今年春节以来，重点城市房地产市场持续回暖，“小阳春”行情启动，一季度百城销售面积实现正增长，特别是热点城市市场回暖明显。市场企稳恢复的原因可以归结为三点：一是疫情形势好转及防控政策调整后，前期积压的购房需求集中释放；二是此前政策优化的效果进一步显现，带动房地产市场活跃度提升；三是部分城市经过较长时间的调整后，市场周期性恢复的动能增强。但值得关注的是，3月以来，伴随着积压需求的大规模释放，部分城市市场活跃度边际已有所转弱，新房访盘量出现下滑。“小阳春”是否已提前结束？二季度全国房地产市场能否企稳？哪些城市市场热度具备持续性？中指研究院围绕一季度市场情况及二季度趋势判断，报告主要结论如下：（1）房价：2月多地新房项目价格优惠收回，百城新建住宅价格环比止跌，3月转涨；二手房挂牌量增加导致价格波动调整，3月百城二手住宅价格环比下跌0.05%，跌幅略有扩大。
（2）市场供求：热点城市市场活跃度提升带动全国市场成交边际改善，前两月重点100城住宅销售面积同比微增5%左右，但新房供应力度偏弱，3月随着供应端改善，重点城市市场保持较高活跃度，一季度重点100城销售同比增长近两成。从需求特征来看，一季度中高总价段的刚改、再改住房需求释放相对积极，成交套数占比提升。
（3）土地市场：一季度全国土地市场低迷态势未改，300城住宅用地成交规模同比降幅近三成；热点城市销售回暖带动房企补货意愿加强，优质地块竞拍热度较高，土拍情绪升温。拿地企业仍以央国企为主，部分城市民企拿地金额占比有所提升。过去两年地方国资平台获取的土地开工及入市率低于其他类型企业，或制约供应端恢复节奏。
(资料图片仅供参考)
（4）政策展望：今年以来我国经济呈现恢复向好态势，两会定调“稳中求进”，但复杂多变的外部环境仍一定程度制约着我国宏观经济的恢复节奏，今年房地产市场的稳定性尤为重要。自去年底以来，高层多次强调房地产的支柱产业地位，预计今年地产政策仍将以托底呵护为主。二季度监管部门和各地因城施策具备空间，需求端有望继续精准施策，结合人口变化、区域特点，针对性增加购房名额、降低首付比例、提高贷款额度、发放购房补贴等；企业端资金支持力度或将继续加大，“保交楼”资金和配套政策继续落实。
（5）市场展望：若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，但城市分化行情仍将延续。从市场节奏来看，在现行市场环境下，4-5月新房成交规模预计将低于2-3月，市场热度趋于平稳，但在去年同期低基数下，同比数据或大概率为正增长，6月进入上半年收官节点，房企加快推货促销，有望带动销售环比回升，但考虑到去年基数较高，同比增速承压。
2023年一季度中国房地产市场形势总结
（一）价格水平：百城新房价格止跌企稳，一季度累计上涨0.01%，二手房价格震荡调整
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化新建住宅方面，百城新建住宅价格止跌企稳。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年一季度百城新建住宅价格累计上涨0.01%，较2022年四季度由跌转涨。2023年年初，受防疫政策优化叠加房贷利率下调等多项利好政策影响，前期积压需求集中释放，市场信心有所修复，1月百城新房价格环比跌幅较前期显著收窄；2月百城新房价格环比持平，结束“7连跌”态势；3月，百城新建住宅均价16178元/平方米，环比上涨0.02%，房价呈现止跌企稳态势。二手住宅方面，百城二手住宅价格累计跌幅较去年四季度明显收窄，核心城市价格恢复节奏较快。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年一季度百城二手住宅价格累计下跌0.18%，跌幅较去年四季度收窄0.41个百分点。具体来看，进入2023年，二手房市场活跃度明显提升，1月、2月百城二手房住宅价格环比跌幅快速收窄，核心一二线城市市场情绪恢复较快。3月，在市场成交较为活跃的情况下，二手房挂牌量有所增加，部分业主“以价换量”，百城二手住宅价格环比下跌0.05%；但核心一二线城市仍保持恢复态势，3月一线城市二手住宅价格环比均上涨，长沙、成都、南京等热点二线城市价格亦继续修复。