3月23日，绿城中国在线召开了2021年度业绩会。

刚刚过去的2021房地产市场销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链紧张违约不断，爆雷也不再鲜见。

不少房企收缩战线，”节衣缩食”，开始摸索寒冬下新的生存法则。

绿城中国似乎是个例外，央企中交的增信让其融资端依然保持优势，全年4.6%的平均利息成本，同比下降0.3个百分点。于是它活跃在土拍市场，大举补充土储，管理层并未否认绿城的积极，执行董事及行政总裁郭佳峰说，“其他开发商参与度不高，显得绿城关注度特别高。”

事实上，为了支撑规模扩张，过去几年绿城在投资端一直采取积极的策略，过去4年其投销比均在0.5以上，即便是在资金紧张的2021年绿城的投销比也高达0.6，2020年这一数值是0.7。

毛利率下探

充足的货值支撑了绿城业绩的增长，但高价地下利润率下行依然摆在绿城面前。

2021年，绿城实现营收1002.40亿元，较去年增长52.4%，然而高地价下，利润增幅不及营收，报告期内对应毛利181.68亿元，同比增长16.7%。

与此同时，绿城的毛利率已降至过去4年来的最低水平，2021年其毛利率为18.1%，同比下降5.6个百分点，这已经是绿城中国毛利率的三连降了，2019年、2020年其毛利率分别为25.4%和23.7%。

执行董事及执行总裁耿忠强坦言，“5.6个百分点确实下降比较多”。

耿忠强总结了毛利率下滑的原因，一是近年来特别是去年下半年之前，土地市场竞争激烈，土地成本上升。二是受政府调控、限价影响，绿城的品牌价值没有充分体现。耿忠强透露，3308亿已售未结部分也将维持在这个毛利率水平左右。

2021全年，绿城实现净利润76.87亿元，其中归母净利44.69亿元，归属于少数股东的净利32.18亿元，占比42%。

报告期内，绿城取得合约销售额3509亿元，同比增长21%，对照既定的3100亿业绩目标完成率113%，也是为数不多的超额完成业绩目标的房企。其中自投自销2666亿元，代建销售843亿元，自投自销项目均价28416元/㎡，远高于代建项目的13619元/㎡。

2666亿自投自销中，2139亿元来自于一二线城市，占比80%。分布到区域来看，长三角依然是绿城的业绩重镇，1765亿合约销售额占比66%，环渤海占比18%，随后是成渝、大湾区和长江中游。

2021年绿城在42座城市新增项目101个，总建筑面积约为1751万平方米，总货值3137亿元，对应权益货值1834亿元，权益比58%。大量的合作项目也让市场担心合作开发商遭遇流动性风险时项目如何推进。

对此，绿城表示，公司对合作方非常慎重，倾向于综合实力强、资信良好，特别是有国企背景的，因此整体合作方较好，未来会根据项目进展和合作方的资信情况，做出相应安排。

2023年进入“绿档”

绿城去年新增的3137亿元货值中，78%位于一二线城市，绿城对一二线核心城市的加码还在继续，管理层在会上透露2022年计划实现合同销售3300亿元，投资端新增货值要达到2500亿-3000亿元，其中80%投资将聚焦一二线，20%投身江浙强三线城市。

2022年前两个月百强房企销售同比降幅进一步扩大，然而绿城中国自信的将目标定为3300亿元，相较去年仅下滑5.9%。对此管理层显得并不担心，执行董事兼副总裁李骏表示“争取超额完成”。

李骏称，“去年绿城中国拿的地块，当年形成销售的占比为21%，达到600多亿元。今年的货值安排是，一季度300亿元，二季度600亿元，下半年会有在上半年购入的地块转化，且是在需求坚实的城市。”

对于2022年的房地产市场走势，李骏认为，2022年上半年是筑底盘整，其预计下半年将逐步复苏趋稳。“政策面的宽松基调逐步形成，支持性的政策从供给端转向需求端，有利于市场复苏”。

大量买地似乎并没有给绿城融资端带来大的阻力。

2021年绿城中国平均利息成本为4.6%，交2020年下降0.3个百分点，境内公开发债257.18亿元，平均利息成本3.55%。

截至2021年底，绿城负债总额4134亿元，其中总借贷1274.59亿元，一年内到期借贷320.53亿元，占比25.1%，同比下降2.2个百分点。

此外，报告期内绿城银行存款及现金(包括抵押银行存款)为714.96亿元，对应现金短债比为2.2；净资产负债率为52%，剔除预售账款的资产负债率71.1%，踩中一道红线。

对于市场关注的“三道红线”达标时间，耿忠强表示，确保2023年能够进入“绿档”，“同时我们根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入‘绿档’的准备”。

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