本文来源：时代周报 作者：胡天祥


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“110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米。”法制日报的一篇报道，使“公摊面积”再次成为热议话题。

8月16日，据法制日报报道，2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。

李黎向媒体出示的购房合同内容显示，总价值120余万元的110.25平方米的房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。

然而，2021年9月，准备收房的李黎找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。“差值主要体现在墙体的厚度上，将近1米的外墙，有一半的面积算业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念。”

“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”李黎说。

中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，公摊热的背后是期房销售制度的问题，只要变成现房销售，公摊就不会有争议了。

“现在主要问题是卖房时候样板间和实际得到手的不一样。现房销售所见即所得，期房销售的话，样板房会通过各种设计手法，使得空间看起来很大，但实际收楼却和预期有差距。”张大伟续称。

“此次涉事楼盘有个特点，即墙体面积为1米，这是购房者难以理解和接受的，类似墙体现象也使得购房者承担的成本比较高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，对于一些明显超出常规的高公摊现象，需要进行严管。尤其是要防范房企营销人员各类虚假的、误导的、含糊的或有歧义的营销，导致购房者放松警惕和疑问，最终在购房中面临各类问题。

公摊争议

公摊面积过大，在实际购房案例中并不少见。

今年年初，沈阳定居的李婷在社交平台发文，不明白自己的房屋公摊比例为何高达30%。“房屋建筑面积139平方米，套内面积97平方米，公摊面积接近42平方米，求求你们别再跟我比公摊了。”

什么是公摊面积？公摊比例达到多少才是合理？公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊整栋楼公用部分的建筑面积，包括：电梯井、楼梯间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为服务公共用房和管理用房的建筑面积。

公摊面积最早由香港开发商提出。上个世纪五十年代，香港卖房模式是一栋楼一栋楼卖，普通购房者难以承受。一家香港开发商看准了这商机，将投资的香港香槟大厦，改成一层层甚至一户户卖，买房者络绎不绝。

和原来整栋楼出售相比，“散售”产权被分割，原本楼梯、楼道、墙体、电梯间等公共区域的费用由谁来承担？于是，香槟大厦采用订立“公共契约”的方式，要求每位业主按契约对公共部分承担一部分责任和费用，“公摊面积”雏形就此诞生，并逐渐普及。上世纪八九十年代，内地开始学习香港房地产发展模式，“公摊面积”也随之传入。

对于哪些面积应计入公摊面积，在1995年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中有具体的规定和标准。但公摊率，尚未有具体的标准。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，别墅公摊率最低，一般在1%-8%之间。其次是多层住宅，其中7层以下住宅公摊率为7-12%；7-11层住宅公摊率为10-16%。高层建筑有电梯、电梯前室及安全通道等占用空间，故高层建筑的公摊面积更大，12-33层住宅公摊率通常为14-24%。

“公摊面积之所以被消费者吐槽，主要是在预售制下，建筑面积与实际使用面积之间存在感观的差异，容易误导消费者。”许小乐表示，其次，公摊面积不像室内面积那么容易量出来，暗含较大的灰色空间。此外，包含公摊面积的衍生费用计算，存在不合理现象。

要不要取消？

近年来，关于取消公摊面积的声音从未间断。

2022年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

“目前，公摊面积没有统一标准，最后只能由开发商说了算。”洪洋介绍，公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。与此同时，公摊面积既然摊给业主，所产生的收益（广告、车位、会所、超市等收益）也应当摊给业主，可事实并非如此。

在一项媒体问卷调查中，支持“取消公摊”的网友表示，至少物业管理费和买卖房屋的费用能减少；反对者则担心，房价会因此上涨。

合硕机构首席分析师郭毅告诉时代周报记者，关于公摊面积，如果开发商能够实现公开公示，并且真实用到购房者生活居住本身，没有私自盈利，就是合理的公摊，没必要取消。

许小乐指出，公摊面积是小区建设的必要组成部分。适度的公摊能够增加小区居住舒适度，过低的公摊部分则意味着公共配套设施的不完善。在市场竞争环境中，开发商并不会为了赚钱而故意增加公摊面积，这样的房子因使用效率低不好卖。

张大伟告诉时代周报记者，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

关键词： 公摊面积 建筑面积 首席分析师