3月31日，华润置地召开业绩发布会，公司总裁李欣、首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清一同出席会议。
在过去的2021年中，华润置地是行业内为数不多完成了全年销售目标的开发商。公司年内实现合约销售额3158亿元，较2020年增长10.8%，目标完成率100.25%。
只是在行业下行周期中，身披国资光环、销售端稳健的华润置地同样没有抗住盈利能力的走低，但外界已不愿细究这其中的缘由，大家更多的是将关注点落在“未来”二字上。
在李欣看来，房地产以往高周转、高杠杆的旧发展模式已经改变，行业开始朝着高质量、高效率、高品质的方向转化，发展模式亦从增量为主转向以存量为主导，“这些变化都影响着行业未来新发展模式的建构”。
毛利率将保持25%以上
“行业整体毛利率应该会回归到20%左右或者以上的状态，但以往30%甚至更高的水平是回不去的。”业绩会上，谈及行业整体毛利率的下滑及未来趋势，李欣说出了自己的看法。
他坦言，公司也正在围绕降本增效展开管理举措，希望将整体毛利率保持在25%以上，“我们在努力提升毛利率，这也是行业的共识”。
2021年，华润置地营收同比增长18.1%至2121.08亿元；对应归母净利润324.01亿元，较2020年增长8.69%；综合毛利率则从2020年的30.9%降至27%，但仍高于行业平均水平。
保持这一水准的部分原因是公司投资物业（包括酒店经营）盈利能力的攀升。报告期内，该业务毛利率由2020年的66.4%上升至68.2%，贡献的收入亦同比上升36.3%至174.3亿元。
购物中心是华润置地投资物业中的重点板块。2021年，其购物中心实现租金收入139亿元，同比增长38.1%；年内新开业9座购物中心，新获取购物中心项目12个；在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个。
“剩余的体量将在未来4-5年间陆续释放，即使没有新增拿地，也可以满足每年新开10~12个。”对于未来的铺排节奏，李欣如此说道。
管理层透露，十四五期间，华润置地购物中心的租金收入增速将维持在20%以上，毛利率将达到70%以上。2022年末，公司在营购物中心数量预计将达到66个，2025年将达到近100个，总面积近1200万平米。
报告期内，华润置地来自开发物业的收入为1838.6亿元，同比增长17%，其中一二线城市结算收益占比约79%，结算单方成本下降11%，土地增值税占开发业务营业额比率较2020年下降3.2个百分点。这些都在一定程度上对冲了毛利率的下行压力。
2021年，该公司开发物业毛利率同比下降5.4个百分点至23.7%。早些年，房地产市场高歌猛进，开发商们在土地市场激情举牌带来了高地价，加之近年宏观政策调控趋严，市场销量下滑，导致行业整体毛利率水平回调。
“我们开发物业毛利率水平将维持在22%-23%的水平。”李欣直言，如今开发商的打法都差不多，无非是谁可以更坚决、更有效的提升毛利率。
对于2022年的销售目标，管理层没有给出具体的数字，行业排名是公司更为看重的事情，“华润置地销售规模会继续增长，也将继续保持行业排名的稳定”。
今年以来，房地产市场暖风频吹，各地政策松绑为行业带来了支撑，一二线城市市场逐步回暖。张大为预计，今年上半年市场会有一定修复，下半年也会逐渐企稳回升。
2022年，华润置地拥有可售货源5278亿元，其中约3000亿元为新增可售资源，住宅占比68%。城市能级分布来看，该公司90%以上的资源分布于一二线高能级城市。
已售未结转方面，截至2021年12月末，其已签未结开发销售型业务营业额2171亿元，其中1411亿元计划于2022年内结算，未来三年可结算面积较高。
手握400亿并购额度
“收并购”是业绩会上另一个频繁被提及的词汇。
2022年1月下旬，招商银行分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于并购业务。目前，华润万象生活已连下两单，收购禹洲物业和中南服务，而华润置地至今仍未有动作。
“公司对收并购态度非常积极，一旦项目成熟，并购贷可以随时启动。”郭世清直言，目前公司对外公布的并购额度是200亿元，可实际储备已有400亿元。
尽管态度积极、资金充裕，但华润置地对收并购的态度仍颇为谨慎，这也是公司尚未有实际动作传来的主要原因。
谢骥在会上表示，收并购标的需与华润置地战略发展规划契合，须聚焦主流城市、主流板块以及主流客户需求。同时，公司收并购主要面向项目端，不考虑平台股权端的收并购。
对于投资回报，华润置地也有着较为严格的标准。公司将对比收并购标的以及招拍挂市场项目的收益回报率和风险，“收并购的项目都比较复杂，公司需要坚持一贯稳健的投资策略，规避相应风险”。谢骥表示，当前市场环境下，需采用新的态度看待收并购可能带来的机会。
华润置地的投资主要聚焦于四大国家战略区域及一二线高能级城市。去年“两集中”供地背景下，公司花费1126亿元权益地价摘得61个项目，新增权益土地储备1107万平方米，面积权益比提高至77%。
其中，一二线城市的投资占比达到90%，并重点在杭州、南京、重庆、长沙、郑州等地获取多个城市级TOD商业综合体项目。
截至2021年末，公司总土储6873万平方米，其中开发销售型业务土储面积5778万平方米，一二线城市面积占比维持在70%。投资物业土储面积1095万平米，购物中心用地占比69%，一二线城市面积占85%。
高线城市的抗风险能力也为公司带来了稳定的现金流。2021年，华润置地拥有账面现金及银行结存1087亿元，较2020年增长21.6%。同期债务总额同比增长13%至1974.4亿元，债务净额886.92亿元，较2020年增加35亿元，净有息负债率维持30.4%。
同期，公司融资成本进一步下降0.37个百分点至3.71%，平均债务期限拉长至5年。该公司2022年到期债务主要以银行借款为主，其中上半年到期债务300亿元，下半年约250亿元。
关于持有型物业公募REITs，郭世清表示，目前华润置地不考虑在境内做公募REITs，境内公募REITs的市场也没有打开。“从现状来看，香港市场和其它市场公募REITs要求的回报率很高，而且发行完以后在市场上交易是不活跃的”。
2021年内，依托深圳华润大厦、重庆万象城及上海万象城，华润置地发行了三笔商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)，合计125亿元。
在郭世清看来，这是持有型物业资产的另一种价值实现方式。他称，上述资产并非华润置地成色最好的资产，属于居中水平，“这三个资产按照公允价值的65%到70%去做，能够做到低成本，希望回报率能在4%左右”。
