作者：子非鱼
01
郑州出台系统性救市文件的时候，本号就说过，目前的楼市环境下，必然会有更多的城市跟进。
果不其然，湖北省孝感市近日出台组合拳救市，成为郑州之后又一个系统性救市的城市。
孝感出台组合拳的意义在于，将三四线城市的就是力度，提升到了一个新高度。
孝感，传说是因孝子董永卖身葬父而得名。孝感毗邻武汉，是武汉都市圈的成员。
近日，孝感市住建局、财政局、教育局等7部门联合印发了《关于促进孝感中心城区房地产市场平稳健康发展的通知》，在公积金、契税补贴等方面，进行了全面放松。
《通知》提出：
第一，免契税。对购买面积不超过144平米的新建商品住房，给予购房契税100%补贴。
第二，放宽公积金贷款对象。取消公积金贷款对象户籍地限制，符合公积金贷款条件的缴存职工，均可申请住房公积金贷款。
第三，非户籍享受与户籍同样的公积金贷款权利。首套房的首付比例调整为30%、二套房调整为40%。
第四，对购买新建商品住房的，达到商品房备案合同约定的交房日期，享受市民同等义务教育政策。
前面三条，都是直接调动购房需求的政策。
第一条是直接减税，按照目前契税1.5%的税率计算，假如某人现在在孝感买一套总面积在144平方米之下，总价80万的房子，可以免交1.2万元的税。
第二条与第三条则是直接打开了非户籍人口的公积金购房通道，还是相当吸引人的。毕竟公积金贷款利率要比商业贷款的利率少2个百分点左右。
第四条意味深长，其实是为一些烂尾降低风险的。也就是说，买房人只要买了房子，等到备案合同约定的交房日期，无论开发商有没有交房，购房者都可以享受该房子的学区房权利。
这一招打掉了很多人不少顾虑。
02
孝感一整套救市动作，对于这样一个四线城市来说，不可谓不大。
但效果如何，还有待观察。毕竟，当下的三四线城市，面临着一个共同难题，那就是库存高企。
近日黄qifan在一则节目访谈中透露了一组数据，他说截止到去年，开发商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米。
在城市化放缓的当下，在三四线城市面临人口流失的当下，像孝感这样的人口流失，库存高企的城市，房子卖给谁？
供应远大于需求之下，再加上货币棚改早就熄火，孝感的房价早就有了下跌冲动。去年的信贷全面收紧，终于成为压塌孝感楼市的最后一根稻草。
数据显示，孝感去年下半年房价开始下跌，全国房价收跌8.24%，在整个湖北下辖的城市中，跌幅第一。
正因为领跌，所以孝感去年还出台了限跌令，命令房价跌幅不能超过10%。
但面对高企库存与人口流失的供需矛盾，岂是一则限跌令能够收得住。
目前孝感的库存有多大，人口流失又有多严重？
孝感市住建局披露的2020年数据就显示，当年的新建商品房待销售19981套。去年市场整体冷场的背景下，库存进一步增加。
数据显示，截止到2021年10月份，孝感市商品房库存20570套。
截止到2021年10月份孝感市商品房库存
按照销售速度计算，去化周期高达20个月，远高于住建部规定的12个月消化周期安全警戒线。
如果孝感是一个人口流入充足的城市，那风险系数相对小一些，但巧的是，孝感人口持续流失。
根据去年披露的第七次人口普查公布显示，孝感市过去十年常住人口减少了54.81万人，是武汉下辖的所有城市中，人口流失最严重的城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
库存高企，人口流失，孝感左右为难之下，只能发动系统性救市，刺激需求，托底救市。
但当下的楼市内部环境与外部环境，对于效果会大打折扣。
03
孝感市存在的问题，并非孝感特有，而是当下很多三四线城市遇到的难题。
克而瑞披露的最新数据显示，截止到2022年1月份，被监测的100个城市库存量达到了6.2亿平方米。
其中66个三四线城市库存量合计2.7亿平方米。
按照当前的销售速度，三四线城市整体去化周期高达21.09个月，整体去化周期远高于12个月警戒线。
具体到城市方面，全国商品房去化周期在30个月以上的城市有20个，其中大部分是三四线城市，个别是二线城市，去化周期从长到短分别为：
防城港、铜陵、大连、梅州、连江、宝鸡、烟台、北海、来宾、钦州、兰州、福清、嘉兴、长春、日照、惠州、泸州、呼和浩特、汕头、淄博。
当前很多三四线城市都面临着去库存难题，所以，在郑州、孝感之后，也必然会有更多的城市，开启系统性救市，开启更大力度的救市。
对于有人口增量的二线城市来说，或许还能救得起来，能够奏效。但对于大多数三四线城市来说，够呛。
人口流失的背景下，即便刺激需求，又能调动多少？
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