作者:子非鱼

01

郑州出台系统性救市文件的时候,本号就说过,目前的楼市环境下,必然会有更多的城市跟进。

果不其然,湖北省孝感市近日出台组合拳救市,成为郑州之后又一个系统性救市的城市。

孝感出台组合拳的意义在于,将三四线城市的就是力度,提升到了一个新高度。

孝感,传说是因孝子董永卖身葬父而得名。孝感毗邻武汉,是武汉都市圈的成员。

近日,孝感市住建局、财政局、教育局等7部门联合印发了《关于促进孝感中心城区房地产市场平稳健康发展的通知》,在公积金、契税补贴等方面,进行了全面放松。

《通知》提出:

第一,免契税。对购买面积不超过144平米的新建商品住房,给予购房契税100%补贴。

第二,放宽公积金贷款对象。取消公积金贷款对象户籍地限制,符合公积金贷款条件的缴存职工,均可申请住房公积金贷款。

第三,非户籍享受与户籍同样的公积金贷款权利。首套房的首付比例调整为30%、二套房调整为40%。

第四,对购买新建商品住房的,达到商品房备案合同约定的交房日期,享受市民同等义务教育政策。

前面三条,都是直接调动购房需求的政策。

第一条是直接减税,按照目前契税1.5%的税率计算,假如某人现在在孝感买一套总面积在144平方米之下,总价80万的房子,可以免交1.2万元的税。

第二条与第三条则是直接打开了非户籍人口的公积金购房通道,还是相当吸引人的。毕竟公积金贷款利率要比商业贷款的利率少2个百分点左右。

第四条意味深长,其实是为一些烂尾降低风险的。也就是说,买房人只要买了房子,等到备案合同约定的交房日期,无论开发商有没有交房,购房者都可以享受该房子的学区房权利。

这一招打掉了很多人不少顾虑。

02

孝感一整套救市动作,对于这样一个四线城市来说,不可谓不大。

但效果如何,还有待观察。毕竟,当下的三四线城市,面临着一个共同难题,那就是库存高企。

近日黄qifan在一则节目访谈中透露了一组数据,他说截止到去年,开发商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米。

在城市化放缓的当下,在三四线城市面临人口流失的当下,像孝感这样的人口流失,库存高企的城市,房子卖给谁?

供应远大于需求之下,再加上货币棚改早就熄火,孝感的房价早就有了下跌冲动。去年的信贷全面收紧,终于成为压塌孝感楼市的最后一根稻草。

数据显示,孝感去年下半年房价开始下跌,全国房价收跌8.24%,在整个湖北下辖的城市中,跌幅第一。

正因为领跌,所以孝感去年还出台了限跌令,命令房价跌幅不能超过10%。

但面对高企库存与人口流失的供需矛盾,岂是一则限跌令能够收得住。

目前孝感的库存有多大,人口流失又有多严重?

孝感市住建局披露的2020年数据就显示,当年的新建商品房待销售19981套。去年市场整体冷场的背景下,库存进一步增加。

数据显示,截止到2021年10月份,孝感市商品房库存20570套。

截止到2021年10月份孝感市商品房库存

按照销售速度计算,去化周期高达20个月,远高于住建部规定的12个月消化周期安全警戒线。

如果孝感是一个人口流入充足的城市,那风险系数相对小一些,但巧的是,孝感人口持续流失。

根据去年披露的第七次人口普查公布显示,孝感市过去十年常住人口减少了54.81万人,是武汉下辖的所有城市中,人口流失最严重的城市。

​制图:城市财经;数据:各城市统计局

库存高企,人口流失,孝感左右为难之下,只能发动系统性救市,刺激需求,托底救市。

但当下的楼市内部环境与外部环境,对于效果会大打折扣。

03

孝感市存在的问题,并非孝感特有,而是当下很多三四线城市遇到的难题。

克而瑞披露的最新数据显示,截止到2022年1月份,被监测的100个城市库存量达到了6.2亿平方米。

其中66个三四线城市库存量合计2.7亿平方米。

按照当前的销售速度,三四线城市整体去化周期高达21.09个月,整体去化周期远高于12个月警戒线。

具体到城市方面,全国商品房去化周期在30个月以上的城市有20个,其中大部分是三四线城市,个别是二线城市,去化周期从长到短分别为:

防城港、铜陵、大连、梅州、连江、宝鸡、烟台、北海、来宾、钦州、兰州、福清、嘉兴、长春、日照、惠州、泸州、呼和浩特、汕头、淄博。

当前很多三四线城市都面临着去库存难题,所以,在郑州、孝感之后,也必然会有更多的城市,开启系统性救市,开启更大力度的救市。

对于有人口增量的二线城市来说,或许还能救得起来,能够奏效。但对于大多数三四线城市来说,够呛。

人口流失的背景下,即便刺激需求,又能调动多少?

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