2023年1月16日，美凯龙(601828.SH)发布最新的投资者关系活动记录表。内容显示，2023年1月15日，申万宏源、东北证券、东方证券、东吴证券、光大证券、广发证券、国金证券、国信证券、海通证券、华泰证券、开源证券、摩根士丹利、南京证券、平安证券、上海证券、首创证券、太平洋证券、信达证券、兴业证券、长城证券、招商证券、银河证券、中金公司、中泰证券、中信建投、安信证券、中银证券等约170家券商及机构投资者参与美凯龙的分析师会议，主要内容如下：
(资料图片仅供参考)
会议内容：
关于建发股份有意受让29.95%股份的交易进展阶段：
目前交易仍处于早期初步合作意向阶段，1月13日控股股东、实控人及建发股份共同签署了框架协议，目前正就后续具体合作事宜及股权转让协议等事项进行深度商讨。由于控股股东已披露减持计划且可交债持有方阿里巴巴意向转股，因此交易可能触发公司控制权变更。
交易契机及未来空间展望：
控股股东在潜在战略投资者比较之中选择了建发股份。建发是世界五百强，其“开拓新价值，让更多人过上更有品质的生活”的企业信仰，与公司企业价值观契合，公司管理层及控股股东皆认为双方未来可为空间很大：1)协同性强，建发房产22年销售额位于全国前十，而公司家居商场消费者的消费需求来自包括新房和二手房，因此建发房产的新房业务与公司有很强的协同性，双方互相赋能，其优质住宅地产的持续开发可为公司同城家居商场创造持续不断的消费需求，带动公司业务发展，同时建发房产的新房购买者可以在公司的家居商场购买到优质家居产品;2)21年公司在中国连锁家居商场行业第一，市场份额达17.5%，21年中国家居市场销售规模5万亿，公司能为建发在其还未介入的家居零售市场带来整合空间;3)公司可为建发布局高端消费品供应链业务提供强有力的线下渠道支撑，其高端消费品业务目前拥有百亿级规模，品类包括高端家电、跑车、高档红酒、油画等，建发可依托公司的渠道销售进一步扩大包括国际高端家用电器代理在内的高端消费品业务规模，同时，也将提高公司商场的出租率，实现相互赋能;4)家居行业重渠道，公司的产业链中积累了大量优质的家居品牌商及商场经销商，沉淀了大量的对稳定、高质的供应链服务的潜在需求，公司可为建发股份打通与品牌商、经销商的触达渠道，协助建发股份充分挖掘自身家居产业链中的供应链服务需求，为其创造新增长极，并反哺提升公司的经营效率和盈利能力、增强美凯龙-建发生态圈粘性;5)公司服务中高端消费者，与建发的目标客户高度契合，可实现双向引流下的协同发展。
公司在三年多重因素影响下，经营韧性渐显，保持了良好的经营性现金净流入。目前实施常态化管理，因此建发掌握了很好的交易时机。
未来，股东结构优化后，公司将具备独立的授信体系，并在建发国企背景的支持下，财务结构和资金成本将有很大的优化空间。此外，REITs试点范围有望扩大，双方都将有较大的成长空间。
运营现状和未来展望：
过去三年期间，由于公司拥有全国性的优质网络布局及领导地位，并在20年和22年，都适当采取了一定的租金优惠，因此基本面保持稳定，整体出租率受到的影响相对可控。鉴于未来消费者积压的家居消费需求将被激发，以及人们对美好生活的不断向往，公司对23年经营展望有信心。
运营层面，公司将与建发的合作理解为一个B端供应链公司和C端平台公司的双向赋能。“拓品类、重运营”是公司过去三年的核心战略，公司在场内引入高端电器，从家居建材平台拓展为家居建材家电的平台。高端电器经营面积从前的1%+到22年底的8%+，未来两到三年高端电器占比有望提升至12%，成为公司家居商场内最大品类之一。而公司之所以能在红海市场中找到蓝海，来源于定位高端。建发的高端消费品供应链业务品类包括高端家电、跑车等，公司可为其提供强有力的线下渠道支撑，整合双方在C端和B端的各自优势。
公司通过遍布全国的商场网络，以及以1号店+至尊mall+标杆商场的三大店态为核心，构筑了家居流通领域最大的销售平台，随着建发的进入，稳健发挥双方优势，未来将会拓展出更广阔的的市场空间。财务近况和展望：
公司现有股东结构较为单一，建发的进入将是优化股权结构、利好公司的契机。
公司是独立运营的上市公司。公司自19年开始强调“轻资产、降杠杆、重运营”的发展战略，公司之所以一直是行业龙头，在于一直聚焦主业的运营能力，此外，也在不断实践“轻资产、降杠杆”，不断压缩资本开支，自19年开始基本就不拿新自营项目。目前，公司在一、二线城市基本已经完成了自有物业布局。公司“降杠杆”方面成效卓越，由20年的61%降至22年三季度末57%的资产负债率。关于公司负债：1)公司拥有稳定的经营性现金净流人，21年为54亿，且排除防控影响后，将进一步提高，经营质量非常高;2)公司的优质自有物业布局于上海、北京、成都、重庆、南京、郑州、武汉、长沙、杭州等一、二线城市，为有息负债提供了非常大的保障;3)公司有息负债以中长期为主，以大型股份制银行、国有银行有抵押物的借款为主，此外，公司将如期兑付于1月20日到期的最后一笔公开信用债。未来三年有息负债规模目标再降100亿元，融资成本也有望大幅下降。民营企业融资难、融资贵，股东结构优化后，利率降低带来的财务成本降低有望贡献可观的利润。
REITs试点范围有望扩大至商业地产，公司三季度末投资性房地产达963亿元，主要分布在一、二线城市，预期试点会从国资背景企业、一、二线城市开始，且公司单体项目回报率皆可满足REITs最低回报要求，因此公司多维度符合试点商业地产REITs。如果REITs项目成功落地，或将为公司贡献数百亿的现金流入，公司将会用于1)进一步降低杠杆，保持财务稳健，2)保障投资者分红，3)考虑兼并收购进一步整合市场、扩大规模，给股东更多的长期回报。
Q：23年经营弹性的预期?