图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化从涨跌城市个数看，2023年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量整体呈下降态势。3月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为39个，较2022年12月减少29个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量降至68个，较2022年12月减少12个。
（二）成交规模：一季度重点100城新房成交同比增长18%，绝对规模仍处近年来同期较低水平
根据国家统计局数据，2023年1-2月，全国商品房销售面积为1.5亿平方米，同比下降3.6%，商品房销售额为1.5万亿元，同比下降0.1%，其中商品住宅销售规模降幅出现明显收窄，销售金额同比增长3.5%，销售面积同比下降0.6%。图：2016年至2023年100个代表城市新建商品住宅一季度月均成交面积及同比走势图：2019年至2023年3月100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势一季度，重点100城新建商品住宅成交活跃度回升，成交规模同比增长近两成，但仍为近年来同期较低水平。据初步统计，2023年一季度，重点100城市新建商品住宅月均成交面积约3361万平方米，同比增长18.2%，相比去年四季度增长12.8%，绝对规模仍处2015年以来同期低位，较2019年同期下降8.0%。上年年底疫情快速过峰叠加今年春节假期影响，前期积压需求于春节后集中释放，重点城市市场活跃度明显回升，在低基数下，2月、3月100城成交面积同比增幅均超四成，3月环比增长超两成。图：2021年以来50个代表城市新建商品住宅周度成交面积走势从周度成交来看，春节后重点城市新房市场活跃度回升，3月周度成交规模仍保持在高位。春节后，重点城市市场情绪有所修复，新房项目到访量快速增加，低基数下，2月各周成交面积同比增幅较大，3月，随着北京、上海、杭州、成都等城市新房供应增加，重点城市市场活跃度得到延续，成交面积整体保持在高位，同比增长30%左右。图：2016至2023年各梯队代表城市商品住宅一季度月均成交面积及同比走势不同梯队城市来看，一季度，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，三四线代表城市在低基数下同比增幅最大。据初步统计，2023年一季度，一线城市受去年同期较高基数、今年新房供给力度较弱等因素影响，商品住宅成交面积同比小幅增长0.2%；而二线、三四线代表城市在低基数下，成交面积同比增幅较大，其中二线代表城市同比增长17.0%，杭州、天津成交面积增长超100%，济南、南昌等城市同比增长超50%；三四线代表城市同比增长超20%，中东部基本面较好的三四线城市，市场情绪修复较快，如东莞、惠州、南通、扬州等城市，成交面积同比增长超50%。图：代表城市商品住宅不同总价段成交套数占比及同比变化注：2023年数据截至3月26日，北京、上海不含保障房，北京含共有产权房。需求结构来看，一季度，重点城市中高总价段成交占比普遍有所提升，如北京、宁波、东莞等。其中北京一季度500万以下总价段产品成交套数同比下降12.9%，占比下降9.6个百分点；500-1000万总价段成交套数同比增长43.9%，占比提升10个百分点；东莞250-500万总价段的项目成交套数占比提升10个百分点以上。另有部分城市受中低价位项目入市影响，刚需盘成交占比提升明显，如深圳500万以下总价段成交套数同比增长25.6%，占比提升16个百分点。从面积段来看，多数代表城市90-120平方米住宅成交套数占比在四成以上，30个代表城市中超半数城市90平方米以下小户型和144平方米以上大户型成交套数占比有所下降，而90-120平方米和120-144平方米面积段的中户型面积段产品成交占比提升，刚改、再改需求释放相对较好。