保租房筹建持续推进，全年任务完成率超七成丨9月住房租赁市场月报

中指研究院持续开展住房租赁市场相关调研与研究，并定期发布系列报告。

摘要

(资料图)

政策动向：中央层面，积极实施税收优惠政策，同时开展低效用地再开发试点盘活存量用地，多措并举增加保障性住房供给。地方层面，广东省、广州、天津、青岛、成都、中山、西宁等地均提出将大力培育发展住房租赁市场；北京、郑州分别出台政策支持产业园区工业项目配套用地、闲置低效利用的非住宅项目筹建改建保租房；深圳制定18项措施，推动保租房等基础设施REITs高质量发展；杭州、合肥、沈阳强化本地住房资金监管，广州上线租赁资金监管系统，从房源出租到房源退租全生命周期监管资金流向。

市场运行：2023年9月，随着市场逐渐走出旺季，重点城市住宅平均租金涨幅明显收窄。50城住宅平均租金为37.0元/平方米/月，环比上涨0.01%，同比下跌0.84%。

土地情报：9月重点22城共成交129宗住宅用地，其中杭州、宁波共成交3宗涉租用地，租赁住房用地规划建筑面积总计3.7万平方米。

金融动态：企业融资动态方面，建发房产拟发行2023年第一期住房租赁专项公司债，发行金额不超过6.7亿元；建信住房租赁基金与上海建工等合作设立子基金，规模达30亿元。业务拓展方面，本月冠寓、华润有巢及融通融寓、城投宽庭等均有项目集中入市；乐乎集团、瓴寓等企业积极拓展新项目；广州安居集团正式挂牌，冠寓产品线迭代升级。

1. 住房租赁市场指导与支持政策

中央层面：积极实施税收优惠政策、盘活存量低效用地，多措并举增加保障性住房供给

9月5日，自然资源部发文决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点，聚焦盘活存量土地增加保障性住房供给。文件提到将探索在推进城中村改造中建设一定比例的保障性住房，同时探索利用集体建设用地建设保租房。今年下半年以来推进超大特大城市城中村改造进入快车道，将城中村改造与保障性住房建设相结合，将进一步拓宽保障性住房筹建渠道，有效扩大保障性住房供给。

9月12日，据住建部披露，今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。从全国看，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。同时，住建部提及，未来将继续鼓励各地在产业园区或城市建设重点片区建设保障性租赁住房，鼓励在轨道交通站点周边建设保障性租赁住房，鼓励利用闲置商业办公楼等建设保障性租赁住房，多措并举扩大保障性租赁住房供给。

9月末，保障性住房领域再获利好，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于保障性住房有关税费政策的公告》，明确对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，同时针对符合条件的保障性住房相关的印花税、土地增值税、契税等给予免征优惠。税收利好涉及保障性住房筹建企业与刚需购房者等多方群体，全方位降低保障性住房建设、运营、交易等各环节成本，既通过降低企业税收成本提升企业参与保障性住房筹建的积极性，扩大保障性住房供给，也通过降低个人购置保障性住房成本加快保障性住房去化，缓解企业库存压力。政策于2023年10月1日起正式执行。

表：2023年9月中央出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

地方层面：高度重视培育和发展住房租赁市场，强化政策支持与租金监管

政策培育方面，广东省、天津、青岛、广州、成都、中山、西宁等地均提出将大力培育发展住房租赁市场，并肯定了发展住房租赁市场在扩内需、稳固房地产市场保障体系中的重要地位。政策要点聚焦加大保障性租赁住房供给、多渠道筹集保障性住房、培育专业化、规模化住房租赁企业、加大行业金融支持力度、完善保租房财税优惠政策、优化租房提取住房公积金服务、探索“租购同权”等方面。

供应方面，北京发布统筹利用产业园区工业项目配套用地建设筹集保障性租赁住房的通知，明确建设筹集方式、优惠政策及相关单位的主体责任等。郑州出台政策加快推进闲置和低效利用的非住宅改建为租赁住房，依据相关政策给予政策性金融贷款支持、专项债资金及税收减免优惠，鼓励企业盘活闲置、低效利用的非住宅房源，培育发展长租房市场。

金融支持方面，深圳为进一步推动基础设施REITs高质量发展，制定18项措施，含扩大保租房等存量领域基础设施REITs储备规模、支持已上市的基础设施REITs持续扩募等。芜湖积极促进民间投资，充分运用新型融资方式，对民营企业发行基础设施公募REITs或民间资本参与盘活存量资产项目的，均给予资金补助支持。

市场监管方面，杭州、合肥、沈阳均发文强化本地住房租赁资金监管，其中杭州对《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》续期3年，监管办法有效期延续至2025年底；沈阳正式发布《沈阳市住房租赁资金监管办法（试行）》，明确监管账户设立、监管资金实施及解除等细则；合肥初拟住房租赁资金管理文件，发布征求意见稿。另外，广州住房租赁资金监管更进一步，上线租赁资金监管系统，围绕从房源出租到房源退租全生命周期，构建融合政府、企业的租赁资金监管服务体系，实现动态监管、协同监管、精准监管。

表：2023年9月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

江西省：据江西省住建局披露，江西省今年保障性租赁住房已全面开工。2023年全省保障性租赁住房建设（筹集）目标任务为16.58万套（间），任务量居全国第三，截至8月底，已开工16.67万套（间），开工率100.6%。全省已累计开工建设（筹集）保障性租赁住房23.52万套（间），竣工5万套（间）。

江苏省：江苏省为缓解新市民、青年人住房困难，今年计划新开工保障性租赁住房15万套（间）、基本建成8.96万套（间）。截至8月底，全省共实现新开工保障性租赁住房14.96万套（间）、基本建成10.12万套（间），分别完成民生实事年度目标任务的99.73%和112.95%。

