一、业绩摘要：

营业收入4528亿元，同比增长8%，扣非归母净利润224亿元，同比下降44%。作为国内最稳健的地产商，这个数据很一般，尤其是跟保利发展对比，保利发展收入2850亿元，同比增长17%，归母净利润276亿元，同比下降仅5%。

下降原因分析：一是毛利率下降7个百分点，这是核心原因，2021年毛利率仅为21.82%，这个毛利率绝对值也比较低；二是投资收益减少69亿；三是减值，资产减值35亿。

资产负债表方面，经营现金流仅为41亿，去年同期532亿元。主要原因是应收款大幅增加127亿，应付账款增加仅为132亿，去年同期为318亿元。通俗的解释就是2021年公司对上游供应商比较慷慨，没有像恒大那样长期不付钱。

同时万科打算分红113亿元，股利支付率约为50%，股息率居然有5%。

整体评价：在2021年全市场都在暴雷的情况下，同比腰斩可以理解，奈何一直自诩稳健的万科遇到了业绩更牛的保利发展，把保利挤出地产圈，万科依然是最优秀的（管理层傲娇脸）。

二、经营数据

抛开数据，万科的年报看起来还是一如既往地舒服，数据非常清晰。

2021年万科实现销售面积 3,807.8 万平方米，销售金额 6,277.8 亿元，分别下降 18.4%和 10.8%。作为对比，全国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%；销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%。

2021年公司开发业务新开工计容面积约 3,265.3 万平方米， 同比下降 17.6%；开发业务竣工计容面积约3,571.4万平方米，同比增长 5.6%。作为对比，全国房屋新开工面积 19.9 亿平方米，同比下降11.4%。

万科的销售金额跟新开工面积均没有跑赢全国平均，当然我更觉得这是管理层战略问题，虽然我没有什么证据。这块业务可能会制约公司未来的发展，有可能也不会，毕竟现在的国内市场环境，接下来可能会有很多并购，万科是那个有余力并购的公司。

新业务方面，大部分都表现不错。当然，整体规模太小了，对公司整体贡献不大。

其他数据也没什么看点，整体评价中规中矩。

比较恶心人的是万科的回购和增持，回购金额20亿-25亿，价格不超过18.27元，回购用途是未来出售。这样子的回购A股第一次见：回购价格低于现在股价，回购目的是为了出售。希望管理层耗子为之，修改价格上限。

三、股价与估值

其实股价也没什么说的，万科属于一眼就明显低估的公司。

关键词：