随着监管力度逐步加强，今年以来，房企融资环境不断收紧。

克而瑞日前发布的2019年10月中国房地产市场月报显示，截至前三季度末，人民币房地产贷款余额43.3万亿元，同比增长15.6%，增速较上年末回落4.4个百分点，连续14个月回落。

“融资窘境”的加剧叠加销售增速变缓，债券违约现象也开始蔓延至房地产领域。据《中国经营报》记者不完全统计，截至目前，今年房地产开发领域企业债券违约的已有7家，涉及金额139亿元，其中不乏多家品牌上市房企。

对于资金情况及企业发展相关问题，11月20日，五洲国际集团回应本报记者采访表示，根据相关法律及行政法规规定，公司会于规定的时间在规定的媒体上进行披露。银亿股份有限公司(000981.SZ，以下简称“银亿股份”)方面表示，目前公司正忙于以资抵债的事情，没有时间接受采访。11月20日，安徽国购集团(以下简称“国购集团”)工作人员电话回应记者采访表示，目前企业资产重组的领导管理小组已经进驻，整个重组工作才刚开始理头绪，暂时不方便接受采访，待资产重组进入正轨以后可以接受采访。

债券违约浮现

11月16日，银亿股份发布公告表示，公司第一大股东及一致行动人熊基凯所持有的公司部分股份被冻结。据悉，熊基凯此次被冻结股数为7.12亿股，占其所持股份的比例为99.9985%，占公司总股本的比例为17.67%。值得注意的是，截至上述公告披露日，熊基凯及其一致行动人所持股份累计被冻结数占公司总股本的比例已达66.2%。

过半股份遭冻结的背后，记者注意到，自去年12月以来，银亿股份到期债券连连违约。今年下半年，银亿股份公告称，因资金周转困难，致使发行的“银亿房地产股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)”(以下简称“H6银亿07”)未能如期偿付应付回售款本金及利率、应付未回售部分利息。根据公告信息，“H6银亿07”于2016年8月发行，为5年期债券，票面利率6.8%，发行规模4亿元。

而在此之前的两个月内，银亿股份还有两只债券违约，分别为“H6银亿04”和“H6银亿05”，同样是在2016年发行，前者规模和票面利率是7亿元和7.03%，后者则是4亿元和7.05%。根据企业预警通监测数据，截至目前，银亿股份债券违约金额共计17.25亿元。

此外，10月11日，银亿股份发布《关于新增债务到期未能清偿的公告》表示，公司全资子公司宁波银亿时代房地产开发有限公司新增一笔金额为1亿元的到期未清偿债务，截至公告披露日，公司到期未清偿债务合计为43.57亿元。

“公司目前正在积极与相关各方债权人进行沟通，协商妥善的解决办法，努力达成债务和解方案，同时全力筹措偿债资金。”银亿股份方面表示。

除了银亿股份，五洲国际控股有限公司(01369.HK，以下简称“五洲国际”)日前发布的有关违反公司债券之内幕消息的公告显示，公司于2019年到期的本金为15亿元利率7.4%名为“16锡洲02”的公司债券未偿还本金总额为人民币15亿元。无锡五洲国际装饰城有限公司(五洲国际的间接全资附属公司)原有责任于2019年9月19日赎回本金额人民币15亿元，并支付人民币利息2.22亿元，合共人民币17.22亿元。董事遗憾地宣布，由于五洲国际的财政困难，其未能履行上述付款责任。本公司现正积极探索各种方法以弥补本公司与公司债券有关的违约。

根据企业预警通消息，无锡五洲国际装饰城有限公司今年以来的债券违约金额已达31.59亿元。

同时出现债券违约的企业还包括国购投资有限公司(以下简称“国购投资”)。另据企业预警通信息显示，公司今年来的债券违约金额为54.94亿元。

克而瑞研究中心数据显示，2019年10月房企有20笔债券到期，金额共计301.08亿元。当月到期债券金额最高的一笔为九龙仓2016年10月12日发行的40亿元的中期票据，此外，富力地产本月共有3笔债券到期，金额合计48.9亿元。另据克而瑞方面关注，2019年11月将有12笔债券到期，金额共计151.5亿元。

“这说明下半年以来房企的融资环境越来越差。另外，由于融资端的监管加强，使得资金很难流向房地产，从而加剧了房地产企业的资金压力。以前很多企业在债务到期之前会采取借新还旧的措施，但是现在来看，这种可能性越来越小，如果叠加销售情况不理想，很容易发生债务违约。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

融资成本攀升

债券违约现象浮现的背后，反映出当前环境下房企所面临的融资困境。

10月23日，银保监会发布了37号文件，对融资担保加强了监管，将住房置业担保公司、信用增进公司等机构纳入监管。而在早几天的10月12日，北京银保监局印发通知规范北京地区银行与金融科技公司合作类业务，强调要严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域。

克而瑞研究报告指出，10月95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%，同比上升17.3%。其中，10月企业境内外发债总量404.10亿元，环比下降21.5%，同比上升0.2%。

在融资成本方面，数据显示，10月房企融资成本7.46%，环比上升0.97个百分点;其中境外债券单月融资成本9.20%，环比上升2.36个百分点，主要在于本月进行境外发债的企业历来融资成本较高，此外部分中小型房企融资成本较年初上升也是导致本月境外融资成本较高的原因。2019年截至10月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.52个百分点。其中，境外债券融资成本达8.13%，较于2018年全年增长0.86个百分点。

另据克而瑞研究中心数据，2019年10月份没有房企和金融机构的合作，“可能是由于目前房企融资环境不断收紧，金融机构对于和房企的合作也越发谨慎”。

融资政策不断收紧的情况下，中小型企业债务压力凸显。

在11月16日发布的公告中，银亿股份方面坦言，最近一年，公司控股股东银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱其流动性危机，故银亿控股已于2019年6月14日向宁波中院提交了重整申请。

截至本公告披露日，银亿控股及其关联方以现金方式偿还占用资金3.14亿元人民币，银亿控股关联方已将其持有的宁波普利赛思电子有限公司100%股权转让给公司以抵偿部分占款。同时，公司已与银亿控股及其关联方签署《以资抵债框架协议》，拟将灵石国泰能源有限公司控制的五家煤矿企业转让给公司以抵偿部分占款，目前相关各方正在积极推进相关工作。

而此前不久，11月6日，国购投资发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》表示，根据公司2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。 国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

“如果国购投资及下属公司顺利实施重整并执行完毕重整计划，将有利于改善公司资产负债结构，提升公司的持续经营及盈利能力。”国购投资方面表示。

“今年企业融资比较困难，因为今年融资调控的特征在于：对于企业资金链的全链条控制，从前端的土地层面的融资，到信托总量的控制，到开发贷总量的控制，再到对后端购房抵押贷款的控制，没有一个环节没有进行控制。第二，今年非常重要的一个特点是销售的速度以及回款的速度都在变慢。”亿翰智库首席分析师张化东告诉记者。

那么，房企应该怎样更好地进行融资?卢文曦坦言，这主要还是看房企自身的能力。“有的房企销售状况不好，排名也不是很靠前，很难进行低成本的融资，甚至融到资的可能性都比较小。因此，这部分房企只能走一些非标的业务，但是对于目前非标业务的管控也很严格。所以，这部分房企目前日子的确比较难过。”

关键词： 房企 债券 融资