淡季不“淡”

在上海，买房难似乎成了不少购房者的切身感受，即便持币待购者在当前魔都的楼市面前也显得有些“力不从心”。

新房要面对积分、摇号等重重关卡，实力之外，更需要资质、运气的加持；二手房倒挂严重，“三价就低”的出台某种程度上影响了二手房源的流动性，但价格的降温并不显著。中介们坚定的引导2020年那波暴涨已经被市场接受、吸纳，但购房者却愈发谨慎出手。

于是，不少购房者将目光投向法拍房市场。

虽然去年初上海打补丁将法拍房纳入限购，但不同以往的淡季，这个春节上海法拍市场热度不减，较为优质的标的依然受哄抢，居高不下的热度也让捡漏更加困难。

蓝鲸法拍总经理王胜蓝在接受《国际金融报》记者采访时表示，两大原因导致今年淡季不淡，一是客户群体发生了变化，限购要求竞买人必须具备上海购房资格，因此春节对于上海购房者来说影响不大；二是受市场预期影响，近期信贷较为宽松，政策陆续释放，市场普遍预计年后上海房价会迎来上涨，部分购房者选择尽快出手。

据《国际金融报》记者统计，1月28日-2月6日10天时间里，共有16套上海住宅用房在阿里平台进行拍卖，其中4套流拍，12套成交，成交率75%。

上述4套房产流拍在市场看来并不意外，其中一套松江区房产属于破产处置，剩下三套虽位于市区，但均为“老破小”，竣工年限在1978年-1996年之间，且起拍价相较评估价差异不大，其中徐汇区建国西路的房产和浦东区东方路的房产起拍价与评估价一致，价格上并无优势。

王胜蓝介绍称，价格依然是法拍房最大的敏感点，破产处置的法拍房遇冷也是源于这一原因，破产清算小组往往会控制项目的折价，避免资产价格过低，因此对于购房者而言这类资产捡漏可能性较小，而捡漏正是不少购房者涌进法拍市场的一大出发点。

《国际金融报》记者梳理发现，12套顺利拍出的房产里5套溢价成交，占比41.7%，其中3套溢价率超过10%。虽然位于宝山的琉樽尚品和黄浦区的威海院溢价率均超12%，但徐汇肇嘉浜路的汇峰鼎园凭借167次出价将竞价战线拉长超过26个小时，成为春节档上海法拍房头号大热门。

27小时拉锯战

全程参与了汇峰鼎园竞价的任杰（化名）向《国际金融报》记者回顾了这场疯狂的持久战。

受限于积分不高，任杰在新房市场两次折戟后便决定试水法拍，看中汇峰鼎园是因为其距离公司较近，小区房龄虽然距今已超过15年，但由于维护好整体观感较新，属于板块内品质小区。

120平的房产起拍价995万元，评估价1420万元，折合单价不到12万元/㎡，相较去年5月最高点超过14万元/㎡二手房成交价依然有优势。

首次尝试法拍，任杰做足了功课，由于是外地法院拍卖不安排看房，这套房产近乎属于“盲拍”。开拍前两周，任杰特地去到现场“探盘”，他找到对应楼栋，参考了同户型房源。为了提高竞拍成功率，任杰还以成交价百分之一的佣金比例委托了一家中介公司。

任杰的预算有限，他担心这套房产最终成交价超过其承受范围。一位自称“老法师”的中介宽慰他，这套房源在除夕前一天竞拍，临近春节参与人数应不会太多，加之该房产现由原共有产权人居住，且标的内还挂有户口，这些存在的风险将劝退部分购房者。

中介预估成交价在1250万-1350万元之间，相较市场价依然有85折-9折的折价空间，他据此给任杰做了份《费用清单》。清单显示，按照1350万元的成交价计算，除了7成首付，任杰还需为上家先行垫付80万元的增值税和个税，算上自己需要交纳的20万元契税，税费合计100万元。加上置业担保费、银行评估费以及上家拖欠的水电物业费，他需要准备近1100万元的资金。

为了给后续银行放款预留时间，中介要求包括首付款在内的1100万元资金在拍下后3-5天支付，以便在15天内将成交款全部缴入法院指定账户。

任杰没有想到，尽调报告上的那些风险提示终究没能阻挡购房者的热情。

一位购房者的“抢跑”，提前拉开了鏖战的序幕。

该套房源竞价时间为1月29日10时起至1月30日10时止，虽然是24小时，但正常情况下购房者会选择在最后30分钟开始竞价决出胜负，早出价无意义。

1月29日10时刚过，一名竞买者率先出价，这一举动直接打乱了竞价节奏，受到带动和挑衅的其他报名者纷纷跟价。30日上午9点半，这个常规意义上开始的时间，此时报价已超过起拍价250万元。

距离原定的截止时间还有1分钟时，优先购买权人开始下场，按照规定优先购买权人可以在同样的出价价格上，享有优先购买权，相当于省了一笔加价费用。随后价格从1269万元升至1575万元，竞拍时间不断被延长，优先购买权人始终在跟价，彼时只剩其与另一位买家角逐，双方以2万元的加价幅度紧咬不放。167轮，另一位买家报出1577万元后，优先购买权人5分钟内没有出价，选择放弃。

这场历时26个半小时的拉锯战终于结束，1577万元成交价相较评估价高出155万元。

汇峰鼎园遭哄抢也符合王胜蓝给出的当前法拍市场热度较高的房源画像，它们通常为2000年之后的中高端电梯商品房，此类房源在当前上海二手房市场较为稀缺，以汇峰鼎园为例，该小区目前没有挂牌出让房源。

对于今年上海法拍房市场的预判，王胜蓝表示，全年成交量相较此前变化不多，依然在2000套以内，但热度不减，具体走向要视信贷政策而定。

记者：孙婉秋

编辑：左宇

责任编辑：毕丹丹封面供图：左宇

关键词：海法不看