文丨华商韬略 那日苏

近期，期房断供，成为了中国经济最热门的话题。


【资料图】

从恒大暴雷开始，房企债务压力、复工保交楼，都成为了房地产企业所面临的核心问题。

随着前一段时间，郑州市人才引进期房烂尾事件的持续发酵，对于房屋预售制合理性的质疑，又再度引起争议。

7月29日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示：“取消预售制，能百分百杜绝烂尾楼问题，未来房地产市场肯定会朝着现房销售模式发展”，“相当于我们去面包店里买面包，肯定是买成品，能够直接吃的，不可能买没有做熟的面包。”

但也有声音称，商品房预售制能极大程度地缩短地产商回笼资金的周期，间接增加市场商品房的供应，不仅能促进经济繁荣，还有利于推动中国的城市化进程，对国民经济具有积极意义。

那么，从国家经济发展的角度看，期房到底还该不该卖？

要回答这个问题，就得先回顾一下，中国是什么时候开始大范围实行房屋预售制的。

期房确实是中国人的首创，1953年，香港传奇商人霍英东在开发香港油麻地公众四方街（今众坊街）新楼时，首次推出了“先交订金、分期付款”的方式进行销售。为了方便理解，当时这种模式被称为“卖楼花”，即“先开花、后结果”，“先付钱，后收楼”。

商品房预售制因为降低了房地产商入局的门槛，加速了开发商回笼资金的进程，迅速被英美日等国借鉴。彼时的内地处于计划经济时期，对于“商品房”的概念尚且很模糊。

1994年，中国《城市房地产管理法》颁布，标志着中国正式引入了商品房预售制，迄今已经过去了28年。

这28年间，中国经历了天翻地覆的变化。而房地产行业，则是最典型地享受中国了高速发展红利的行业。依靠着商品房预售制，房地产企业并不需要过多的启动本金，贷款拿地，融资、招标，买期房收回资金，然后继续融资。

在这个过程当中，资产数额不断扩大，但很多房企却只有空架子，细看其销售、现金流，都经不起推敲

房地产企业盲目扩张的背后，风险是由购房者和银行共同承担的。

对于房主来说，买的期房烂尾了，自己不但要承担每个月庞大的还贷压力，而且收楼的时间遥遥无期，甚至不清楚还能不能有收楼的一天。

而银行则面临着期房业主断贷的危机，前一段时间江西、郑州、长沙等多地烂尾楼房主集体“停贷”，对于银行来说就是不能承受之重。

关于商品房预售制的存废问题的讨论，由来已久。支持废弃的人认为，如果转为现房销售，即使房地产企业出现危机，这危机也不涉及购房者，全由房企承担，能让负面影响不至于影响整个社会。

然而就事实而论，中国内地已经实施了28年的房地产预售制，现下是不具备废除的条件的。即使满满转型，在3~5年的周期当中，也会有大量房企、大量房地产上下游行业会受到严重冲击。

另一方面，商品房预售制本身不是问题，出现问题的原因在于房企的资金监管、银行的资产及信用评估，以及社会对于购房者利益的保障及风险预估等方面。

在经济上行的时候，只要站在风口上都能赚到钱，许多危机与隐患，就在表面繁荣的经济发展大潮中被掩盖住了。俗话说“潮退了才知道谁在裸泳”，当经济发展进入平缓期，许多原本不健全、不合理的地方，都暴露了出来。这些暴露出来的弊端能否得到妥善的解决，还要继续观察。

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关键词： 商品房预售制 房地产企业 经济发展