作者:子非鱼

01

在经历了2021年成交量持续下降之后,本以为2022年的深圳会有一个好的开局,毕竟去年四季度楼市政策和资金都开始转向友好。

更为关键的是,最后两个月,深圳的二手房成交量出现了翘尾行情。2021年11月,深圳二手房成交2118套,12月成交了2600套。

但是,最新传来二月份数据显示,深圳二手房成交量没有最低,只有更低。

根据深圳贝研究院披露的数据,2月1日至2月17日,深圳的二手房成交套数只有983套,直接跌破了1000套。

983套是个什么概念?历史新低,这算得上深圳楼市的一个黑天鹅事件。

即便在去年信贷截流、调控压力之下,深圳成交量最低也没有跌破1500套,而二月份的二手房成交量直接被压缩到了1000套以下,创造了历史新低纪录。

这一数据相比于最近两年单月成交量最高的13407套下跌了92.7%,简直是脚踝斩了。环比1月份也腰斩了51.3%。

制图:城市财经

有人可能会说,二月有春节。诚然,春节会影响成交量,但春节每年都会有,2021年春节也是在2月份,当时的成交量是4166套。

因此,春节假期并不是理由,那关键问题来了,深圳2月份成交量何以如此冰冷,后续深圳的房子还能买吗?

02

本号认为,导致深圳2月份二手房成交量进入冰点的两个关键因素:

第一,疫情。

第二,市场信心。

疫情是影响深圳二手房成交量的关键。去年年末,深圳就爆发了局部疫情,在接近年底的时候,虽然控制住了。但是,2月份在香港疫情影响下,深圳在短暂平息之后,疫情再次出现。

截止到目前,深圳每天新增人数逐渐增加。

2月份反弹的这波疫情与去年年底还不一样,去年年底,只是影响了龙岗与罗湖两个区,这次波及了龙岗、罗湖、南山、福田和龙华五个区。

而且福田和南山涉及的面积较大,划定了很多封控区、管控区。

疫情影响之下,流动性被限制,大家也不敢随意去看房。而且,从目前的形势来看,短期内还很难控制住,很多人也无心考虑买卖房子这些事情。

疫情是影响二手房成交量最大的因素,在这个因素影响下,三月份的成交数据也不会好看到哪儿去。

除了疫情这一客观因素外,还有市场信心尚未恢复的主观因素。

深圳的新房市场,由于限价政策,同一片区的新房价格较二手房低不少,所以一直都没有怎么降温。数据显示,2021年深圳新房成交52417套新房住宅,同比增加15.5%。

但是二手房方面,在去年信贷截流,尤其是二手房官方指导价的发布作用下,冷场了很久。

二手房官方指导价的直接威力,是增加购房者的首付款,降低杠杆。因为即便卖家不以官方指导价出手,但银行只按照官方指导价给予贷款,买家能获得的贷款额度降低,需要支付的首付款比例提高。

这一招,很多人被阻挡在了门外。

从上面深圳二手房的成交量走势图可以看到,其威力确实不同凡响。在二手房成交量持续低迷的背景下,深圳的二手房价格也出现了下跌。

根据国家统计局披露的1月份数据显示,全国70个大中城市中,1月份二手房同比下跌的城市有30个,深圳便是其中之一,同比下跌1.5%。

制图:城市财经;数据:国家统计局

尽管去年四季度以来,管理层对待楼市的态度反转,宏观层面上,降准降息纷至沓来,微观层面上各城市也在纷纷下调购房利率,不少城市还降低了首付乃至发布了鼓励购房的政策。

但二手房冷场一年的深圳,目前在疫情影响之下,市场的信心尚未恢复。

深圳的二手房,主要是投资客之间在博弈,深圳的刚需大多在新房市场上游荡,所以深圳的新房去年成交量还创下了新高。

二手房方面,原本的投资客不愿降价,他们大多都家底厚实,扛得起,而准备接手的投资客,感觉深圳的房价很难再涨起来,所以也迟迟不愿入手,继续观望。双方陷入了对峙之中。

这其实就是一种信心缺失。

信心比黄金更重要,没有恢复信心的背景下,成交量只能在底部徘徊。

03

关键问题来了,现在深圳的房子还能买吗?

我的观点非常明确,当然能买,无论刚需还是价值投资,无论是新房还是二手房,现在都可以。

新房自不必说,一直没有冷场,去年深圳新房成交量还创下新高,新房价格也继续上涨。统计局数据显示,2022年1月份,深圳新房同比上涨了3.5%。

再加上深圳新房限价,相较于同片区的二手房有价格优势,所以深圳的新房一直都是抢手货。

二手房方面,为何也可以买?

有人可能觉得,深圳楼市成交量不是进入冰点了吗,现在会是入手的好时机吗?二手房创历史新低,并不影响买入。

目前深圳的二手房是投资者在对峙,业主不愿降价,新的投资客在等降价。而事实上,即便深圳去年二手房价格有所下跌,依旧是内地房价第一城。

制图:城市财经;数据:中国房价行情网

要知道,深圳的投资客都是财大气粗,他们宁可闲置,大多也不愿降价出售。新闻报道的房源降价情况,也只是少数情况。

这些投资客不愿降价的逻辑在于,深圳这座城市,政策红利不断,人口流入量大,在购买力和购买需求不断增加的背景下,即便在强调控背景下,深圳的房价注定还是会继续慢涨下去。

此外,当前政策和资金都在转向友好,再加上国际时局动荡,当前中国的首要任务是保就业、保民生等,其关键则在于保经济。

因此,市场预期后续还会降息。在货币宽松的大背景下,中心城市的楼市信心会逐渐回归,房价会大举进入企稳缓慢回升阶段。

所以,不仅深圳,大多数人口增量显著、经济活跃的中心城市,都到了可以买入的节点。

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