文 | 华商韬略 程锦

如今,日本依然有不少人陷入房产泡沫破灭后遗症。

55岁的郡治直子与丈夫,十年前从她公公手中继承了奥多摩一户四房的房子,附带一个宽敞的停车场,然而郡治直子并不想要,她曾放到市场上出售,但无人接手。丈夫去世以后,她想把这户房子送给政府。原因是:我不想把维护房子的负担转到子女身上。

在日本,这种被闲置的“鬼屋”越来越多,有房子但没人住,很多人都像郡治直子一样,不愿意继承老人的房产和土地。

2018年,日本国土交通省还曾做过一个调查,调查对象是全日本5000名闲置土地所有人,面对闲置的土地,有47.4%的人表示“有时会感到(持有闲置土地)有负担”,而通过继承上一辈遗产的土地持有者中,有51.4%的人认为“有负担”。

从“不动产”到“负动产”,一切是怎么发生的?

1978年,第二次石油危机爆发后,日本签订了让美元贬值的《广场协议》,代价是日元大幅升值,直接导致日本出口受阻,日本政府想出的策略是放松信贷,扩大内需。

结果一时之间市场上流动的钱极多,利率又低,对于当时的日本百姓来说,为了让手里的钱不贬值,最好的投资渠道之一便是买房,甚至是炒房,大量的钱开始流向楼市和股市,日本国民纷纷跑去贷款买房,无数接盘人也拥入楼市。

很快,日本房价暴涨,1990年,日本房地产的价格更是达到顶峰,有数据显示,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。

然而,百姓的好日子没过多久,日本政府就开始上调利率,收紧信贷,尤其是针对房地产业,商业银行直接停止了贷款业务。

恶性效应也开始显现。1991年,日本房价迎来低谷,东京的房价3个月内暴跌65%,最终跌幅为90%,交易市场萎靡,无数高杠杆买房、或者高位接盘的日本市民,几乎是一夜之间,从富翁变成了负翁,房地产哀鸿遍野。

还有人因无力偿还相关债务,房子被银行没收,自己积蓄也不多,房子成了促使其自杀的导火索。

房地产泡沫对日本国民的影响无疑是巨大的,于是在泡沫破灭之后,人们逐渐有了“负动产”意识,越来越不愿意继承房子。

负动产的概念是,在日本持有房产或土地,不会迎来资产的升值,甚至可能会贬值。

首先是房子贬值严重。日本生育率大幅度下降,随着新生人口的减少,房屋的购买力也在不断下降,加上通货紧缩,房子的价格只能越来越低,很大程度抑制了人们的购买或继承欲望。

其次,还要交各种费用,例如房产税(固定资产税),税额为房产估价的1.4%。

除了固定资产税,还要交物业费,一些公寓还需要每月缴纳管理费,这也是日本人越来越不愿意买房或者继承房子的原因。

此外,房子寿命也是一大问题,日本普通房子寿命仅25年,25年左右的房子,折损率很大,而拆除也有一大笔费用,房屋继承者如果要拆除房屋,必须为遗留下的土地缴纳更高的税。

经济学家任泽平这样描述当年的日本:居民财富大幅缩水,企业资产负债恶化,银行不良资产率上升,政府债台高筑。日本政治影响力下降,超级大国梦破灭。

近年来日本房地产进入了缓慢复苏的阶段,但也只有东京、大阪、名古屋等核心都市圈的房价涨势较好,其他的二线地区依然涨幅不高,至于在泡沫时代被过度开发的三四线地区,也谈不上涨价,依然属于负动产。

经过房地产暴跌的教训后,日本从此走向了实业兴国的道路。日本的房产泡沫,也给其他国民上了沉重的一课:不要重蹈历史的覆辙。

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