北京四合院是中国传统文化的一部分，亦是北京文化的缩影，里面的住户通常“非富即贵”，动辄上亿甚至大几亿的价格更是让普通购房者难以企及。

近期，北京朝阳区就有两套四合院在法拍房市场成交，或是出于猎奇心理，这两场交易很快吸引了近万人围观。

记者发现，这两套四合院的房屋权利人其实是国内知名文旅地产开发商，其后续还有近3亿的资产将登陆法拍市场。

保证金就收了3200万

交易由西宁市中级人民法院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行，于2月13日10时至2月14日10时期间拍卖北京市朝阳区小武基村甲8号3号院、5号院，两标的建筑面积分别为629.01平方米、1404平方米，地类用途均为办公。

“北京四合院”五个字似乎就注定了这场交易的不凡。据高地房地产评估公司评估，两套院子市场价值合计约17066.65万元，其中3号院总价为5280.39万元，单价为83947.7元/建筑平方米；5号院总价为11786.26万元，单价为83947.7元/建筑平方米。

值得注意的是，3号院和5号院之间的空地已经加建房屋（玻璃采光房），加建的房屋将两个院落连接为一个整体，其他空地处也加建了房屋，而所有加建的房屋不在房屋权属登记范围之内，加建房屋如需拆除，由买受人自行拆除。

由于标的体量较大、评估价不菲，竞买门槛亦是不低。

3号院设定起拍价4488.33万元，相较评估价打了个85折，保证金为400万元，加价幅度20万元；5号院起拍价已然过亿，为1.002亿元，亦是较评估价打了85折，保证金高达1000万元，加价幅度为50万元。

即便如此，对于四合院这类有市无价的产品，3号院和5号院均获得了不止一人报名，仅保证金就收取了3200万元，相当于一线城市一套豪宅的总价水平。

两套四合院的竞买人深谙拍卖之道，均稳坐至最后，临近时间截止方才开始报价。

总价上亿的5号院有2人报名。直至2月14日9时58分，即距离竞拍结束还差2分钟，竞买人E1144才报出底价10018.32万元，此后4分多钟又未有竞买人报价，由于已经超过截止时间10点，5分钟内若没有报价拍卖将就此落锤，然而4分45秒后，第二位竞买人Z6675停止犹豫，报出10068.32万元。此后的4轮两位竞买人慎重报价，均间隔4分钟左右以50万元最低幅度加价。

直至第7轮，竞买人E1144在30秒内迅速反应，报出10318.32万元，一锤定音，成交价稍溢价3%，低于评估价约1500万元。

总价不足5000万的3号院显然入手门槛更低一些，获得3位竞买人报名。距离时间截止还剩5分钟时，竞买人T3278报出了底价4488.33万元，此后3人以20万元最低加价幅度跟进，经过27次延时后，首个报价的T3278号竞买人以5008.33万元拿下3号院，溢价11.59%。

这两套四合院成交总价约1.53亿元，竞得人均以企业名义报名，其中3号院被河北中锦国际贸易有限公司拿下，5号院被中创联合国际贸易有限公司竞得。

从股权关系上看，两公司均为自然人独资的小微企业，并无明显关系，但从注册地址来看，两公司注册地均位于河北省邯郸市武安市上团城乡崇义附近，且在天眼查企业关系图谱中，两企业可通过公司高管关系由金鼎钢铁集团串联起来。

3亿资产包上货架

相比于竞买人，两个北京四合院的房屋所有权人或许更为人所知，是国内知名的文旅产业开发商山水文园。

天眼查显示，房屋所有权人山水文园凯亚房地产开发有限公司（下称“山水文园凯亚房地产”）注册地为北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室，注册时间1997年7月18日，注册资本7000万元，法定代表人李艳敏，实际控制人为山水文园创始人李辙。

山水文园成立于1986年，在北京以住宅地产开发起家，其曾凭借北京东三环的“山水文园”项目一炮而红，也开发出北京金海湖、山水铂宫等项目。但创始人李辙不安于此，反而瞄向了文旅产业，并在2014年与主打主题乐园的美国六旗公司签约，计划在全国打造山水六旗文旅小镇。

但文旅小镇建造所需的投资金额巨大，更何况是要在多地开发项目。

有媒体报道称，2014年至2016年三年间，山水文园与六旗共签约了超过10个项目，但均未能看到项目落地，这也使得六旗与山水文园合作破裂，后者开始陆续变卖山水六旗小镇资产包。

2019年，山水文园被曝出大规模裁员停薪、项目停工等负面消息，此后资金链断裂一事被坐实，公司负债高企。

天眼查显示，山水文园凯亚房地产及其控股公司山水文园投资集团均被列为失信公司，公司实控人李辙也被限制高消费，同时被列为失信被执行人；截至2月15日，山水文园凯亚房地产被执行总金额高达58.55亿元，山水文园投资集团被执行总金额也达到了50.07亿元。而两套四合院“回血”的1.53亿元对于山水文园的债务情况来说，或也只是九牛一毛。

2月14日拍卖的除了两套四合院，还有山水文园凯亚房地产名下的9套朝阳区周庄山水文园的联排别墅，9套房屋总建筑面积3292.78平方米，总评估价35070.55万元，平均单价约106507元/平方米。

9套别墅价格均在3000万元以上，但都未获得人员报名，以流拍告终。

此外，还有更多山水文园的资产包被摆在了法拍市场的货架上。

《国际金融报》记者关注到，目前阿里拍卖平台上，还有11个山水文园凯亚房地产名下资产将被拍卖，总起拍价高达2.8亿元，开拍时间2月20日。

其中，价值最高的标的为北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼1层101-115等15套不动产，标的此前被打通用做山水文园·东园售楼处及山水美术馆，评估价高达1.57亿元，起拍价1.1亿元。

关键词：