本文来源：时代周报 作者：梁争誉 郑楠楠

经历长时间的低位盘整，房地产市场多项指标回正。

近日，国家统计局先后发布2023年1-2月全国房地产销售数据、70城商品住宅销售价格变动情况。从数据表现来看，房地产市场正在走出低谷，呈现复苏状态。


(相关资料图)

销售方面。1-2月商品住宅销售面约1.34亿平方米，同比降幅收窄至0.6%；销售金额约1.41亿元，同比增长3.5%，是自去年以来首次出现同比增长。

价格方面。2月全国70城新建商品住宅房价指数平均环比涨幅为0.3%、二手房房价环比涨幅为0.12%，双双转正。这是新房房价连跌17个月后、二手房房价连跌18个月后的首次回正。

克而瑞监测数据显示，2月市场成交强势反弹，同、环比涨幅均超4成，TOP 100房企单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%，有“黑马”房企出现销售金额同比涨幅达386%的突出表现。

“2021年9月全国70城新建商品住宅房价指数由正转负，下跌持续17个月，属于历史罕见的大降温。”易居研究院研究总监严跃进表示，2月房价指数首次转正，带来了更大的市场信心，充分说明房地产市场开始走出“跌跌不休”的区间，重回复苏通道。

连跌17个月后房价止跌回涨

连降十多个月后，房价指数实现止跌回涨。

国家统计局最新数据显示，2月70城新房、二手房房价指数环比上涨城市大幅增加，二手房上涨城市数量自2021年8月以来首次超过下跌城市数量。从环比变化来看，新房、二手房房价指数环比均实现转正，这也是新房近18个月以来首次正式转正，二手房近19个月来首次转正。

从房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量55个，较上月增加19城，天津、宁波、济南、武汉、昆明、遵义等城市涨幅较大；持平城市2个，分别是长沙和西安；下跌城市13个，较上月减少20城，泉州、大连、长春、丹东、贵阳等城市仍处于下行队列。

从涨跌幅情况来看，70城新建商品住宅房价指数平均环比为0.3%，上涨城市平均涨幅0.43%，较上月扩大0.12个百分点。一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅分别为0.2%、0.4%和0.3%。

二手房方面。2月房价上涨城市数量为40个，较上月增加27个，上海、无锡、南京、徐州等长三角城市持续升温，成都、西安等强二线城市亦录得明显涨幅；持平城市0个，与上月一致；下跌城市30个，较上月减少27个，兰州、吉林、牡丹江等城市仍在下跌。

从涨跌幅情况来看，70城二手房房价格环比上涨0.12%，实现自2021年8月以来的首次转正，上涨城市平均涨幅为0.41%，涨幅扩大0.04个百分点。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析指出，在二手房市场，一线城市维持强势复苏态势，二线城市环比回正，正式踏入企稳修复道路，三线城市止跌。

房价止跌回涨，有多方面原因。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，去年以来保交楼、保民生、保稳定等各项政策举措保障了购房人的合法权益，房企的合理性融资也得到了改善，各地因城施策调整优化政策降低了购房成本，提高了消费者信心。

“1-2月份市场的复苏是前期积压的购房需求补偿性释放，这其中大量的交易是改善性换房，短时交易量比较高并不意味着市场进入了快速升温阶段。”许小乐强调，随着这波积压的需求快速释放，预计3月市场修复势头较2月有所减弱。但这也并不代表市场“熄火”，而是在向交易中枢修复过程中的正常振荡。

陈霄表示，房价正式进入企稳回升阶段，复苏态势将会延续，“这一轮市场回暖能否维持下去仍存在很大的不确定性，尤其是非重点城市。很大程度上，依赖于滞后需求释放而带动的回暖潮具有较强的脆弱性，市场真正的全面回暖尚且还需要一定时间。”

头部房企进入上升通道

销售面亦回升向好。

国家统计局数据显示，今年1-2月，全国商品房销售面积约1.51亿平方米，同比下降3.6%，降幅收窄20.7个百分点；销售金额1.54亿元，同比降幅收窄至0.1%。

其中，商品住宅销售金额约1.41亿元，同比增长3.5%，是自去年以来首次录得的正向增长。贝壳研究院指出，放长周期来看，今年1-2月1.34亿平方米的商品住宅销售规模，仅低于2021年同期水平。

具体到企业层面，行业头部已进入上升通道。

克而瑞数据显示，今年1-2月，全国TOP 100房企实现销售金额约8189.5亿元，同比降幅收窄至11.6%，而TOP 30房企实现销售金额6711.9亿元，同比小幅增长5.5%。

保利发展以全口径销售金额635.0亿元冲到行业第一的位置，其次为万科、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现累计销售金额573.3亿元、562.0亿元、405.0亿元、402.2亿元。

此外，已有20家房企实现1-2月累计销售额同比正增长，增幅最大的是保利置业、越秀地产和电建地产。

越秀地产是今年首家发布2022年财报的大型房企，也是去年极少数保持了销售正增长的房企之一。2022年，越秀地产实现合同销售金额约1250.3亿元，同比上升8.6%，完成全年销售目标1235亿元的101.2%。

今年2月，越秀地产实现合同销售金额约137.12亿元，同比增长385.6%；实现合同销售面积约40.49万平方米，同比增长约244.3%。

克而瑞研究中心认为，2月各城市涨多跌少，无论是中观城市成交数据，还是微观项目到访、认购、折扣力度收回等，都反映出当前市场已进入止跌企稳阶段。

近期，售楼处到访量有所回升，时代周报记者摄

对于后续市场走向，业内普遍持谨慎乐观态度。

在3月15日召开的越秀地产投资者会上，越秀地产董事长林昭远表示，政策端温和转暖，核心在于经济能不能稳，“经济稳了，大家的收入水平就稳了，买房的动力就更强了，所以这还是和经济的发展有密切关系的。”

林昭远同时强调了房地产市场的结构性问题，“好的地方还是一房难求，价格也在上涨，当然不好的地方还是很不好的，结构分化应该是越来越严重的，这是总体上的判断。”

易居研究院认为，3月房企整体会加大推盘力度，后续销售数据有望持续改善。但当前市场复苏局面整体仍偏弱，若想长期保持好转态势，仍需政策端持续呵护，继续提振市场信心。

平安证券分析师杨侃、郑南宏持相似观点。他们认为，三四月是传统销售旺季，房企推盘增加，后续销售有望延续改善，全年商品房销售面积表现或有望好于此前预期。“当前经济与居民信心处于弱复苏态势，随着此前挤压需求释放殆尽，后续销售存在修复不及预期的风险。”

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