作者：子非鱼

在2月中旬为楼市放松政策路演、预热与吹风之后，郑州的救市政策终于发布了。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，这份通知在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面作出了调整，并公布了19条细化措施。

由于文件内容较长，在这里我只提取几个关键，并进行解读：

第一，放松限购。《通知》提出，郑州子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

本号解读：

这一招是对限购政策的松绑。尽管针对的范围比较小。

在这个松绑政策下，父母投靠子女，过来投靠的父母可以在郑州购买一套住房，不受户籍和限购政策约束。

第二，取消“认房又认贷”。《通知》提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

本号解读：

凭借着这条松绑政策，郑州成为首个取消“认房又认贷”的大城市。

按照郑州原来的政策，对拥有一套住房的人，无论贷款有没有还清，在购买第二套住房时，首付比例都得60%。

现在松绑了，如果你有一套住房，只要按揭贷款还清了，那么购买第二套房子依旧可以享受到首套房的贷款待遇，也即首付比例只需30%，贷款利率也只按照首套房的贷款利率执行。

这一招力道非常大，这其实是以金融的手段支持购房者，释放购房需求，对于盘活郑州的库存，会产生较大的效果。

第三，引导利率下降。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

本号解读：

这一招，同样是降低购房者的成本。目前，由于银行按揭贷款充足，且银行正在引导购房者贷款，因此，当下全国大多数城市的房贷利率都在下降。

根据贝壳研究院公布的数据显示，其追踪的103个城市中，二月份房贷利率下调的城市有87个，包括广州、重庆、南京、深圳、杭州、天津、成都、北京、上海、苏州、厦门、西安、合肥等一众热点城市。

第四，开启货币棚改。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

本号解读：

这一个大招的力度，同样非常猛。

对于货币棚改，大家应该都熟悉，它是上一轮大牛市中，三四线城市与部分弱二线城市房价跟涨的主要动力。

货币棚改推动房价上涨的逻辑是，央行印专项钱给政策性银行（国开行），国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。

简单来说，就是拆掉旧房子，增加购房需求，以便去库存，托房价。

除此之外，郑州还出台了调节供应的政策，比如根据各个片区的库存去化周期来制定土地供应的多寡等，还出台了很多促进房地产市场健康发展的政策。

本号认为，上面提到的四点，是郑州这份《通知》中最核心、最有效也是最吸引眼球的政策。

在如此大力度的救市松绑政策之下，本号以为会产生立竿见影的效果，郑州后续会结束此前阴跌多年的现状，回归到平稳与缓慢上涨的通道中来。

郑州之所以如此大力度救市，是因为出现了困难。这句话是郑州代市长公开言明的。

由于郑州之前的供应量过大，在2016年开启大调控之后，需求被进一步压制，导致供应严重大于需求，才有了房价持续阴跌四年的状况。

数据显示，2018年7月，郑州房价均价13719元平方米，到2022年1月，郑州新房成交均价为11551元/平方米。

去年，郑州楼市在原本就不好受的情况下，又遭遇了洪水和多轮疫情攻击，再加上全国性的信贷截流，造成了郑州楼市销量大减，库存大增。

郑州房地产管理局披露的数据显示：

2021年郑州全市新建商品房累计销售仅为161876套（间），较去年同期下降了33.55%；

商品房累计销售面积1804.41万平方米，较去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累计销售138895套（间），较去年同期下降了29.27%；

商品住宅累计销售面积1594.81万平方米，较去年同期下降了30.21%。

房地产市场如此局面，对于郑州这样一个非常依赖房地产的城市来说，经济必然会受影响。

所以我们可以看到，2021年郑州GDP增速只有4.7%，在GDP五十强城市中，增速位居倒数第二，仅比受疫情影响较为严重的西安略好一些。

所以，才有了2月中旬郑州代市长的公开言明郑州房地产遇到了困难，才有了放松楼市政策的路演。

郑州这次放松力度不可谓不大，但都在合情合理的范围之内，并未触及稳房价、稳地价和稳预期的红线，所以，从吹风到现在发布，非常顺利。

这其实透露了一个非常强烈的信号，管理层对于地方城市的救市政策，其实是默许的，只要不触及红线，不会被阻拦。

前有南通这个万亿GDP城市公开降低商业贷款首付，现在又有国家中心城市郑州大力度救市，后续会有更多的中心城市释放放松楼市调控。

在这种背景下，楼市信心会逐渐恢复，对于有人口增量、经济活跃的中心城市来说，成交量会逐渐好转，房价也会开启慢涨模式。

关键词： 认房又认贷