在10月21日举办的RICS 2022年中国峰会上，万物梁行管理合伙人、首席市场合伙人、上海区域总经理钱滨强受邀作为演讲嘉宾，围绕低碳物业解决方案，探讨商企空间的绿色与可持续发展路径，并进一步延伸对商企空间服务的洞察与思考。


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商业建筑运行阶段碳排放占全生命周期的近一半

钱滨强指出，商企空间减碳对于碳达峰、碳中和的实现至关重要。数据显示，2019 年全国建筑全过程碳排放总量近50亿吨，占全国碳排放的约一半；其中，商业建筑碳排放强度远远高于住宅强度水平，且2005年以来整体呈上升趋势。

比较而言，商业建筑市场规模增速高于住宅，且商业建筑单位面积能耗远高于住宅且近年持续增长，节能空间更大；在管控方面，由于商业建筑普遍应用集成化管理系统，存在节能减排的规模效应。

在商业建筑全生命周期中，运行阶段的碳排放占比近一半，主要用于维持建筑环境和内部活动的终端设备用能。建筑空间内设备复杂多样，耗能占比较大的两块是空调采暖和照明。此外，还有垃圾处理、电梯等多项高耗能环节。

在物业及设施管理全生命周期引入低碳理念

为此,万物梁行提出“低碳物业”解决方案，在物业及设施管理全生命周期引入低碳概念，运用数字化、智能化、精细化的管理手段，实现节能、减排、降耗。

低碳物业的服务内容共包括五大方面：低碳设备设施的运行和维护；废弃物管理、垃圾回收及再利用；园区绿化、屋顶绿化管理服务；低碳专项服务；以及倡导低碳的生活方式。低碳物业服务贯穿了物业及设施管理的方方面面，尤其是在建筑物设施运维和高新技术设施运维项目，如暖通系统、电梯系统、照明系统、弱电系统，以及安防系统等，都是耗能大项，在日常运行中存在较大的减碳空间。

以能耗大项空调为例，通过物联网数据采集系统和大数据实时分析系统，叠加AIoT技术，来实现智慧化运行，解决了原有系统空调能效低、运维不专业、供需不匹配、开启不合理等一系列问题。

钱滨强指出，不同的商企空间都有减碳的可能性，而不同业态减碳的重点和方向不同在商业建筑里，柔性用电是减碳的重点，主要关注空调和照明节能的优化。而园区的用能形式则比较多样，构建低碳园区贯穿于园区的整个生命周期。 万物梁行在物业前介阶段，就把园区低碳运行的重点难点在园区设计及建设阶段进行输入，在运营阶段引进数智化生态平台，搭建综合能源管理系统，在保证园区安全情况下低碳运行。

上海万科天空之城是虹桥商务区内首个TOD项目。万物梁行前介团队前置服务视角，从设备运营策略、数字化运营、物业服务等方面提供运营管理的顾问建议，出具多维度前介报告，为项目后期绿色运营打下基础，帮助项目获取了LEED金级预认证。

万物梁行服务团队协助深圳滨海云项目持续完善节水、节能、垃圾分类等绿色运行管理体系，推动节能新设备、新技术的应用，让绿色运营更加智慧高效，也成功助力这个项目取得了LEED和WELL双铂金认证，目前它也是为深圳唯一取得双铂金认证的项目。

物业低碳化管理 节流拓渠道

除了节约能耗成本的直观效果外，存量建筑的绿色运营很重要的意义是帮助业主方拓宽融资渠道。2019年我国发行的3390亿元绿色债券，投向建筑节能与绿色建筑领域的占比也仅仅约3%，是全球水平的1/10左右。基于这个现状，我国绿色建筑在绿色债券领域还有很大的发展空间。

2021年多部委联合发布《绿色债券支持项目目录（2021年版）》，也将“超低能耗建筑建设”“建筑可再生能源应用”“既有建筑节能及绿色化改造”等建筑节能收录其中，成为机构ESG评级、绿债评级的参考.今年3月，北京及上交所首支绿色碳中和CMBS成功发行，同样在今年3月，全国目前规模最大的绿色碳中和CMBS产品也成功发售。绿色债券的优势明显，除了利率低、期限长之外，发债所筹资金的使用也相对灵活。

​展望未来，钱滨强表示，低碳物业的最终目标是赋予建筑以生命力，使得建筑可以随着组织、环境和人的发展而自我学习，与人互动，时刻感知、预判并主动响应人的个性化需求，实现数联、物联、智联，实现环境、资产和人的和谐统一。

关键词： 商业建筑 生命周期 建筑节能