图：2022年以来10个代表城市二手住宅周度成交面积走势二手住宅方面，一季度重点城市二手房市场恢复好于新房，成交套数回升至2019年以来同期高位。据初步统计，2023年一季度，重点15城二手住宅成交面积同比增长超五成，回升至2019年以来同期高位，仅次于2021年同期。从周度成交来看，1月上半月，二手房市场已出现好转迹象，重点城市成交量同比降幅明显收窄，但受春节假期影响，1月底成交量有所下滑。春节后重点城市二手住宅市场快速回暖，截至3月底，重点城市二手住宅周度成交套数已连续8周同比增长超60%，表现好于新房，其中北京、成都等城市二手房成交规模回升幅度更大，如成都3月成交超2.5万套，为近年来单月最高水平。值得关注的是，3月中下旬，随着此前积压需求的继续释放，二手房市场的回升动能有所减弱，部分城市二手房周度成交套数出现回落态势，但成交量整体仍处高位。图：2021年以来北京、成都新房、二手房周度成交走势二手房市场活跃度恢复更快，究其原因，一是年初部分购房者考虑子女上学等事宜，提前购房推动了二手房市场活跃度提升；二是相关政策效果显现，重点城市推行“带押过户”“连环单”交易模式，大幅缩短二手房交易周期，降低交易成本，另有部分城市放宽限售政策，提升了二手房市场交易活跃度。从新房的角度出发，一是，购房者对期房烂尾的担忧尚未根本扭转，部分购房者更倾向于购买二手房；二是，新房成交一定程度受供给端影响，热点城市供应量偏弱也拖累了新房需求释放。
（三）供求关系：一季度重点50城批准上市面积同比增长10%，恢复节奏不及需求端，3月供给放量，短期库存去化时间维持高位
全国房屋新开工面积、施工面积同比降幅收窄。2023年1-2月，全国房屋新开工面积为1.4亿平方米，同比下降9.4%，降幅较2022年全年收窄30个百分点。全国房屋施工面积为75.0亿平方米，同比下降4.4%。全国房屋竣工面积为1.3亿平米，同比止降转增，同比增长8.0%，较2022年全年提高23个百分点。图：2016年至2023年50个代表城市商品住宅一季度月均批准上市面积走势图：2019年至2023年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势受全国销售市场尚未企稳、近两年土地成交缩量等因素影响，前两月新房供应同比回落，3月上市面积明显增加。据初步统计，2022年一季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积1493万平方米，同比增长约10%，绝对规模仍为2016年以来同期低位。其中，1-2月房企推货规模有限，3月，进入传统供货旺季，同时伴随着热点城市市场情绪的修复，企业推盘积极性也有所改善，重点50城批准上市面积环比明显提升，同比增长在三成左右，北京、杭州、成都等城市供给明显放量。图：2018年至2023年50个代表城市商品住宅销供比走势从供求对比来看，一季度供需两端均有改善，但供应端修复相对较慢，重点50城整体表现为供小于求。据初步统计，2023年一季度，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1493万平方米，同期月均成交面积约2229万平方米，销供比为1.49，其中，多数城市销供比在1.2以上。重点城市库存规模小幅下行，出清周期保持较高水平。截至2月底，50个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为18.1个月，与2022年末持平，其中，三四线代表城市出清周期最长，为21.0个月，较2022年末缩短0.2个月。2023年一季度，重点城市市场情绪有所好转，带动局部市场回温，究其原因，第一，去年底疫情影响及今年春节假期积压的住房需求在春节后集中释放；第二，前期出台的房地产政策效果进一步显现；第三，热点城市经过一年多的市场调整后，市场周期性恢复的动能增强，对全国市场产生一定带动。但整体来看，当前市场活跃度回升更多为热点城市市场的修复，全国市场尚未恢复，同时部分城市房企推货力度较弱一定程度限制了需求释放。短期库存出清周期仍较长，其中三四线城市库存去化压力大。短期来看，随着前期积压需求的进一步释放，预计市场销售规模将普遍出现环比回落，城市分化加剧，其中核心城市在供给改善带动下，热度仍有望持续，但库存压力较大、城市基本面偏弱的城市，市场下行态势或更加明显。
