作者 l 橙子

作为“华南五虎”之一，富力地产（02777·HK）最近先后披露了2021年未经审核年度业绩报告和2022年一季度销售情况。

其中，2021年富力年度利润转亏，2022年一季度销售收入也同比下降超5成。

业绩转亏

一季度销售大减

尽管正式版年报还未披露，但从3月31日，富力披露的未经审核2021年年度业绩报告来看，受业绩不及预期，及整个房地产市场持续寒冬，2021年富力实现营收764.01亿元，同比下降11%，利润方面则全年亏损87.4亿元。

图片来源：富力地产官方公告

销售方面，整个2021年，富力实现合约销售金额约1202亿元，同比下降13.39%，仅完成年度销售目标约80.13%。

从财报来看，富力收入主要来自物业发展、投资物业租金及酒店营运。

其中以房地产销售为主的主营业务物业销售，全年仅实现营收为691.05亿元，降幅12%，占总营收比重超90%。

图片来源：万得股票

针对经营情况及业绩表现不佳，富力此前也曾表示，房地产行业经营环境严峻、疫情持续，以及经济不确定致使市场情绪负面，从而影响行业，导致收入下降。

不过，导致富力巨额亏损的主要原因不仅是外部环境及自身经营质量下降，更重要的一点还在于2021年度，富力地产一次性计提了81亿元减值准备。

对此，富力地产表示：

“按当前市价，物业变现的能力存在不确定性”。而这波减值计提，直接推动富力年度利润亏损87.4亿元。

但也不可否认，随着房地产市场逐渐入冬，以及楼市融资趋紧，市场风险偏好提升，房地产市场不仅面临经营压力，也同步面临债务集中到期下的巨大流动性压力。

此前，富力就曾因流动性压低宣布债务展期，而去年下半年以来，也有商票持有人反映，富力未能按时兑付到期商票。

对此惠誉认为，富力地产大量短期债务将于2022年到期，而富力地产获得资金的渠道仍然有限，因此该公司持续面临流动性挑战。

4月8日，富力再度披露了一季度经营情况，截止到今年3月，富力实现合约销售额134.8 亿元，同比下降55.8%。

图片来源：富力地产官方公告

而且整个一季度富力销售均价也在下降，一季度富力平均售价为11251.15元，较2021年同期同比下降了14.85%。

图片来源：万得股票

富力的偿债压力

根据财报数据：

截至2021年，富力账面现金及现金等价物仅62.57亿元，同期富力总借款为1327亿元，其中短期借款约为580亿元。据此计算，现金短债比仅为0.11，缺口约517亿元。

图片来源：富力地产官方公告

如果纵观富力整个债务结构，从其资产负债表来看，截至2021年，富力总负债额尽管同比有所减少，但仍高达3153.83亿元，且以流动负债为主，占比近73%。

图片来源：东方财富

不难发现，富力确实正在遭遇较大债务压力下的流动性危机。而且从富力经营层面来看，收入减少的同时，富力经营成本却在增加。

根据其最新披露的2021年业绩数据，由于降价促销，2021年富力物业毛利率只有14.1%，而上年度则为25.2%。

图片来源：东方财富

根据历史数据，2018年至2021年，富力地产的毛利率分别为36.4%、34.9%、25.2%、14.1%。

导致富力2021年毛利大幅下滑的主要原因有二：

一是销售侧平均售价下降，且由于融资受阻，项目交付周期延长，拖累销售节奏。根据其财报数据，富力2021年平均售价从2020年的8600元降至8300元；

另一方则是成本增加，据公告显示，2021年富力的土地及建筑成本由5830元每平方米增至6436元每平方米。

销售降价，经营成本增加，一减一增之间，导致富力经营质量持续下降，进而拉低其毛利水平。

尽管富力还未披露2021年现金流情况，但照此番业绩，若仅从经营层面来看，2021年富力恐难有亮眼现金流数据。

为此，富力也在积极寻找出路。

2021年，碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业；

2021年1月和12月，富力分两次将广州空港物流园股权卖给黑石，合计收益约53亿元。

仅这两次出售资产，富力就收回约153亿资金。

今年3月，富力还亏本约7.03亿港元将其在英国伦敦一个项目出售给远东发展，收回资金约9.77亿港元。

回头看，2017年富力以6折，作价200亿拿下万达77家酒店。如今的富力，似乎也正在成为当初的万达。

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关键词： 富力地产 同比下降 官方公告