多地重现两成首付,购房者的“终极利好”来了?

房贷政策无疑是判断楼市调控松紧与否最重要的指标,房贷政策宽,调控政策松;房贷政策严,调控政策紧。只要房贷政策不调整,其他方面的政策调整,很难让调控政策出现明显变化。而一旦房贷政策调整了,也就向市场传递楼市调控政策变化的信号了。

继山东菏泽等地宣布最低首付比例可执行20%后,2月21日,澎湃新闻从河南驻马店当地中介处获悉,驻马店部分一手楼盘首付比例也已下调至20%。很显然,这是典型的房贷政策调整信号,且直指刚需。而据易居研究院智库中心提供的监测数据,截至目前,全国至少已有8个城市出现了首付比例下调的情况,其中包括公积金首付比例下调的三个城市,即北海、自贡、南宁,以及商业贷款下调首付比例的五个城市,即菏泽、驻马店、重庆、赣州、佛山。

而从调整房贷政策的城市来看。有新一线城市重庆,也有二线城市佛山、南宁,但主要还是三、四线城市。也就是说,三、四线城市对房地产的依赖更强,面临的压力也更大。市场低迷,已经给当地经济增长带来了比较大的影响,也让投资者对当地经济发展前景的信心产生了一定动摇。因此,迫切需要通过房地产市场复苏来提振发展信心。

关键是,按照“房住不炒”定位,楼市调控政策是不可能突然松绑的,也是不具备松绑条件的。一旦松绑,就会前功尽弃。显然,这是不符合楼市调控目标的,也是不会让楼市调控再次出现“翻烧饼”现象的。因此,在楼市调控问题上,仍然需要按照因城施策、分类调控的原则进行,各地可以依据自身实际,对政策做出适度调整,

这也意味着,虽然部分城市对房贷政策做了一些调整,下调居民首付比例,有的城市调整幅度还比较大,但是,并不是楼市调控的转向,而是不同城市的不同选择,即便调整房贷政策的城市数量增加,也不会带来整个楼市调控政策的转向,而会更加积极、稳妥地把握好政策节奏,掌握好政策的调整力度。因为,无论是地方政府还是银行都非常清楚,如果因为调控政策调整导致房价再度进入上涨通道,且上涨幅度较大,调控政策一定会更加严厉,到时候,受伤的还是自己。

值得注意的是,除部分城市下调首付比例外,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大银行还集体下调了广州地区房贷利率。其中,首套房优惠审批利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%),二套房优惠审批利率从此前的LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。这可是比下调首付比例还要直接、还要具有影响力的房贷政策调整,因为,下调首付比例,只是让购房者减轻购房时的资金筹措压力,与购房的总支出没有太大关系。甚至贷款比重提高,利息支出还要增加。而下调房贷利率,则是给购房者最实惠的利益让渡。

那么,六大行对广州地区的房贷政策调整,会不会扩散到其他城市呢,值得关注。因为,六大行对广州地区的房贷政策进行调整,不排除与广东地区出现的头部房企风险有关,是想通过这样的方式,帮助房企解困脱险。如果扩大到其他城市,就有可能是房贷政策的进一步调整与松绑。对购房者来说,有可能构成比较强的利好。

令人担心的是,这些对购房者的利好,能不能转化成“终极利好”,真正让购房者从中得到实惠,关键看地方政府、银行、开发商对待楼市调控的态度。如果因为房贷政策调整,地方政府又打起土地出让收入的念头,开发商又想死扛房价,银行也想继续给开发商增加贷款,那么,房价就会反弹,调控又得加码,到时候,地方政府也好,银行也罢,开发商也行,又要面临风险和挑战。

也正因为如此,切记不要把房贷政策调整当作房价上涨的跳板,也不要认为房地产市场又迎来新的拐点。到目前为止,房地产市场还没有出现过拐点,而只是因为开发商陷入资金链困境,出现一些风险点。从房价的角度来看。整体还是上涨的,只是上涨的幅度变小了。真正出现拐点,应当是房价整体下跌,显然,这种状况尚没有出现过,也就不存在拐点的问题。也不希望有什么拐点,能够稳定、有序、健康发展就行,能够把“房住不炒”定位落实到位就行,能够从根本上解决广大居民的住房问题就行。

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