎。

图源:CRIC

绞尽脑汁还要受夹板气能挣多少钱?以保利发展为例,2020年上半年保利毛利率为35.69%,同比下降4.06%,还不如卖速冻饺子的三全食品。

图源:网络

截止8月14日,今年已经有380家房企破产,近两年房企破产数量稳步上升,更有像泰禾集团这种大型房企陷入高达30亿元的债务危机,不得不卖掉公司控制权求生。

8月16日,银保监会主席郭树清重点提到了房地产泡沫风险:“房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。

随后住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。

为了让房企悠着点,别再玩命借钱拿地开发,房卖不出去把自己折腾倒闭,座谈会后,参会房企被要求在9月底提交最新的资产负债表,监管部门将按照“三条红线”管控这些重点房企此后的融资行为。

2021年1月1日起,这一监管政策或将在整个房地产行业推行。

这三条红线是:

1)剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

2)净负债率不得大于100%;

3)现金短债比不得小于1倍。

而房地产企业将被分为四档进行管理:

1)若上述三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加;

2)若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;

3)若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;

4)若全部指标符合监管层要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%。

换成大白话就是,债务高的房企不允许再借钱,要勒紧裤腰带还钱,如果三年后还不达标,以后都别想借钱了,基本相当于判死刑。

图源:地产三哥

从国内前30名房企的三条红线来看,情况并不乐观。30家房企只有5家绝对安全,其他都在资产负债率上败下阵来。

图源:银保监会官网

值得玩味的是,9月4日,银保监会官网公布了五家金融机构的3.2亿天价罚单。其中被罚最狠,罚款高达1.08亿的民生银行,正是因为违规为房地产企业缴纳土地出让金提供融资、为“四证”不全的房地产项目提供融资等违法违规行为。

看似这次是为房企套上重重枷锁,其实是安全绳,只不过不管房企领不领情,都得想办法赶紧卖房还债了。

居民稳杠杆:LPR的宠爱

图源:心酸的现实

据老黄138%!中国真实杠杆率竟超美国?3分钟揭露五个关于杠杆的真相!分析,我国真实居民杠杆率已经高达138%,人均负债4.22万,其中房贷无疑占了大头。

想要去杠杆,老百姓只能少用花呗买衣服、包包、面包机和筋膜枪,多用拼多多。

还好除了近两年推动的降税减费政策,房贷批量转换LPR也是国家能给我们不多的宠爱。

工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行8月12日均发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换LPR的公告》,公告表示,将于2020年8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

所谓LPR,是指贷款市场报价利率,跟随LPR的话,未来房贷就会变成浮动利率。

 

图源:见闻VIP 美国近20年国债收益率走势

纵观全球各国,随着经济增速放缓,利率下降是长期趋势,房贷转为LPR可以减轻民众还贷压力,老板们可别不领情。

从近期关于房地产的政策来看,国家加杠杆,房企和居民去杠杆是主要政策脉络。

地方加大土地供应,用三条红线逼迫房企加快销售速度,回笼资金来遏制房价上涨,居民则通过房贷批量转换LPR的方式,缓解还贷压力,可谓一举两得。

但这依然治标不治本,不解决土地财政问题,地方就始终有推高地价的动机,房地产调控也就只能摁下葫芦浮起瓢。

怎样从土地财政转变为现代财税体制,摆脱被房地产绑架的宿命,才是中国经济再次腾飞的关键一跃。