（四）土地供求：300城住宅用地成交规模同比降幅近三成，整体表现仍显低迷；核心城市房企补货意愿增强，土拍升温，城市分化加剧
销售市场的分化决定了土地市场也呈现分化加剧的趋势。近两年受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市”的策略，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，因此近期销售表现好的城市土拍竞争较为激烈，而多数城市因去化压力较大，土地市场仍然低迷。整体来看，一季度，全国300城住宅用地供求两端继续走弱。据初步统计，2023年一季度，全国300城住宅用地推出6412万平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交5093万平方米，同比下降26.7%。优质地块继续放量带动住宅用地成交楼面均价同比上涨19.0%，溢价率提升至6.2%，略有改善。 表：2023年一季度全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化注：推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积，下同。一线城市成交楼面价同比数据剔除了上海动迁安置房、租赁住房用地数据。各线城市住宅用地供应均走弱，推出面积同比降幅均超四成。根据中指数据，2023年一季度，一线城市中北京、广州、深圳均进行土地出让活动，成交面积同比上涨3.0%；二线城市中杭州、苏州、郑州、南京均进行土地出让，整体降幅10%左右；三四线城市供求同比缩量趋势未改，其中成交面积同比下降近四成。价格方面，一线城市在上海无土地出让且北京、广州部分郊区地块体量较大情况下，楼面均价整体同比下降超40%；二线城市优质地块成交带动住宅用地成交楼面均价结构性上涨超两成，三四线城市楼面价较去年同期小幅上涨，其中部分长三角、珠三角基本面较好的三四线城市的成熟区域土地竞拍情绪有所提升，多宗地块竞拍轮次超过100次，土拍市场边际修复。图：2016至2023年各季度全国住宅用地流拍和撤牌情况 注：流拍撤牌率=（流拍宗数+撤牌宗数）/（流拍宗数+撤牌宗数+成交宗数）。流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍、撤牌数量及流拍撤牌率均下降，且降幅明显。根据中指数据，2023年一季度，全国住宅用地流拍撤牌378宗，处2017年三季度以来最低位，流拍撤牌率15.3%，较去年四季度下降11.6个百分点，较去年同期下降23.6个百分点，绝对值降至2019年水平。究其原因，一方面，为降低流拍率，地方政府推地更加谨慎，整体推地量明显下降，并普遍在推地前向房企推介沟通，摸底企业参拍意愿；另一方面，多地土拍规则继续优化调整，并推出更多优质地块，提升房企参拍意愿；与此同时，多地发布拟出让土地清单，也给予房企充分时间研判，稳定土拍市场预期。表：2023年22城住宅用地首次拟出让清单情况（市本级，截至3月底）注：土地规划建筑面积合计计算中不含成都、合肥、长春。 回顾2022年，22城中就已有多个城市进行了多批次土拍，突破3次公告的限制，12月自然资源部发文优化“集中土拍”规则，允许地块“在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。”持续了两年的“两集中”土拍规则迎来改善。截至3月末，已有青岛、济南、北京、上海、成都、长沙、长春、深圳、杭州等17城发布了2023年首批次土地拟出让清单。推出方面，截至3月末，22城已发布首次住宅用地拟出让清单合计468宗，较去年首批次增加29宗，土地规划建筑面积合计3706万平方米，较去年首批次增长4%。其中，南京、济南、杭州、合肥增幅均在10余宗以上，广州、青岛、深圳、苏州与去年基本持平，而上海较去年首批次减少21宗。