过去三年公司在运营上配合国家公共卫生管控，尤其是2022年，东北、华北、上海市场影响都比较大，对收入有一定影响。展望2023年，随着政策放开，受到积压的家居消费需求将会得到释放。今年过年比较早，叠加房地产已经触底，因此公司对23年的租金收入等业绩表现比较乐观。
Q：减租对于22年的影响?
22年行业、经济、商业环境都是处于低点，虽然公司受到很大压力，但还是主动扶持场内经销商，进行租金减免，帮助大家共度难关。基于上半年管控影响以及7、8月散发的影响，公司于8月公告了租金减免安排，预计对公司营业收入累计影响不超过5亿元，对公司归母净利润的直接影响不超过3.5亿元。12月管控放开比较突然，公司会继续和商户同舟共济，提高公司和商户的粘性。展望23年，基于防控优化对商场客流的恢复以及地产政策的放松，公司未来表现可期。
Q：自营和委管商场的开店规划?
开店方面，目前公司没有新拿的自营商场项目，有少量在建项目，未来每年资本开支很低，未来2-3年每年新开自营商场预期2-3个。一是为“降杠杆”，二是结合国家宏观形势，不盲目扩张。这两年委管商场开店慢，和宏观调控相关，委管商场合作方主要是中小地产商，持观望态度，公司与合作方达成注重高质量发展的共识，注重质量，不追求数量。随着地产保交付、收入预期稳定、国内内循环以及国家鼓励消费，目前的委管商场储备会逐步释放，开店速度预期会快于三年，并有望给公司贡献可观的现金流和利润。
Q：阿里意向转股，未来是否会对公司业务有帮助?
目前控股股东持股超过60%，第二、第三大股东的持股比例都很低，公司目前的股权结构集中且单一。公司期待建发、阿里股权变化的落地，以优化股权结构。阿里对于公司的运营现状比较了解，2019年合作至今，给公司做了很多数字化、线上化赋能，包括商品数字化、线上流量打造等，以及公司依托阿里的数字化能力做了其他线上流量入口的打造，双方合作关系稳步前行。过去三年数字化渗透率还不高，公司希望在线上取得更为丰富且多元的流量入口，导流到线下商场实现最终交易，因此公司也在和阿里进行更多的探索数字化赋能的探讨。目前公司商场会员超千万级，而且都是中国高净值的消费者人群，和阿里的88vip会员是有重合的，未来可以和阿里探讨消费者群体、会员体系的打通和数字化，不仅是线上往线下导流，也希望公司的会员体系可以给阿里反哺。阿里转股价比较高是基于原来双方合作的良好契机，公司过往大促期间的线上表现遥遥领先，这也是反应阿里对公司的信心。未来上述股权变更落地以后，公司会从过去单一的民营企业文化向多元企业文化发展。建发国企背景可以持续把一些供应链优势和精细化管理的优势赋能给公司，阿里更多是数字化深耕的赋能，再加上公司董事长过去30年的家居建材零售行业的企业文化和价值的传承，相信上述三方会给公司未来创造更多发展的契机和空间。
Q：近期的偿债安排?资金如何规划?
针对一年内的有息负债，1)货币资金，2)经营性现金流，3)对于流动贷款会进行续贷。银行对防控影响都非常理解，会给到企业续贷和调整还款计划的足够支持。
Q：是否考虑调整部分经营表现较弱商场的经营业态?
存在个别商场经营不是特别好的情况，但目前还没有与建发开展这么细致的合作条款商讨，对于公司而言这部分商场未来会有更大的提升空间。建发更多是做toB供应链的优势，因此看重公司拥有的toC场景，通过公司的toC渠道可扩大其业务规模，公司可丰富场内经营品类、提升出租率、提高人流量。公司沉淀的中高端消费者资源也可以导流给建发，并与其现有的会员体系打通，在这方面未来合作空间非常大，双方是相互赋能的过程。
Q：运营层面，如何实现租金收入增长?
公司通过品类调整，比如引入高端电器，缩小楼层价差，实现租金的涨幅。
Q：租金收缴情况?
今年考虑商户经营困难，因此有一些应收未收租金，但相较于全年租金收入规模占比非常低，因此租金收缴情况整体健康。今年春节比较早，市场复苏也会比较早，因此租金收缴预期3月会恢复正常，应收尽收回归到正常状态。
Q：卖场统一收银的比例会不会提升?
随着消费者对于消费品质的关注、与阿里数字化建设的深入合作，统一收银比例未来2-3年会有进一步提升。统一收银有助于改善公司现金流、掌握用户数据资产以及深化与阿里合作的商场数字化改造。
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