首批公募REITs火爆发售成为近期资本市场的热点话题。

5月31日，首批9只公募REITs面向公众投资者发售，当日晚间便全部售罄，合计募集金额达314.03亿元。随后，6月2日-3日，深交所与上交所陆续公布首批9只公募REITs的认购申请确认比例。在启动回拨机制的情况下，首钢绿能以1.76%的配售比例刷新公募基金配售比最低纪录。另有蛇口产园、张江REIT、浙江杭徽、首创水务四只产品配售比均低于5%。

市场普遍认为，首批公募REITs认购火爆，一方面源自公募REITs产品自身相对稳定的收益特点，另一方面，也由于本次公募REITs面向公众投资者发售份额较少，主要以向机构发售为主。包括私募、公募专户、银行理财子公司、券商等投资机构均参与了本次认购。其中，工银瑞投-工银理财四海甄选集合共参与了7只公募REITs的战略配售，是参与度最广的投资者。

首批9只公募REITs一日售罄

5月31日，首批9只公募基础设施证券投资基金(REITs)正式面向公众投资者发售，当日就提前结束募集。

经统计，首批9只公募REITs全部超额认购，平均有效认购倍数超7倍。深交所4只REITs总募集金额约为143.71亿元，上交所5只REITs总募集金额约为170.32亿元，沪深两市合计募集金额达314.03亿元。

具体来看，由深交所发行的首钢绿能的发行价格为13.380元/份，在本次9只公募REITs产品中发售价格最高，预计募集资金净额为13.38亿元。同为深交所发行的广州广河最终发行价为13.020元/份，预计募集资金净额为91.14亿元，为本次首批公募REITs产品发行规模之最。与此同时，深交所另外两只产品盐港REIT、蛇口产园的最终发行价分别为12.300元/份、2.310元/份，预计募集资金净额分别为18.4亿元、20.79亿元。

上交所首批发行5只公募REITs产品中，普洛斯、东吴苏园、张江REIT、浙江杭徽和首创水务的最终发行价分别为3.890元/份、3.880元/份、2.990元/份、8.72元/份和3.70元/份，预计募资总额分别为58.35亿元、34.92亿元、14.95亿元、43.6亿元和18.5亿元。

6月2日与6月3日，深沪交易所相继公告了首批9只公募REITs的认购申请确认比例。首钢绿能、蛇口产园、东吴苏园、首创水务、普洛斯、广州广河6只启动回拨机制。其中，普洛斯、东吴苏园、首创水务回拨份额分别为4200万份、1800万份、1200万份;首钢绿能、蛇口产园、广州广河回拨份额分别为200万份、450万份和915.73万份。

回拨后，首钢绿能以1.76%的配售比例刷新公募基金配售比最低纪录。蛇口产园、张江REIT、浙江杭徽、首创水务四只产品配售比均低于5%，分别为2.39%、4.26%、3.68%、2.41%。广州广河、盐港REIT、东吴苏园、普洛斯四只产品的配售比分别为10.80%、8.80%、12.30%和10.04%。

机构认购热情高涨

市场观点认为，首批公募REITs产品认购火爆，由多方面因素导致，但公募REITs产品自身的收益特点是不可忽视的重要原因。

与常规的股票、债券及公募基金有所不同，公募REITs市场波动相对较小，收益相对稳定。在此基础上，公募REITs设有强制分红政策，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。这意味着，首批公募REITs年化收益率由两个因素决定，一是底层项目分红情况，二是REITs上市后二级市场的交易折溢价。

本次首批9只公募REITs的投资重点在于底层资产。据了解，上述9只公募REITs产品涉及的基础项目类型包含产业园区、仓储物流、公路收费、污染治理及市政设施，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

光大证券分析师秦波认为，首批REITs的底层资产较为优质，预期现金流收入较高。

值得注意的是，首批9只公募REITs产品均为长期封闭产品，不过不同产品之间封闭期差距较大。如张江REIT、浙江杭徽封闭期为20年，在9只产品中封闭期最短;广州广河封闭期为99年，在首批公募REITs产品封闭期最长。封闭期内不得办理申购与赎回，也即不存在申购费与赎回费，不过发行结束后可以在二级市场上交易，以保证产品的流动性。

另一方面，首批公募REITs主要面向机构客户，面向公众投资者发售份额较少。根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计大概在20亿元左右，募集金额最多的广州广河REITs面向公众投资者的销售金额也不到5亿元。

众多机构参与者中，银行理财子公司、私募、险资、券商、公募专户等各类型机构投资者均在其列，且多家机构参与了多个项目的认购。其中，工银瑞投-工银理财四海甄选集合共参与了7只公募REITs的战略配售。据了解，首批产品均有40次以上的报价，参与最多的项目获得116次申报价格。

不过，光大银行金融市场部宏观分析师周茂华认为，“公募REITs基金作为一类资产，同样面临市场波动风险，需要投资者充分了解该产品，并与自身收益、风险偏好相匹配。”

除投资角度外，周茂华还指出，公募REITs拓展基础设施融资渠道，盘活国内基础设施存量资产，降低宏观杠杆率、缓解地方债风险，推动高质量基础设施供给。

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