从已挂牌数量来看，2023年以来，杭州、南京、合肥、广州等地组织土地出让活动中，多数城市已挂地块数量不及拟出让清单数量的三分之一。地方政府推地信心仍有赖于销售端市场恢复程度，在销售端市场情绪未明显修复前，政府推地力度仍较谨慎，“集中供地”逐渐趋向“多次少量”。成交方面，成交规模继续缩量，热度分化持续。截至3月末，一季度22城已有13城进行了土地出让，成交面积1055万平方米，同比下降17.1%。核心城市土拍情绪回温，但城市、板块间分化现象仍较明显。具体来看，北京、杭州一半以上地块竞拍至地价上限，其中，北京朱辛庄地块吸引42家房企参拍报名，创北京地块参拍企业数量记录；杭政储出[2023]4号地块共有60家房企参与摇号，创下近两年单宗地块报名房企数量新高；苏州、宁波、南京、成都核心板块土地竞争激烈，竞拍至地价上限，而非核心区土地多底价成交，板块间分化明显；郑州土地市场仍在调整通道，首批次推出11宗，流拍1宗，其余均底价成交。拿地企业方面，仍以央国企为主，部分城市民企拿地金额占比提升。2022年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%，央国企、地方国资是拿地主力。2023年一季度，已成交城市中，北京、苏州、郑州仍以央国企和地方国资为拿地主力，其中郑州地方国资占比达六成。而部分城市如杭州、南京，2023年土拍中民企拿地金额占比较2022年同期分别提升8.8和17.2个百分点。另外，近两年“两集中”地块中，地方国资拿地开工入市率较低。从22城“两集中”地块开工入市情况来看，截至2022年末，2021年22城“两集中”成交住宅用地开工率约为65%，其中北京、上海、杭州、厦门、合肥开工率较高，均在八成左右。地方国资拿地开工率弱于央国企、民企，2021年成交地块开工率不足四成，明显低于整体平均水平。2022年22城成交的住宅用地开工率在三成左右，其中地方国资开工率不足10%。从获取预售证情况来看，截至2023年3月末，2021年22城集中供地入市率（按批准预售统计）达48%，其中半数城市入市率在五成以上，北京、合肥、上海、杭州等城市推盘积极性相对较高，而福州、武汉、长春等地入市率在三成左右；不同企业类型中，地方国企入市率刚达20%。2022年22城成交地块入市率约两成，其中地方国资入市率不足10%。表：22城2021年及2022年不同企业各批次两集中项目入市情况（市本级，截至2023年3月底）注：计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算；剔除纯安置房、租赁住房、保障房等用地。整体来看，2023年一季度，全国300城住宅用地延续缩量态势，推出、成交规模均降至近十年最低位，在多地持续加大核心区地块供应力度的作用下，住宅用地成交楼面均价同比结构性上涨，溢价率略有好转，全国住宅用地流拍、撤牌数量及流拍撤牌率均下降。22城“两集中”政策继续优化，核心城市土拍升温，部分城市民企拿地信心有所修复。短期来看，政府或继续加大核心区优质地块供应力度，但土拍市场能否继续回温仍有赖于销售端恢复程度，土拍分化仍将延续。
（五）开发投资：1-2月房地产开发投资额同比下降5.7%，降幅明显收窄
图：2014年至2023年2月房地产和住宅累计开发投资及其同比增速房地产开发投资额同比降幅收窄，其中建筑工程投资降幅较大。2023年1-2月，全国房地产开发投资额为1.4万亿元，同比下降5.7%，降幅较2022年全年收窄4.3个百分点。其中，住宅开发投资额为1.0万亿元，同比下降4.6%，占房地产开发投资比重为75.2%。房地产开发投资各分项中，1-2月建筑工程投资同比下降13.1%，降幅较2022年全年扩大2.3个百分点；土地购置费同比增长16.4%，对投资形成一定支撑。今年以来，“保交楼”支持政策持续落地，带动房屋竣工面积有所改善，但竣工修复对投资的支撑作用尚未明显显现。图：2015年以来全国房企到位资金同比增速及2023年1-2月各项资金来源同比增速对比去年底以来，监管部门持续优化房企融资环境，但今年1-2月房企到位资金同比降幅仍较大，各项资金来源同比均持续下降，企业资金压力不减。2023年1-2月，房地产开发企业到位资金为2.1万亿元，同比下降15.2%，同比降幅较2022年全年有所收窄。其中，国内贷款为0.3万亿元，同比下降15.0%，占到位资金的比重为16.4%。自筹资金为0.6万亿元，同比下降18.2%，占比为29.7%。定金及预收款为0.7万亿元，同比下降11.7%，占到位资金的比重为33.3%。个人按揭贷款为0.3万亿元，同比下降15.3%，占到位资金的比重为16.4%。
