作者：子非鱼
01
在经历了去年第二、第三次集中供地冷场之后，今年的土地市场回暖了吗？
答案是，冷热不均。以目前完成土拍的北京、青岛、合肥、福州来看。
北京方面18宗地，流拍1宗，成交的17宗地起拍价为459.7亿元，成交价为480.2亿元，土地溢价率4.45%。
流拍率比去年下降了很多，溢价率也有所回暖。但是，依然是国资托底的功劳。
17宗地，有16宗被绿城、中海、华润、保利+金地、建发、中建智地、怀柔科学城夺得，只有1宗被民企旭辉拿下。
青岛方面，3月18日完成竞拍。16宗地，流拍1宗，成交15宗。12宗底价成交，3宗有溢价的土地，平均溢价率为2%。15宗成交的地块，国资拿了8块。
北京和青岛的首场土拍，总体还算平稳。
南方两座完成首轮土拍的城市，合肥与福州，表现分化则比较大，可以说一半是火焰一半是海水。
合肥方面，17日完成土拍，合肥出让19幅土地。中指院数据显示，除2幅保障性租赁住房用地外，17幅涉宅用地均溢价成交，揽金149.78亿元，其中15幅土地因竞价“触顶”进入竞品质方案环节，将于3月25日出让。
而且，合肥本次土拍，民企参与度明显增强，亦不乏源陆、天阜、越秀、大家、中天美好等生面孔。
可以说，合肥这轮土拍的回暖势头，相当明显。
福州方面，共出让18幅土地，结果仅成交12幅土地（3幅现场撤牌、3幅流拍），总成交建面60.75万平方米，总成交金额超77亿元。其中8幅土地底价成交、2幅土地达到最高限价+摇号成交。溢价率仅有4.2%。
这次拍地，流拍率高达33%，和去年第三次集中供地时的流拍率持平。溢价率也维持在低位。
也即，福州这次土拍，依旧以冷场收场。
02
合肥与福州的土地市场分化如此泾渭分明，主要是受两座城市的楼市冷热度影响。
开发商都是人精，他们的选择，都是蓄谋已久，都是看准时机下手。
楼市成交量上，受疫情和市场信心尚未恢复缘故，包括合肥、福州在内多数中心城市，今年前两个月成交量都很惨淡。
克而瑞数据显示，2月份合肥商品房成交量，环比下跌35%，同比下跌41%。
福州方面，环比与同比皆腰斩。
但在去化周期方面，合肥的形势要比福州严峻得多。
在之前写《去化周期过短！上海、杭州、南京、合肥，房价亮红灯了！》一文中，就明确说到过，合肥的新房库存去化周期过短，需要增加供应，不然新房上涨压力过大。
克而瑞数据显示，合肥2月份商品房去化周期只有4.8个月，远低于住建部规定的6个月房价上涨压力较大警戒线。
需要快速增加土地供应。
福州恰好相反，2月份商品房去化周期高达19.8个月，高于住建部规定的减少土地供应18个月警戒线。
去化周期，决定了一个城市短期的楼市涨幅。在这方面，开发商买入合肥比买入福州，明显更稳当，更有得赚。
合肥与福州分化的另一个影响因素，是两座城市的房价泡沫。
合肥与福州，两个城市都是在2020年跃升为万亿GDP的省会城市。两座城市的经济实力处于同一级别，整体上来看，合肥偏强一些，无论是GDP、财政收入、资金总量还是社消，都略高于福州。
制图：城市财经；数据：合肥与福州统计局，中国房价行情网
尤其是人口方面，合肥比福州多近110万人。
在经济和人口整体偏强于福州的背景下，合肥的房价比福州低不少。
中国房价行情网数据显示，目前合肥均价为2.14万元/平方米，福州为2.77万元/平方米。
两座城市房价都存在泡沫，但福州明显比合肥高不少。而且，合肥的人口竞争力更是高出福州不少。
过去十年合肥常住人口增加了191.3万人，福州过去十年的增量为118万人。
两相作用之下，合肥楼市相对于福州，其实泡沫已经不明显了。而且，在人口增量下，合肥房价下跌的可能性并不大，更大概率是慢涨。
相比之下，福州目前库存高企，需求减弱，房价可能会调整一波，然后才进入横盘慢涨阶段。
03
合肥与福州土地市场的分化，释放出了一个非常重要的信号。
也即，在房地产进入黑铁时代的背景下，开发商拿地非常理性。
未来中心城市的土地明显更好卖，而弱二线与三四线城市的土地，流拍率高企会是普遍现象。
另外，在中心城市中也会有分化，开发商会结合一个城市的商品房库存、经济潜力、人口竞争力来分析该城市的短期楼市价值，然后再布局拿地战略。
结合合肥与福州的土地市场，以及两座当前的去化周期来看。
目前，合肥的刚需人群，购房需要跑步入场。合肥本身的库存过少就给房价上涨带来不少压力，如今土地市场回暖，会进一步推动房产成交市场走热。
福州方面，购房者可以不急，慢慢选，继续观望一段时间。
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