11月11日（周五），A股三大指数大幅高开高走，两市超过2700只个股上涨，涨幅超过9%以上的各个达到了79只。板块方面，今日表现最为亮眼的便是房地产，其中房地产服务板块指数盘中最高涨幅超过9%，租售同权、地产开发、物业管理等板块也均领涨与两市。

个股方面，特发服务收盘涨幅20%，中天服务、阳光城、华发集团、滨江集团、保利发展、三湘印象、中南建设、绿地控股、新城控股、广宇集团、天地源、金地集团、万科A、栖霞建设、新华联、荣安地产、粤泰股份等众多房地产公司股价涨停。

消息方面，近日交易商协会发布将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，预计可支持约2500亿元债券融资。中债信用增进公司发布通知，意向民营房地产企业可提出增信需求。


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国金证券表示：宽松政策的加速落地，更加利好当前销售投资稳健的房企。首推主要布局重点城市核心板块的改善型房企、稳健选择现金流安全且能保持一定拿地强度的头部央国企。

中邮证券研报指出，今年以来，房企债券融资仍为净流出，尤其是民营面临的债券市场仍然寒冷。整体来看，房企发债整体上仍呈现净流出状态，三季度转冷明显。2022上半年房企债券融资短期净流入，但下半年明显恶化，1-10月共净流出355.88亿元。

企业性质看，地产国/央企发债渠道通畅，前10月净流入483.27亿元，民企、公众企业净流出839.15亿元，形成鲜明对比。1-10月房企发债整体上仍呈现净流出状态，三季度转冷明显。

2021年至今，房企境内债净融资基本处于净流出状态，2021年全年共计净流出1369.77 亿元。2022年上半年，房企债券到期量相对较低，叠加监管层面支持，房企发债呈现短期净流入状态，上半年总计净流入315.57 亿元。

进入2022年下半年，房企融资环境开始进一步恶化，一方面房企境内债到期量上升，从上半年的月均270.51亿元上升至7-10月的月均432.31亿元，另一方面月均发行量下降，相应从月均480.87亿元下降至 459.99 亿元。2022年1-10月，房企债券融资共计净流出355.88亿元。

地产国央企今年发债渠道通畅，民企前10月每个月发债融资均为净流出。前面提到，房企上半年境内发债一度呈现净流入状态，基本上均为国央企所贡献，而民企从年初至今每个月债券净融资额均为净流出。

2022 年上半年，房企境内债券融资总计净流入315.57亿元，同期国央企债券净融资额为净流入733.39亿元，超过了房企整体净流入的额度，意味着民营、公众企业等债券融资为净流出状态。

进入2022年下半年，民营房企融资整体上继续呈现净流出状态，只是流出幅度相较上半年有所收窄。2022年 1-10 月，房地产行业民企、公众企业债券融资共计净流出839.15亿元。

11月以来，交易商协会等再次召开会议拟加大对民营房企发债的支持力度，包括名单增加、额度提升等方面。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进 10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(第二支箭)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

稳楼市的根本是稳信心，居民存款创新高，但购房信心不足，稳主体将是重要支点。楼市成交目前仍然较为低迷，分购房意愿和购房能力来看，购房意愿或者购房信心不足可能是当前相对更为重要的影响因素，因此稳楼市的重点是稳信心。

从居民新增存款来看，2022年1-9月达到13.21万亿元，而2021年全年为9.90万亿元，意味着今年前三季度居民新增存款超过了 2021 年全年，甚至高出了 33.43%，实际上 2022 年上半年居民存款（10.33万亿元）已经超过了去年全年。

2022 年初至今，稳楼市政策力度持续加大，此前主要集中于稳需求、保交付，但实际见效较为缓慢。稳主体也是稳楼市、稳信心的重要支点。民营企业在房地产行业中占比较高，民营主体若丧失信用支撑，从供给端就会导致有效供应不足，进而影响需求释放。

此前，稳楼市重点放在稳需求、保交付方面，稳主体政策相对较为滞后，但随着民企债券融资支持工具、第二支箭等政策逐步推进，稳楼市政策短板逐步补齐。

此外，楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清与修复并存的局面。销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按1-9月增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右，或已在需求中枢附近。

负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升。

经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。2022年1-9月，商品住宅销售面积累计实现8.58亿平，累计同比下降25.7%，按此增速测算2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右。这意味着经过楼市销售的大幅调整，目前的商品住宅销售可能已经接近于市场真实需求水平。

未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶但仍然具有支撑，即便无法保持每年17亿平的需求量，但有望维持在12亿平左右的中枢水平。我们将住房需求分为四类，分别是进城需求、新婚需求、改善需求和更新需求。

其中，进城需求是由城镇化带来的，预计未来十年新增城镇人口中枢为1000万人，人均居住面积40平方米；新婚需求是由人口红利带来，预计未来十年初婚人口中枢为1000万人，其中城镇部分占比按照70%的中枢测算；改善需求是由人均居住面积提升带来的，测算逻辑为城镇人口总量×每年人均居住面积的提升值；更新需求是由住房质量提升的更新改造带来的，测算逻辑为城镇住房总存量÷住房更新周期。

此外需要考虑的一点是，未来十年住房需求一部分将由保障性租赁住房解决，但大部分仍将由商品房市场解决。根据住建部公布，十四五期间各地计划筹集的保障性租赁住房达到870 万套，假设十五五期间保障性租赁住房进一步发力，建设规模达到1600万套，按照每套100㎡测算，每年由保障性租赁住房解决的住房需求约为2.5亿平。

剩余需求将由商品房市场解决，约为12亿平/年。按照2021年商品住宅销售均价1.04万元/平测算，商品住宅市场规模每年仍然达到约12万亿元/年。

短期看销售有企稳迹象，复苏基础需要更多政策（包括稳主体等方面）发力加以稳固。目前来看，销售在8-9月有企稳迹象，但复苏的基础并不稳固，需要更多政策发力（包括稳主体等方面）。9月销售面积和销售额分别累计-22.2%、-26.3%，增速相比前月分别上升0.9、上升1.6个百分点，当月同比分别-16.2%、-14.2%，增速相比前月分别上升 6.4、上升 5.7 个百分点。

销售均价累计和当月分别同比-5.3%、2.3%，增速相比前月分别上升1.0、下降1.2个百分点。二季度以来，商品房销售曾持续反弹，2020年6月商品房销售面积累计降幅收窄至 22.2%，当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大，8月份、9月份商品房销售呈现弱修复，意味着销售正在处于磨底阶段。

关键词： 债券融资 商品住宅 商品房销售