2023年中国房地产市场趋势展望
（一）经济及政策环境：两会定调经济“稳中求进”；房地产强调稳支柱、促需求、防风险，二季度政策托底导向仍将延续，增量政策有一定空间宏观经济方面，从国际环境看，海外高通胀压力不减，主要经济体仍处在加息通道，世界经济增长放缓态势难改，同时地缘冲突进一步加大了全球经济运行环境的不稳定不确定性，我国出口下行压力明显加大。国内来看，经历3年疫情冲击，居民端、企业端信心和预期修复仍需时间，当前我国经济尚处在初步恢复阶段，全年实现5%左右的增速目标依然有挑战，但我国经济长期向好的基本面没有改变，二十大报告、两会政府工作报告对我国经济工作均进行了全面部署，今年明确经济“稳中求进”，积极的财政政策要加力提效，拟安排赤字率提高了0.2个百分点，安排地方专项债增加了1500亿；稳健的货币政策要精准有力，3月底，央行已全面降准0.25个百分点。随着稳经济政策持续落地显效，我国经济增速有望稳步回升。表：2022年末至2023年一季度中央对房地产定调房地产政策方面，去年末中央经济工作会议已为2023年房地产政策定调，进一步强调房地产行业在国民经济中的重要地位，“稳支柱”“促需求”“防风险”成为行业主题。两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。要稳定房地产，监管部门强调就要大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设；而“防风险”中，化解优质头部房企风险、“保交楼”风险等是重要发力点，住建部明确指出要防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。年初监管部门已经明确金融支持房地产的四大政策方向：需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。一季度，监管部门不断落实相关政策，需求端进一步降低居民置业成本，明确因城施策、精准施策，央行和银保监会建立首套房贷利率政策动态调整机制。企业端明确“四项行动”支持优质房企，落实“金融16条”举措。“保交楼”相关政策加速落位，央行已推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划。租赁配套政策继续完善，金融支持租赁市场发展的17条措施已出台。各地因城施策来看，根据中指监测，2023年一季度已有超百省市（县）出台政策超170条，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，并涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等方面。去年底以来，高层多次强调房地产行业仍是国民经济的支柱产业，因此稳定房地产市场及防范化解行业风险对于宏观经济的稳定恢复至关重要。年初以来，我国经济运行企稳回升，但经济回升基础尚不牢固，房地产市场恢复同样面临不确定性，当前部分城市在积压住房需求释放后，市场调整压力逐步显现，在稳地产目标下，预计二季度，监管部门及各地优化房地产政策仍有一定空间。此外，值得关注的是，3月，住建部倪虹部长在部长通道接受采访中表示“对房地产企稳回升充满信心”，但市场企稳回升有一定前提，牢牢坚持“房住不炒”、大力支持刚性和改善性住房需求、防止市场大起大落、促进行业高质量发展的企稳回升是监管部门所期望的市场状态，因此市场热度回升的城市或地区，短期房地产政策优化的预期较小，而市场回暖持续性不足、调整压力加大的城市，需求端政策或继续优化。