虽具体折扣难以衡量,但相关楼盘作为新房均价低于周边条件类似的二手房屋,却是事实


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从2023年初至今,随着复关等因素带来刺激,香港楼价曾在第一季度时迎来一定利好。但却在第二季度继续显现疲态。图为相关低价入市新楼盘所在的九龙地区“楼房森林”景象。《财经》记者 焦建/摄

文|焦建

编辑|苏琦

能够以市价七折左右的价格买到市区的新楼而非二手房,是中国香港特区房地产市场8月酷热的天气里非常热门的“大事件”。

8月12日,当地较有实力的一家地产商推出的一栋新楼盘进行第二次出售。全部626间单位半天左右售罄。投下“深水炸弹”,是当地解读这一降价较为普遍的方式。价格这一稍显敏感的促销手段在多大程度上影响了销售,以及会不会有更多地产商跟进,相关话题仍在全城热议。

拿下近8年来中国香港特区首轮销售最多“冠军”的这栋新楼盘,名为“亲海駅II”。駅是“驿”的日本简体汉字,在港较常用。其位于油塘工业区东源道8号,楼花期长约27个月。所谓“平爆价”,是指其此次推出的626间房屋原价为呎价18200元(港币,下同。1000平方呎约为90平方米)。综合计算折扣后,折合平均呎价约为14868元。折扣后的售价为290万港币至1134.6港币。

在这一楼盘近期首次推盘时,132个单位的平均呎价则为1.34万元。翻查该地区相关房屋数据后可大致发现:上述相关价格与同区其他二手楼盘相比都便宜近二至三成,这也是所谓“地产商七折卖房”这一较为广泛流传说法的基础。

衡量房屋售价应综合考虑,楼层、景观和新旧均会造成差异。而该楼盘位于的油塘地区,正由原先的工业区转变为住宅区,多个大型楼盘正在开发。整体而言,虽具体折扣难以衡量,但该楼盘作为新房的均价低于周边二手房屋(基本条件类似)的均价,却是事实。

多重因素造就的“市区楼、新界价”,引发了前后两次超万人为此亲临现场“抢房”,高峰时排队人龙从周边的餐厅、商场延展至商场外的天桥和地铁站,是近年来香港地产业内较为少见的热闹场景。

市道不振,源于受此前数波疫情及外部连番加息等因素影响,中国香港特区经济和与之相关的地产界均受到较大冲击。以2022年数据来看,全年新房仅售出不足1万个单位。从2023年初至今,随着复关等因素带来刺激,香港楼价曾在第一季度时迎来一定利好,却在第二季度继续显现疲态。

新楼盘以每月数百间的速度缓慢售出,带来的影响是总量不断积压,目前地产商们手中已获“卖楼纸”却未推盘的新房总数,可能已超1.5万套(相关部门仍在处理中的单位数量则近1.8万套)。而根据当地房屋局此前公布的最新数据:未来3至4年,一手私人住宅总潜在供应量超过10万套。

市场总盘子的库存增加还是减少,是作为个体的地产商在制定新盘出售价格时候的核心要素之一。另一个核心要素,则是地产商对资金的需求和对利息的敏感度。有相关资料显示:目前地产商的资产负债比率,普遍在50%以下。粗看并不算高,但其资产里也可能会有部分是投资物业,假如以现金和负债进行比对,一些地产商的实际负债会更高。

按照当地模式,大型地产商在向银行申请贷款时,其利率大约在H+0.6厘至H+1.2厘。在美国开启加息周期前,超低的利率让地产商有非常强烈的“捂盘”“持货”能力。但在目前1至3个月HIBOR升到4.76厘至5.11厘的利息,则意味着不少地产商都有以低价吸引买家注意的意愿。

不同的地产商采取策略的不同,一个方面的差异是“先求量、后求价”,还是希望在情况变得更为紧张前尽可能出货。前述楼盘地产商以往的风格大多是市场遇冷时尽量“货如轮转”,减价促销。而对于其他地产商来说,则取决于几个主要因素。

首先,是当地有信心且有能力置地的买家总数仍有多少。从需求端来看,随着利息上升,则意味着每月还款的增加,有能力者减少。香港金管局近期推出了一系列的所谓“放宽逆周期措施”,其主旨就是帮助高收入家庭上车或者换楼。为此,其将1500万元以下自住物业最高按揭成数放宽至七成;楼价逾1500万元至3000万元以下的自住物业,按揭成数上限由五成放宽至六成。这是2009年推出相关政策以来首次针对住宅物业进行放宽。

虽然金管局放宽了贷款购房的贷款比例上限(降低首付总额),但对购房者供款占月入比例并没有放开,并非所有人都能受惠。目前港元定期存款普遍在4厘以上,物业按揭利率则仍处于3.625至3.75厘之间。而根据该局近期公布的《货币与金融稳定情况半年度报告》显示:香港家庭负债占本地生产总值(GDP)比率,升至去年底的95.5%,较2008年时上升近一倍。

买家总数“捉襟见肘”后买方市场终于逐渐形成的情况,可以从香港整体的二手房市场情况中部分得到体现。近期,随着一系列新楼盘以较低价格入市冻结购买力,香港多个地区的看楼活动总数所见,九龙、新界的一些地区甚至陷入“零看盘”状态。

其次,虽有已有地产商首先“劈价”入市,但其他家跟随与否,也取决于其手中的可售楼盘的实际成本情况如何。目前来看,不少可推售的楼盘的地基,是在3至5年前市场较为旺盛时以高地价拍下。而在其对后市仍有信心的情况下,小步微调或许仍是更为流行的选择。

积少亦能成多。部分业内人士则指出:如果有更多的地产商跟招,则意味着二手市场的价格下探压力增加,今年香港整体楼价已有幅度不同的下调空间。作为指向标,当地某地产代理商近期的一份报告显示:7月份整体住宅楼宇买卖登记录3065宗及265.91亿元,较6月分别下跌15.2%及20.9%。住宅楼宇买卖登记量较今年3月高峰的6690宗下跌超过5成,4个月累跌54.2%。

针对市场销售不畅的情况,市场中曾屡次出现要求“撤辣”的呼吁。并指出香港今年的实际卖地收益可能只有不足400亿元,将创下2008年以来的新低。但近期一系列相关政策的基调显示香港特区政府的取态仍是:当地总体房价仍超出一般市民的承受范围,在银行体系保持稳健情况下适度回调价格,有望让更多的市民实现安居乐业。

8月12日,香港特区政府房屋局局长何永贤在点评相关楼盘价格调整时则指出:目前整体经济环境仍在变动,当局须兼顾市民负担能力。以400多万元的单位为例,每月供款占家庭收入中位数的73%,较2003年起20年来的平均数的约50%为高,因此政府“需要小心考虑”。

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