回望过去的一年，似乎没有哪个行业是笑着活着的，房地产行业大概更是除了校外培训行业之外最惨的。它经历了“前热后冷”的冰火两重天，其中的标志性事件或者说分水岭，就是9月恒大财富产品的暴雷。此后，暴雷、违约成了房地产行业最刺眼的关键词。

下半年以来，百强规模房企像恒大、佳兆业、宝能、阳光城、花样年等房企纷纷出现暴雷或美元债违约。另根据人民法院公告网公布信息显示，2021全年，全国已有396家房企发布破产公告，陷入流动性危机的地方房企更是不知凡几。

2022年开年，禹洲集团(01628.HK)亦率先释放出了“瑟瑟发抖”的信号，足见真正的清洗似乎还在延续。

不被外界“领会”的物管

1月5日，禹洲集团发布公告，拟转让公司旗下禹洲物业服务全部已发行股本，转让代价不高于10.6亿元。同日，华润万象生活(01209.HK)亦宣布，全资附属公司润楹物业科技服务有限公司，与禹洲方面订立了相关框架协议。

根据公告，在支付条款中，润楹支付不低于代价67%的首笔代价(包括诚意金)存入托管账户后，双方再根据框架协议进行交割，而余下的代价则将受到相关数据的影响。华润万象生活称，余下的代价(即交付在途面积及合约面积的代价)将根据在管面积的实际交付进度，自股权转让协议日期起计每六个月支付一次。

值得关注的是，此前禹洲集团将旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服务集团赴港上市，但招股书两度失效。而此次禹洲集团转让的禹洲物业服务，正是禹佳生活服务集团主分支业务之一。

《每日财报》关注到，2020年12月11日，禹佳生活首次向港交所递交了招股书，6个月失效后，其于2021年6月16日二次递表，但更新后的招股书在2021年12月15日再次失效。

招股书第二次失效后不到一周，禹洲集团于2021年12月20日发布公告，公司执行董事林禹芳因工作调配，被调至禹佳生活负责管理工作。这一举动被业内解读为，禹洲集团继续为物业板块冲击IPO做准备，但仅仅半个月禹洲集团便将禹洲物业服务转卖给华润万象生活。可见，禹洲集团当下的真正处境，外界似乎并没有完全“领会”。

“宁断臂，不暴雷”

《每日财报》认为，禹洲集团此前迫切上市，但如今又迅速拆分出售，这都或与其自身的流动性有着不可割舍的关系。

数据来看，2021年上半年禹洲集团总负债1387.67亿元，其中流动负债898.07亿元，占总负债比为65%，一年内到期的短期债务151.71亿元。同期其现金及现金等价物有209.44亿元，应对短期债务尚可，但需要看到应付账款及票据达116.5亿元，而一年内需按要求偿还75.21亿元。

销售回款对房企的重要性不言而喻，然而禹洲集团在此表现出了“掉链子”的倾向。数据显示，2021年1-11月禹洲集团实现销售金额为975.88亿元，同比减少1.04%。这也意味着，如果其想完成全年销售目标，就需要在12月这一个月内，完成剩下的124.12亿元销售金额。在看禹洲集团2021年1-11月单月销售数据，6月单月其销售额为全年最高，也不过110.18亿元。因此，完不成全年销售目标基本是可以肯定的了。

不单销售能力承压，2021年下半年各大房企均受困于高额美元债，禹洲集团当然也不例外。数据显示，禹洲集团总计有14只境外存续债券，其中三只债券将于2022年到期。

值得注意的是，也就还有半个月左右时间，禹洲集团2只债券按将于2022年1月到期，合计规模达5.92亿美元。其中2019年1月23日发行的一笔5亿美元的债券，票面利率为8.625%，将于今年1月23日到期。

另外一笔2017年1月25日发行的3.5亿美元的债券，票面利率为6%，将于今年1月25日到期。到2022年9月22日，另一笔1.2亿美元的债券也将到期，票面利率为8.5%。

再往后看，2023年禹洲集团待偿美元债为13.5亿美元，2024年为10亿美元，2025年为8.95亿美元，2026年为9.35亿美元，负债压力可见一斑。所以，转变物业意思很明确，基本就是“宁断臂，不暴雷”。

评级展望被下调

在这样的背景下，禹洲集团的评级遭下调似乎是理所当然的。1月6日，联合评级国际有限公司将禹洲集团的国际长期发行人评级从“BB-”下调至“B”，同时将由禹洲发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级从“BB-”下调至“B”，继续把禹洲的评级列入评级负面观察名单。

联合评级国际称，评级下调到“B”反映了禹洲因2022年1月到期的高级美元票据带来紧迫的再融资风险，同时反映出禹洲流动性上限制的增加。联合国际认为禹洲能否筹集到足够的离岸资金来偿还以上到期的高级美元票据存在很高的不确定性。

而在此前，评级机构穆迪、惠誉均表示禹洲集团的融资渠道趋弱，合同销售额将下降，若用自有资金兑付债务，将使其流动性承压。惠誉将禹洲集团的长期外币发行人违约评级自“B+”下调至“B”，展望负面。

同时，将高级无抵押评级和未偿美元高级票据的评级也从“B+”下调至“B”，回收率评级为“RR4”。穆迪也将禹洲集团的公司家族评级从“B1”下调至“B2”，将该公司债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”，展望维持“负面”。

概括当下的形势，禹洲集团并没有其他房企那样的融资条件，虽然实力尚在，但在负债面前却颇显憔悴。2022年房企大环境基调或有回暖的可能，但是对于禹洲集团而言，过好这个一月份似乎更为重要。也所以，禹洲集团不惜“断臂求生”。可再想想，若今年禹洲集团的资金回流并不亮眼，届时其又会再卖什么求生呢?

(文/每日财报 何嫱)

关键词： 禹洲集团 评级展望 被下调 物业服务