短期来看，需求端政策仍有望继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开，并结合人口变化给予针对性政策支持，如针对多孩家庭、人才的住房需求，优化限购条件、降低首付比例、发放购房补贴等。同时，符合条件的城市有望进一步下调首套房贷利率下限，降低购房成本。另外，金融支持房地产的四大政策方向明确后，房地产行业的资金支持措施有望加速落实，继续加大对优质房企的支持力度，“保交楼”专项借款、贷款支持计划等有望持续落位，年内预售资金监管政策完善等亦是可预见的政策内容。同时促进租赁市场发展的政策也将进一步跟进落实。此前证监会已启动不动产私募投资基金试点、支持消费基础设施发行基础设施REITs，预计金融端的房地产长效机制也将持续完善。（二）市场趋势：二季度全国销售有望趋稳，全年销售面积或小幅增长 在经历了一季度市场的阶段性升温后，二季度销售有望回归正常市场节奏。从积极的因素来看，当前各地因城施策有望持续推进、热点城市供给量增加等因素亦在改善部分城市购房者置业情绪；另外，一季度重点城市二手房成交量持续走高，前期二手房成交置换出的改善需求尚未完全进入市场，这部分需求入市或将对新房市场形成一定支撑。但当前市场也面临较多不确定性，恢复的基础尚不牢固，考虑到支撑2-3月需求恢复最重要的因素是疫后积压需求的集中释放，这一因素在二季度对市场的支撑作用将会边际转弱，3月以来，重点城市新房项目案场到访量已有所减少。同时，居民收入预期尚未根本扭转、购房者对期房烂尾的担忧和房价下跌预期等依然是制约新房销售修复的关键因素，根据中指调查数据，3月底购房者置业意愿小幅回落，反映出当前市场信心仍不稳定。综合来看，若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比一季度有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续。从市场节奏来看，在现行市场环境下，4-5月新房成交规模预计将低于2-3月，市场热度趋于平稳，但在去年同期低基数下，同比数据或大概率为正增长，6月进入上半年收官节点，房企加快推货促销，有望带动销售环比回升，但考虑到去年基数较高，同比增速承压。图：2012年以来全国商品房待售面积及其同比、新开工面积同比走势需求端逐渐趋稳有利于修复企业新开工、投资意愿，但滞后效应仍在。房企的开工积极性除了受销售市场恢复节奏的影响之外，亦受到当前市场库存量较大、企业的资金压力较大等因素影响。第一，截至2023年2月，全国商品房待售面积超过6.5亿平方米，达到2017年6月以来最高水平，同比增长14.9%，增幅较去年底有所扩大，待售面积的大幅提升或将一定程度限制新开工节奏。第二，今年以来房企到位资金同比降幅仍较大，企业资金修复并不明显，在稳现金流、“保交楼”等目标下，企业新开工的积极性或难有明显改善。第三，过去两年全国土地市场缩量明显，今年一季度，土地成交面积大幅下降的趋势未改，叠加过去两年地方城投拿地后，项目开工入市节奏较慢，土地端整体对企业新开工节奏亦产生了一定拖累。综合来看，短期全国新开工面积下行态势或延续，仅有销售热度较高的城市房企为增加供货有望加快开工。投资端，受企业新开工、拿地意愿均偏弱等因素影响，房地产开发投资额同比亦较难转正，“保交楼”要求下，竣工逐渐修复对投资的带动作用或进一步显现。全年来看，中指研究院对全国房地产市场保持谨慎乐观的判断，预计2023年全国商品房销售面积小幅增长，房价逐渐企稳并实现小幅上涨，新开工面积、开发投资额在滞后效应下，全年或仍小幅调整。同时，无论是销售市场还是土地市场，城市分化将会进一步加剧，销售热点城市驱动投资升温也会进一步促进城市预期好转，但市场需求不足、去化压力突出的城市市场交易和投资仍将延续调整趋势。表：2022年以来部分城市供应、成交周度走势（至2023.3.26）及短期库存出清周期伴随着供给端的持续改善，一线及热点二线城市市场有望延续恢复态势。2023年1-2月，受制于供给端改善有限，热点一二线城市新房成交规模增加并不明显，如上海、成都等城市；3月，伴随着企业加大推盘力度以及市场预期的进一步好转，热点城市市场活跃度出现明显提升。