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当行业寒冬来时，没有一家企业能够独善其身。

近年来，得益于大湾区红利，以黑马之姿一路狂奔闯入千亿俱乐部的龙光集团，在疯狂扩张后，其隐忧已逐渐浮出水面。

日前先有市场传闻称，龙光集团有30亿美元私募债被机构疯狂施压要求提前还债；随后龙光集团紧急澄清称，公司并没有任何美元私募债。

不过话音刚落，仅时隔数日，龙光集团又表示，公司担保私募债不超过10亿美元。尽管这一数额少于市场传闻，但是围绕龙光集团的债务猜测至此已达高潮。

比如不仅只有美元私募债风波，公司接连出售旗下物业、商管资产，以及频繁发债且融资成本大增，种种迹象都在预示着龙光集团的近况或不容乐观。

多次斩获“地王”

公开资料显示，龙光集团成立于1996年，于2013年在港交所主板，是中国综合实力最强的房地产企业之一。

克而瑞数据显示，2021年龙光集团以1588.2亿操盘金额在房企中排第20位；以934.2万平方米操盘面积位居第25名，属于TOP20大中型房企。

回溯历史，1996年在房地产行业蓬勃发展初期，纪海鹏家族在汕头创立了龙光建安。而仅在2001年，龙光建安便已占据了汕头房地产市场1/3的份额，正式确立其汕头地产龙头地位。

随即在两年后，龙光建安又以2.86亿元竞投得深圳市宝安中心地块，成为宝安中心区的“地王”，至此公司掀开了异地扩张的大序幕，先后进军广州、惠州、珠海、中山等市场，并确立了以珠江三角洲为核心发展的战略布局。

在此期间，公司也曾多次斩获“地王”。

2015年，公司以112.5亿元拿下龙华红山地块，成为当时的深圳总价地王；2016年，公司又再度刷新纪录，以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块，成为全国总价地王；直至2021年上半年，公司还在土地市场高举猛打，在深圳首轮集中供地中豪掷80亿成为最大的赢家。

但是随着房地产市场的降温，公司高价拿地扩张后的一系列问题正不断涌现。

扑朔迷离的债务状况

就在春节前夕，有关龙光集团20亿美元到30亿美元不等表外美元私募债即将到期的传闻，正热议不断。

尽管期间龙光集团火速澄清称，公司并没有任何美元私募债，甚至还耗资2000万美元进行了美元债回购，表现出一副不差钱的模样，但仅时隔数日，龙光集团又承认了存有担保私募债不超过10亿美元，至此龙光集团的真实债务状况变得扑朔迷离。

与之同步的是，公司的裁员以及出售资产也在同步进行着。

1月19日，据21世纪经济报道，龙光集团在内部管控上动作不断，出现大规模的人员裁撤。一名龙光集团总部人士指出，“多数部门裁员占比在20%以上，甚至有些部门达到40%-50%。”

随后在1月26日，企查查又有数据显示，公司旗下深圳市龙创智慧科技有限公司发生工商变更，原持股100%的大股东广东龙光集团物业管理有限公司持股比例减至10%，新增深圳市合裕实业有限公司持股比例90%。

而在此之前，龙光物业还一连转让了多家公司股权给合裕实业，其中包括龙光实业、龙光装修管理、龙甄物业和龙尊物业。

进入行业寒冬，其实物业资产往往是不少房企出售的纾困资产，然而这一举动又往往代表着房企面临着较大的资金压力。那么，龙光集团的负债压力究竟有多大呢？

仅半年时间，融资成本暴涨50%

截至2021年上半年，龙光集团总资产为2897.95亿元，总负债为2190.2亿元，资产负债率高达75.58%。

从房企融资三道红线来看，龙光集团剔除预收款后的资产负债率为69.8%，现金短债比为1.8，净负债率为61.4%，全部实现绿档。因此，从表面上看，龙光集团的资金问题似乎并不大。

但是，从近期一系列动作可以看出，龙光集团对于资金的追崇十分紧密。

比如继去年12 月27 日发行完6.65亿元CMBS后，龙光集团在短短一个月内已再次发债。今年1月27日，龙光集团发布公告称，公司成功发行于 2026年到期的19.5亿港元可转换公司债券。

值得一提的是，龙光集团去年12月底发行的CMBS融资成本为5.2%。然而仅时隔约一个月，1月底龙光集团发行可转换公司债券的票面年利率已上升至6.95%。

而从过往发债成本可见，龙光集团美元债融资成本基本徘徊在4%-5%之间，今年1月底美元债直逼7%，相较2021年年中龙光集团发行年利率为4.7%的3亿美元债，也就是说，仅约半年时间，龙光集团融资成本已增长近50%。

融资成本的高低，一直以来是资本市场对房企信用资质和偿债能力的直观反映。因此，融资成本的持续走高，似乎侧面说明了龙光集团正面临着一定的资金压力。

一般而言，房企销售回款遇冷，资金往往容易受到影响，最终催生一系列的再融资甚至出售资产的措施。对于龙光集团而言，似乎也并不例外。

2021年，公司实现权益销售额1402亿元，同比增长16.2%，其中下半年销售总额为765.9亿元，同比下滑10.47%。这一数据意味着，公司并没有完成全年20%的增长目标。

从销售均价来看，2021年上半年，龙光集团销售均价为18589元/平米，下半年为16398元/平米。据此还可以看出，在刚过去的2021年，龙光集团同时遭遇了量价齐跌的窘境。

那么在近期房地产市场陆续惊雷的大背景下，龙光集团又会不会成为下一个暴雷的千亿房企？目前看来，这一风险或许并不小，毕竟这已不再是蒙眼狂奔的年代了。

关键词： 扑朔迷离 债务