2021年国内宏观经济逐渐恢复、稳中向好,但环境依然复杂严峻,房地产调控政策持续加码,行业分化加剧。从以前的限价、竞自持,到去年的三道红线,再到今年的“两集中”,令众多房企感慨,生存越来越难了。

据中房网统计,年内共有244家房企发布了相关破产文书,以此来看,均每天就约有一家房企破产。另有数据显示,从2019年至今,累计申请破产的房企超过1000家,大多数都是中小房企。

可以说,从既往历史来看,每一次调控加码,都是一次行业洗牌。虽然业内都喊着“活下去”这一口号,可实际上,房企与房企之间的命运却是高度分化的。那么什么样的房企有前途,什么样的房企又终将走向衰落呢?

能够保持增长的房企 优势更大

有机构表示,短期内城镇人口净流入趋势不会改变,而“以人为核心”的发展趋势则意味着曾经“摊大饼”式、粗放的城市扩张发展之路已经遭到摒弃,“内涵集约式”、“高质量发展新路”正成为城市发展关键词。

在今年一季度末的时候,上市房企陆续公布了去年的成绩单,业绩会上部分房企透露了今年的销售目标和市场判断,这无疑对未来企业投资策略产生巨大影响。整体而言,谨慎投资仍是主旋律,区域选择仍聚焦长三角和粤港澳大湾区,且在22城集中供地之下,行业普遍认为提升投资质量、拓宽投资渠道是突围的核心竞争力。

从房企大体的投资意向来看,投资态度也存在一定程度的分化,宝龙地产(01238.HK)、越秀地产(00123.HK)、绿城中国(03900.HK)等一批房企表示将延续去年以来积极的投拓态势,此外,一批房企亦保持审慎的投资态度。

在行业层面上,今年“两集中”政策也考验着房企的综合能力,对企业的资金实力、研判及经营能力均提出了巨大的考验。政策在促进行业良发展的同时,也从产品、财务等角度加速了行业的分化。随着各大房企半年报的逐渐公布,我们对各自的真实情况也得以进一步掌握。

根据目前披露情况来看,今年上半年,房地产行业整体净利润回落的趋势已蔓延至头部,可以看到,不仅中小房企,一些老牌房企也面临盈利下降的窘境。

但另一方面,部分房企依然将增速保持在相对稳健的区间里,例如,龙湖集团(00960.HK)上半年实现营业收入606.2亿元,同比增长18.5%,剔除公值变动等影响后的股东应占核心净利润61.8亿元,同比增长17.1%。上半年,其销售面积826万方米,销售额达1426.3亿元,创造历史新高,同比增长28.4%。

如今,随着土地红利、金融红利逐渐消退,房企们普遍在努力寻找、培育第二条增长曲线。其中,部分布局较早的房企,经过长期的培育与发展,已形成了显著的先发优势,为企业贡献源源不断现金流的同时,也带来跨越周期的能力。

就龙湖集团而言,除地产主航道之外,其另外多航道业务也在持续推进,如商业运营、租赁住房、智慧服务等业务均已跻身行业头部,房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务,也开始贡献源源不断的经营收入。再如碧桂园(02007.HK)其高科技布局也发展得不错。

不踩“三道红线”的房企 实力更稳

自房地产调控政策趋严以来,融资渠道均逐步收紧,行业面临结构调整压力。“房住不炒”的政策基调下,“三道红线”、银行业房地产贷款集中度管理等规定持续加强对房地产融资端的管理。

“三线四档”将成为房地产长效机制中的重要举措,也预示着该项政策在未来的执行阶段,适用范围和指标维度会“更广更深”,监管执行力度会“只严不松”。

中指院去年的一份统计数据显示,100家不同规模的上市房企中,79家踩了一条或更多红线。银行只把钱借给有钱的房企,有钱的房企会更有钱,而原本没钱的房企会更窘迫。

而受“三道红线”影响的房企,大多数会选择减少拿地甚至不拿地,然而也有一些企业在三道红线均踩的情况下继续拿地。

据《每日财报》统计,在今年首轮土拍中,拿地金额有的已经超过去年全年的80%,更有甚者,拿地金额甚至已经超过了去年全年。

一时拿地是“痛快”,但“红线”问题早晚也要解决。如今形势显而易见,规模型房企不仅容易融到钱,而且容易融到便宜的钱。亿翰智库对2020年上半年40家典型房企融资成本的统计数据显示,融资成本最低为4.01%,最高者达到8.92%,相差一倍以上。

就头部房企龙湖集团来看,其在过去5年,一直保持“三道红线”绿档。在其各主要航道维持既定投资节奏的背景下,截至上半年末,净负债率进一步下降至46%,现金短债比达到5.48倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91倍),剔除预收款后的资产负债率为68.3%。截至2021年6月30日,龙湖集团均融资成本为4.21%,再创历史新低。

握有充足土储的房企 信心更足

融资成本的高低,对于房企拿地影响甚大。过去,房价单边上行,土储也跟着快速升值;当前,稳字当头,房价增速放缓。只有拿到足够便宜的钱,才能在土拍市场上收放自如。接下来,强者恒强,弱者恒弱的局面必然加速形成。

三道红线和两集中,将推动行业规模集中度再上一个台阶,而土储则是房企的未来。2021年上半年,重点房企买地金额被纳入监管,其中,明确要求拿地销售比不超过40%。

在这方面就不得不说,龙湖集团对整个节奏处理的最细。数据显示,2021年上半年,龙湖集团共获取53幅新地,权益地价389亿元。其坚定深耕战略区域与城市,踏稳节奏、保持合理利润率,为后续持续投资打好基础,也为规模与利润增长增添动能。

此外,区域深耕也是地产下半场的重点要义。多重政策叠加之下,区域深耕型房企反而多了几分胜算。供地信息透明化之后,房企对优质地块的争夺将白热化,价钱自然也水涨船高。

较之于外来者,区域深耕房企对当地市场的竞争格局、客群偏好了如指掌,一些别人不看好或者不敢拿的地块他们能从中捡漏,完美避开高价地。其次,对于不熟悉的区域,房企为了保险起见,通常复制标准化的或者有成功案例的产品,这些产品不一定能与当地客群的需求高度吻合。相反的,区域深耕房企更懂客户,一些别人不敢做的项目他们也敢做,往往能够出奇制胜。

再以龙湖为例,截至上半年末,其土地储备面积累计7717万方米。从城市能级来看,90%货值集中在一二线高能级城市,长三角、环渤海、西部地区仍是龙湖集团布局的重中之重。

要知道,同一区域有多个项目同时拿地,则意味着设计、开工、开盘的节点也非常接。区域深耕房企在当地拥有长期稳定的供应商,彼此拥有深厚的合作基础,因共鸣度高,所以效率也高。另外,区域深耕可降低房企与供应商合作的成本。

疫情时代,房地产市场分化更将明显,行业竞争烈度持续增强。高增长、高利润、高杠杆的时代一去不复返,房企生存发展不得不向多向发力。实际上,内部自我进化的能力,就决定了房企未来能走多远。

作者|何嫱

责编|张京

出品|每日财报