短期来看，热点城市市场需求的释放节奏仍一定程度依赖于供给端改善情况，特别是短期库存明显不足的城市，在市场自发修复的过程中，这部分城市企业推盘意愿有望保持在较高水平，叠加当前土拍市场有所回温，新房市场恢复态势或延续。图：2021年以来部分三四线城市新建商品住宅周度成交面积走势需求集中释放后，部分三四线城市市场活跃度回落，短期基本面较好的三四线城市市场仍有一定支撑，但多数城市调整压力或加大。2023年一季度，三四线城市在前期积压需求以及部分春节返乡置业需求带动下，市场活跃度有所回升，但3月以来基本面较弱的城市新房成交规模已出现回落行情，市场持续性明显不足，短期来看，基本面较弱的城市房价尚未企稳，积压需求释放后，房地产市场调整压力加大，这部分城市房地产市场企稳仍需要时间；基本面较好的三四线城市，如长三角、珠三角地区的部分城市，在宽松的楼市政策下，房地产市场企稳回升态势或进一步显现。
2023年房企经营策略建议
2023年1-3月，TOP100房企销总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现正增长，其中TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。其中销售额超百亿房企50家，较去年同期增加4家；超五十亿房企77家，较去年同期减少4家。TOP100房企权益销售额为12148.9亿元，权益销售面积为7197.4万平方米。表：2023年1-3月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况拿地方面，2023年1-3月，TOP100企业拿地总额1930.0亿元，同比下降15.0%，降幅较上月收窄1.15个百分点，降幅继续收窄。TOP100门槛值为7亿元，与上年同期基本持平。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为50.4%。其中，前50家企业中一半以上企业为央企或国企，前100家企业中超六成为央企或国企。拿地销售比来看，50家代表企业1-3月拿地销售比为12.0%，较去年全年有所下滑（2022年拿地销售比22.5%），企业拿地仍较为谨慎。近两年，受行业深度调整影响，房企投资更趋审慎，更加强调底线思维与精准聚焦，追求安全性与确定性，尤其是优秀的头部企业，积极顺应行业趋势调整投资策略。整体来看，头部房企投资布局多聚焦于核心区域与核心城市，这些城市因人口及产业优势突出，新房短期销售有保障，长期也更具韧性。但值得注意的是，随着越来越多的企业聚焦在核心城市拿地，这些城市的土拍竞争也将日益激烈，获取概率随之下降，同时地块利润空间或将受到挤压，因此未来随着市场的整体好转，部分企业或在安全的前提下，向二线城市的近郊及优势三线城市适度下沉，以满足企业的可持续发展。数据来源：企业年报，业绩发布会，中指研究院综合整理信用债发行保持良好势头。据初步统计，2023年1-3月，房地产企业信用债发行额约1259.7亿元，同比增长8.3%，2月、3月，信用债发行稳步上升；海外债发行总额88.0亿元，同比减少22.8%。截至2023年3月31日，据初步统计，房企待偿债券余额共计超过2.8万亿元；一年内到期的债券接近九千亿，其中信用债余额超五千亿元，海外债余额约三千亿元，企业债务压力仍较大。伴随着企业融资环境的继续优化，未来企业资金面有望逐渐改善。整体来看，2023年一季度，伴随着全国新房市场情绪的修复，房企销售业绩有所好转，央国企和优质民企销售表现相对较好，企业融资环境持续改善，但待偿债务余额较高，企业资金压力不减。在此背景下，一方面，企业应注重经营安全，紧抓热点城市市场回温窗口，积极营销回笼资金，在严守安全底线的基础上聚焦布局高潜力城市，按时保质交付。另一方面，面对复杂的市场环境，房企应积极探索新的发展模式，可围绕代建服务、物业服务等轻资产领域积极转型升级，轻重并举实现高质量发展。
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