北京：9月12日，北京市住建委等3部门发布2023年全市保障性住房建设筹集计划（第二批）。新建计划：共涉及项目49个、6.2万套，其中今年开工项目37个、4.2万套；今年储备项目12个、2万套；37个今年开工项目中租赁住房项目29个、1.6万套，产权住房项目8个、2.6万套。筹集计划：共14个项目、0.4万套，全部为纳入规范管理的保障性租赁住房项目，其中8个存量房源转化项目、0.15万套；6个非居住建筑改建项目、0.25万套。

上海：前八个月已完成筹集建设保障性租赁住房6.2万套（间），完成年度目标任务的83%。

福州：保障性租赁住房已开工18183套，完成年度目标任务79%。

宁波：今年计划筹集建设保障性租赁住房5万套（间），目前已完成4.06万套（间），完成年度目标任务的八成以上。

2023年9月，随着市场逐渐走出旺季，需求热度有所回落，重点城市住宅平均租金涨幅明显收窄。据中指50城住宅平均租金指数显示，9月，全国50个城市住宅平均租金为37.0元/平方米/月，环比上涨0.01%，涨幅较上月收窄0.16个百分点；同比下跌0.84%，跌幅较上月收窄0.01个百分点。

图：2021年7月至2023年9月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版

2023年9月，住宅租赁行业走过传统旺季，租金上涨城市数量明显下降。2023年9月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为16个，较上月减少10个。具体来看，上海、三亚涨幅在0.5%以上，其中上海涨幅最大，为0.80%；北海、长沙等4个城市涨幅在0.3%-0.5%之间；成都、石家庄等6个城市涨幅在0.1%-0.3%之间；西宁、无锡等4个城市涨幅在0.1%以内。9月，青岛、西安、珠海住宅平均租金环比持平，持平数量较上月增加2个。

2023年9月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为31个，较上月增加8个。具体来看，温州、徐州等4个城市跌幅在0.5%以上，其中温州跌幅最大，为0.93%；厦门、嘉兴等6个城市跌幅在0.3%-0.5%之间；南昌、哈尔滨等15个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；大连、合肥等6个城市跌幅在0.1%以内。

图：2023年9月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版

集中供地22城共成交129宗涉宅用地，杭州成交规模居首。2023年9月，集中供地22城共成交129宗涉宅用地，总体规划建筑面积约1015万平方米。具体城市来看，杭州成交规模约150万平方米，列居22城首位；武汉、广州成交规模亦在100万平方米之上；南京、重庆、宁波、无锡、天津、长沙、北京成交规模在50-100万平方米之间；福州、青岛、苏州、合肥成交规模在50万平方米以内。

9月集中供地城市共成交3宗涉租用地。集中供地22城中，杭州及宁波共成交3宗涉租用地，其中杭州“杭政储出[2023]130号”地块要求配建公共租赁住房不少于地上总建筑面积的5%，“杭政储出[2023]142号”地块要求不少于1401.25平方米地上住宅建筑面积用于配建公共租赁住房。宁波1宗涉租用地规划建筑面积为39487平方米，其中32687平方米用于配建保障性租赁住房。

表：2023年9月集中供地22城涉宅用地成交信息

数据来源：中指数据CREIS·租赁版

债务融资方面，9月1日，建发房产发布公告拟发行2023年第一期住房租赁专项公司债，发行金额不超过6.7亿元；厦门国贸2022年发行的6亿元住房租赁专项公司债券计划于近期付息。

私募基金方面，建信住房租赁基金与上海建工等合作设立子基金，规模达30亿元，基金将坚持投资租赁住房的基本定位，主要投资于上海市范围内的自持住宅、商办物业、工业物业改建租赁住房等存量资产。

表：2023年9月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院整理

建设运营方面，9月，多家品牌长租公寓运营商有项目批量上新。全国布局领先品牌如万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、招商伊敦等本月均在热点城市有标志性项目入市，其中有巢携手上海闵行区虹桥镇，通过政企合作形式，联合发布“悦虹人才公寓有巢绿苑路店、吴中路店”两大新品长租公寓项目；行业新锐融通融寓，开业规模迅速增长，北京角门店、武汉武昌店等正式投入市场；地方品牌如天橙寓见、滨纷逸居、大华享寓、城投臻寓、城投宽庭等均有新项目开业，其中大华享寓上海五店联开，城投宽庭旗下超大规模保障性租赁住房社区——张江社区（一期）正式上线。

表：2023年9月住房租赁开发运营企业建设运营动态

资料来源：中指研究院整理

业务拓展方面，9月乐乎集团、安居瑾家、瓴寓、雅诗阁等均有新项目落地，其中安居瑾家中标玖悦台租赁社区，租赁房源达1392套；瓴寓深耕杭州人才租赁住房市场，在杭州中标新锦集团临安人才房、高铁新城公司钱塘人才房以及上城城投彭埠人才房等多个项目。此外，安歆集团与黄埔安居集团，尔家商业与栖心公寓先后达成战略合作，将依托各自专业与资源优势，推动业务融合发展，实现互惠共赢。

表：2023年9月住房租赁开发运营企业业务拓展动态

资料来源：中指研究院整理

品牌建设方面，9月1日，广州安居集团挂牌成立，未来广州安居集团将探索构建公租房、保租房、共有产权住房同步发展的住房保障运作体系，搭建住房租赁基金、智慧宜居平台等助推引擎，形成市场化、专业化、规模化的运作模式。此外，冠寓产品迎来迭代升级，推出了冠寓、冠寓+两大产品系，致力于为年轻人提供好产品、好服务。

表：2023年9月住房租赁开发运营企业品牌建设动态

资料来源：中指研究院整理

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