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又见千亿房企出售物业资产！

开年以来，除已经向港交所递表的禹佳生活、中南服务被华润万象生活收入麾下外，如今有着“小碧桂园”之称的中梁控股也沦落到了实控人将物业资产出售给碧桂园服务。

面对中梁百悦智佳敲钟上市之际却被仓促卖身，在房企四处惊雷的今朝，中梁控股实控人此举无疑极其容易让人遐想翩翩。

特别是作为近年来的地产行业黑马，从百亿到千亿，中梁控股仅用了3年时间，其快速发展的背后，究竟埋下了多少的埋雷，俨然值得深究。

急躁出售物业资产

时至2022年，中梁控股实控人凭自断膀臂出圈。

2月14日晚，碧桂园服务发布公告称，公司拟收购中梁百悦智佳服务有限公司93.76%的股权，收购完成后中梁百悦智佳将成为碧桂园服务全资附属公司。

据了解，中梁物业上市主体中梁百悦智佳实控人同时为中梁控股实控人，尽管中梁百悦智佳并非中梁控股旗下子公司，但中梁系物业资产出售，仍受到了业界不少的关注。

根据港交所信息，2021年12月23日，中梁百悦智佳通过港交所聆讯并披露聆讯后资料集。换句话说，此次交易标的中梁百悦智佳距离敲钟上市仅一步之遥。

截至2021年6月30日，其在管项目291个，在管建筑面积3320万平方米，当期收益6.63亿元，同比增长207.3%；净利润1.06亿元，同比增长307.7%。

面对中梁控股实控人如此急躁将高成长、即将上市的物业资产拱手让人，中梁控股内部的经营现状无不引人关注。

基于当前房地产环境的急速变化，房企变卖旗下物业企业救急的情况其实时有发生。对于部分惊雷房企而言，尽快出售优质资产，让自己先活下来，再求后续发展，已成市场大势所趋。

然而在中梁控股实控人急躁断臂背后，中梁控股经营现状又是否已经告急？

急速膨胀的销售规模与负债

中梁控股奋起狂奔，重担同时亦源于此。

从历史经营来看，中梁控股最初起家于温州。1993年，杨剑在浙江温州设立温州华成地产。不过当实力积蓄到2015年，公司业务开始发生了巨大的转折。

2015年，中梁控股调整了发展战略，开始向三四线城市布局。随后，中梁控股迅速表现出了一度高速扩张的姿态，3年累计拿下403宗土地。

当其将碧桂园高周转模式奉为圭臬，公司销售规模也取得了火箭般的跳跃。比如，公司在2015年销售规模仅168亿元，然而仅3年后，到2018年公司销售额已跻身千亿俱乐部，达1015亿元。

从百亿到千亿，中梁控股成长之快可谓惊诧业界，公司也因此收获了“小碧桂园”的高荣誉之称。

但在享受短期规模膨胀的快感后，中梁控股债务压力也紧跟其后膨胀了起来。

2015至2018年，中梁控股负债规模分别为137.44亿元、456.70亿元、968.57亿元、1613.20亿元，资产负债率高达98.89%、98.59%、97.63%、95.98%。到2021年上半年，中梁控股负债规模又已进一步上升到了2595.76亿元，资产负债率仍高达88.43%。

在行业高速发展期，高负债是房企得以快速扩张的重要推力，但在如今行业发展环境瞬变之际，中梁控股这种高负债的暗危，可以说被摆在了明面上。

销售疲软，股息派付被延后

进入2022年以来，中梁控股已在组织构架上进行了调整。

1月17日，中梁控股发布《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》，提出因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合，控股总部的部分员工将被转岗。

据21世纪经济报道，中梁控股此次裁员人数在200人以上，财务共享、信息化、审计三大业务板块有超过100人转岗地产集团。

除此之外，美元债亟须赎回以及销售不及预期，同时笼罩着中梁控股。

最新数据显示，中梁控股共有4笔境外债，3笔将于今年到期，总余额为8.78亿美元（约55.83亿元人民币）。

值得注意的是，此前1月4日，中梁控股还曾对外发布公告，决定推迟2021年中期股息派付时间，将原预期的2022年1月25日调整为2022年8月31日或前后。

中梁控股表示，鉴于房地产面临的持续不确定性，本集团相信现在尽力保留现金维持流动性去应对目前的市场困境引致的不明朗局面，是谨慎、保守与负责任的做法。因此，决定推迟2021年中期股息的支付。

然而彼时中梁控股的销售额增速同步大幅放缓，也开始暴露在公众视野。

2021年，中梁控股实现销售额约1718亿元，同比仅增长1.78%。与公司在去年3月的业绩会上预计合约销售目标1800亿元相比，据此推算，2021年中梁控股的业绩目标完成率仅为95.44%。

今年2月11日，中梁控股披露2022年1月份未经审核运营数据，1月公司合约销售金额约83.9亿元，期内合约销售均价约10500元/平方米。与去年同期中梁控股实现合约销售金额138亿元，合约销售均价约12500元/平方米相比，经计算，中梁控股2022年1月合约销售金额同比减少约39.2%，销售单价同比下降16%。

面对多变的市场环境，中梁控股所表现出销售增速骤降，以及实控人急躁出售物业资产的行为，中梁控股后续又该如何俘获市场信心？

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