本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

2023年春节假期后上班的第二天，郑州楼市就来了“大事件”。


(资料图)

1月29日，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，成为2023年春节假期后首个下调房贷利率至4%以下的城市。

对于购房者来说，首套房贷利率降至3.8%意味着什么？以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，月供额将减少172.41元，即由4831.98元降至4659.57元，30年总计减少6万余元的还款额。

利率调整后第一时间，房产销售的朋友圈迎来了一阵狂欢，众多郑州房产销售发布利率调整新闻，并配以“首套利率3.8%，客户抓紧时间约访！”“利率3.8%，抓住风口，就是赢家！”等营销话术，吸引购房者买房。

中介陈勇强就是其中之一，1月29日上午，利率下降之后，陈勇强立刻在朋友圈发布消息告知客户，并向一直跟进的客户群发消息——利率3.8%，近十年来最低水平！月供减少，上车的客户抓紧时间。

“狂欢”不仅仅只体现在社交软件里，同样传递到了市场上。中介王钰告诉时代周报记者，最近两天市场确实反馈较好，看房客户和频次增加。

对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向时代周报记者表示，房贷利率下降可以降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。

咨询量上升，购房者得知利率下降立刻签约

1月30日晚上10点，中介门店打烊，刘阳在回家的路上还在微信上和客户沟通，约定第二天看房的事宜。这是利率下降的第二天，这一天，刘阳总计带3组客户辗转于郑州市金水区的各个楼盘。

“有的客户年前就约定了看房，还有一个客户看到利率下调后立马咨询了我，今天就让我带他看房了。”刘阳向时代周报记者说道。

对于刘阳来说，春节后的郑州楼市，透露出一丝暖意，他告诉时代周报记者，在春节前，他平均2-3天带一组客户看房，春节假期结束后，恰逢利率下降，带看频次急速增长，变成了1天带看2-3组。

在刘阳带看的同时，手机里的工作微信群频频传来成交的好消息，刘阳向时代周报记者透露，“1月29日-30日，郑州成交新房+二手房数量在300套左右，比以前火多了。”另据中介小刘向时代周报记者提供的战报显示，贝壳郑州新房事业部开工2日认购单量突破150单。

小刘深刻感受到了客户成交的急迫性。“我有一位客户，去年就开始跟进，看了4个多月时间，今年1月11日，她看中了滨河国际新城147平方米的房子，迟迟没有下定决心，结果利率降至3.8%的当天，立马签约了。”

中介忙碌带客的同时，郑州部分楼盘的售楼处人声鼎沸。金地建海·峯范位于二七航海路与淮南街交叉口西南角，均价约1.65万元/平方米，主力户型面积为97平方米—137平方米。1月29日，置业顾问发布的视频显示，金地建海·峯范售楼处的待客区，几乎坐满了看房的客户，桌面上铺着户型图，置业顾问们进行着讲解。

这一场景同样发生在了华发峰景湾，该项目位于滨河国际新城，均价约1.7万元/平方米，主力户型为三室两厅。1月30日，亦有置业顾问发布小视频，华发峰景湾售楼处的沙盘周围，围绕着十几个看房的客户。

58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，郑州部分银行首套房贷利率由4.1%下调至3.8%，这本身符合首套房贷利率动态调整机制的政策规定，房贷利率此次下调已基本达到利率的底部。利率不断下调，有助于减轻首套房月供压力，对于推动需求侧入场将起到一定作用。

尚有下调空间？

事实上，郑州此次下调房贷利率早已有迹可循。

2023年1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

而郑州则符合房贷利率下调的条件，事实上，其楼市长期处于低迷状态。

郑州360房产网数据显示，截止2022年12月底，郑州市商品住宅累计可售量为1709.64万平方米，较去年底的1857.68万平方米，减少了148.04万平方米, 按近12个月月均签约面积计算，12月末市区商品住宅可售库存去化周期为39.2个月，较去年底的22.2个月，延长约17个月，整体处于库存较大的状态。

另据国家统计局公布的70城房价指数，2022年除7月外，郑州市新房价格均呈现下滑态势。

在中原地产首席分析师张大伟看来，郑州虽然是省会城市，但面临的房地产问题较多，特别是保交楼问题，在此情况下，银行新增信贷需求少，所以3.8%的房贷利率甚至还有进一步下调空间。张大伟对时代周报记者表示，房贷利率下调到3.8%只是开始，后续很可能只有少数一些城市还能高于4%。

房贷利率虽然下调，但在多位业内人士看来，郑州楼市仍需要多措并举，才有望复苏。

“此时下调房贷利率，客观上来看对于降低购房者成本，提振购房积极性，促进销售回温有着积极意义，但是认为仅靠此举就能摆脱长期以来的发展困境仍然为时尚早，后续仍需要实质性的、针对性的政策加持。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者表示。

上述购房中介也告诉时代周报记者，郑州楼市虽有些许起色，但只是相较于最低点，还远远谈不上火热。

张波亦认为，房贷利率下行的边际效应已经呈现递减，单一通过利率调整对于需求侧的拉动作用已经减弱。目前整体购房端信心不足叠加郑州受到“保交楼”影响，在此情况下，交易量若想提升，需要经济面整体向好，且房价不断企稳。

而郑州楼市将在何时回暖？张波判断，预计郑州市场今年企稳回升，不过节奏相比于其他二线城市可能偏慢。

（应受访者要求，陈勇强、刘阳、王珏均为化名）

关键词： 商品住宅 万平方米 动态调整