作者 | 超新星财经

编辑 | Ray

2月21日，佛山、南宁、广州、郑州四个城市同时发布关于房地产行业的新政策。这是否预示着房地产行业要开始“触底反弹”了？

2021年，房地产市场强弱转换，告别高速增长的“白金时代”，行业迈进“青铜时代”。

从行业规模来看，2021年全国商品房销售金额达到18万亿，同比增4.8%。但自下半年起，规模增速逐月下行，销售和投资下行压力巨大。

在“房住不炒”、“三稳预期”、“良性循环”下，整个行业都将从过去的粗放式发展转向精细化运营。

2022年或将成为行业与周期重启的一年，2022年的变化将是剧烈的、动荡的，但新的稳定也会出现。

01 政策暖风再现

2月21日，佛山、南宁、广州、郑州四个城市同时发布关于房地产行业的新政策。

根据财联社的报道，佛山非限购区域部分楼盘首付降低为2成。这也是继菏泽、重庆、赣州之后，第四个降低首付比例的城市。

对此，有评论认为，此类城市普遍以三四线城市为主，且集中在非限购区域的局部市场，这说明政策放松需要一个过程，当前非限购区域政策更容易松动，放松也是一个逐渐调整的过程，此外，降低的出发点和房企的经营压力或去库存压力等有关。

另外市场认为当前放松有三个重要的信号。第一、首付比例下调和限购松绑是房地产放松政策中影响较大的两个工具，也是鼓励住房消费的重要举措。当前首付比例下调后，预计后续部分城市也会有限购等松绑。第二、此类放松的节奏快于预期，相比过去一些地方政府要在3月份两会后才放松，当前各地主动进行调整，符合中央此前提及的因城施策的政策导向。第三、放松带来了积极的信号意义，当前全国70城房价已经显示楼市在“挣扎”走出低谷期，后续随着信贷政策的进一步放松，购房交易将有活跃的可能，行情的冬季也会逐渐进入春季。

2月21日，根据媒体报道，南宁公积金中心发布了《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》。明确3月1日起执行公积金实施细则新规。此类政策规定，第二套房公积金贷款首付款比例不低于住房价值的30%，即可贷额度不高于住房价值的70%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从此类规定可以看出两点。第一、公积金贷款首付比例下调城市数量增多，目前有三个城市，包括北海、自贡和南宁，充分体现了当前公积金贷款首付比例下调的导向。第二、类似首付比例下调，对于改善型购房需求的刺激或影响较大，毕竟二套房按3成首付比例购房，确实体现了政策方面的惠民导向。

此次公积金首付比例的下调，进一步说明当前公积金流动性压力不大，各地从激活合理住房消费需求的角度出发，确实会有各类政策宽松的导向。另外结合近期各地商业银行首付比例下调的内容，可以看出，全国至少有7个城市出现了首付比例下调的利好政策，包括公积金首付比例下调的三个城市，即北海、自贡和南宁，以及商业贷款下调首付比例的菏泽、重庆、赣州和佛山。这7个城市充分说明，二三线城市都开始出现了政策松绑的信号，且对于市场交易能够形成较为实质的影响，对于后续促进房地产市场稳定健康发展具有积极的作用。

2月15日郑州市委经济工作会上召开，此次会议认为，郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。

会议明确了两个吸引购房的政策。第一、今年郑州计划出台政策，吸引大学生留郑。第二、将出台鼓励外来务工人员在郑州购房。这两项政策，能够把郑州商品房存量消化掉。

严跃进认为各类政策的出发点在于解决房地产的库存问题，尤其郑州去年受疫情和洪灾影响，库存压力较大。从激活购房需求角度看，主要在大学生和外来务工人员等群体方面。

此次郑州政策具有积极导向，也是激活房地产市场的重要手段。从当前各地房地产政策激活的方法来看，主要要四种。第一、金融政策放松，即降低首付、降低利率等，真正减少购房者的购房成本。第二、落户和定居政策，即鼓励大学生、新市民、外来务工人员、三孩家庭等购房，真正增加购房群体的数量。第三、财税政策，尤其是体现在各地会出台契税补贴和购房优惠等政策，以减少购房者的顾虑和压力。第四、价格政策，各地还是有各类价格折扣等做法，能够减少购房者的实际支付成本。类似政策充分体现了当前房地产市场的发展导向，即政策持续向好，进一步带动房地产市场行情朝着回暖、趋稳、向好的方向发展。

另外银行也有新消息，2月21日起，多家大型银行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房则从LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

严跃进认为，四大行的房贷利率下调，充分说明大家的房贷政策一致，即都认为今年应该调低利率。类似下调和银行的额度充裕有关，同时由于房地产市场并没有恢复正常的景气度，所以后续会有进一步下调的空间。房贷利率下调和部分城市首付比例调整，客观上为房贷市场创造了更为宽松的环境。

此前，网络上曾多次传出楼市放松的消息，政府部门多次辟谣，这次政策的暖风终于吹来了？

02 多数人对地产业看好

针对近期众多政策的发布，中原地产首席分析师张大伟认为，随着政策的逐渐稳定，特别是2021年四季度来，信贷政策的企稳央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说，有望逐渐企稳。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，由于热点城市新房库存并不大，很多只有6-7个月，当新房市场反弹，预期开始回升时，增量需求会涌入二手住房，预计在年中前后，热点城市、区域新房和二手房均出现明显回升的趋势。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，监测显示房贷降息的城市范围扩大，2月103个城市中87城房贷主流利率环比下调，较上月增加28个，无利率提高的城市。此外银行放贷更积极，目前103城市平均放款周期不足40天。

克尔瑞研究中心认为，无论是放松公积金贷款，还是非限购城市重启最低首付20％，都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整，并不代表房地产信贷政策根本性转向。

尽管当下房地产行业出现了方方面面的问题，但行业去杠杆还将继续落实下去，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”仍将持续发力，严防信贷资金违规流入房地产市场。

在克尔瑞研究看来，房地产行业较难开启新一轮的上行周期，行业销售规模整体将保持稳中有降的态势。各城市市场大概率将持续分化：菏泽、赣州、南宁等压力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其对市场的拉动力着实有限，市场较难出现反转行情。反观核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，上海、杭州等市场热度有望惯性延续。

03 楼市回暖仍需坚持“房住不炒”

2021年12月召开的中央经济工作会议再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

如北京提出，坚持“房住不炒”，保持房地产调控政策连续性稳定性。重庆表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期长效管理调控机制。四川也表示，坚持“房住不炒”定位，加强房地产市场预期引导，坚持租购并举。同时据媒体不完全统计发现，北京、上海、重庆、吉林、辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏等16个地方在2022年政府工作报告中均再次对“房住不炒”进行强调。

实际上，自2016年底“房住不炒”这一概念在中央经济工作会议被首次提出后，已连续多年、多次在高层会议中被反复提及；而“十四五”规划纲要也再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。“房住不炒”早已成为地方楼市调控的主基调，并贯穿始终。

在“房住不炒”的主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制下，2022年房价不涨将成新常态。热点城市还将面临一定的价格波动，但整体房价上涨动能减弱，“万人摇”的局面难以再现。

站在2022年，随着稳楼市政策陆续迎来暖风的吹拂，今年楼市或许也有望迎来加速的企稳。

关键词： 房地产行业