万科的2021年报写在一封千字检讨书里。
2014年，万科喊出房地产进入白银时代。
4年前，万科喊出「活下去」的口号。
2022的万科年会，郁亮又一次为中国房地产划出了新阶段——“我们进入了黑铁时代”。
虽然万科总会先人一步用悲观字眼去预判行业的格局和境况，但当业绩真正摆在眼前时，仍然超出了投资者的预期。
3月30日晚，万科的2021年报在一封由郁亮写下的千字“检讨书”中展开。
“这是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年。
这一年，尽管公司仍然保持经营稳健，但净利润继 1995年、2008 年后，出现上市 31 年以来第三次下滑。交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。”
延续一贯“不怨天气”的风格，在这封充满歉意的《致股东》中，并未过多归结于行业变化、市场因素，重点放在自我检讨。
从这篇千字“检讨书”中，我们可以窥见一些万科穿越“黑铁时代”的关键点。
关键词：净利润225亿，分红112亿，回购20亿
“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示道歉。”
万科发布2021年度经营业绩显示，报告期内，万科实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0％；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7％。利润下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。
这是万科继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次净利润下滑。
在致股东信中，“对净利润下降的检讨”也被放首位。对于下降的原因，郁亮在信中坦诚得进行了剖析。
“财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。”郁亮解释道，从结构上看，房地产开发业务依然对公司的净利润具有决定性作用。去年受外部环境变化和公司自身因素影响，开发业务毛利总额同比减少189亿元。
他坦言，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。同时，充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，但随着近年来市场的变化，各城市公司能力的参差影响了整体业绩。
在披露业绩的同时，为提振市场信心，万科抛出大额回购方案和上市以来最高比例分红方案。
在未来三个月里，万科计划择机回购部分A股股份，回购金额为20亿至25亿元，回购价格不超过18.27元/股。按照上述回购金额测算，回购股份数约1.09亿股至1.37亿股，约占已发行总股本的0.94%至1.18%。
此外，公司拟合计派发现金股息约112.77亿元，每10股派9.70元，占公司净利润的比例从去年的35%提升到了 50.06%，这是万科上市以来最高比例的分红方案，也让万科成为A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。
对于万科此次的回购和分红计划，有业内人士分析，地产行业正处寒冬，现金是房企最宝贵的生命线，毕竟企业还要留有相当的资源保证后续发展。在此背景下，万科今年还能大幅提高分红比率，派发112.8亿分红，同时再拿出20-25亿回购，这已是在兼顾长远发展的前提下尽最大努力保障股东利益了，是很有诚意的表现。
取消所有高管层
“有信心实现企稳回升的目标，但任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。”
对于2021不尽人意的成绩单，万科不仅有反思，还有求变的实践。
郁亮透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。
所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。而郁亮自己目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题。
在检讨之后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的信心，而这信心自然不是空穴来风。
在万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题。当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待给大家交上合格的答卷。
非开发业务正在长成万科的“第二条腿”
当然，除了检讨之外，郁亮也谈了万科未来的价值增长支撑——新赛道，也就是物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。
经过八年的探索和布局，这些非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列，逐渐长成能够支撑万科未来实现增长的“第二条腿”。
据年报显示，2021年其空间科技服务公司万物云收入首次超过200亿元，同比增长32%，成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司。值得注意的是，与此次万科年报同步出炉的公告还有关于分拆万物云境外上市获得中国证监会受理的公告。
图片来源：万物云
而其物流仓储则是趁政策之风，抓住国家基础设施升级机遇。2021年其旗下冷链仓储万纬物流收入31.6亿元，位居行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年，同比增长69%。
此外，万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI5.3亿元，同比增长193%。
对于这些非开发业务，郁亮承认，从经营收入和利润来看，现在及将来都无法与房地产开发相提并论。且处于起步阶段，它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。
“我们尝试了该业务所有的可能路径，过程中承受了一定的亏损，但这些努力逐渐开始见到回报。”
随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，一定程度上形成对业绩的支持，也将是万科长期价值增长的重要源泉。
关键词： 中国房地产
