迈入港交所后的中南服务前路迢迢恐增长乏力

地产寒冬之下，迫于现金流压力，部分房企通过出售物管企业回笼资金，物管作为房企“第二增长曲线”，受地产主业困境牵制，收并购事件频发，行业整合日趋加速。与此同时，今年以来同样是为了缓解现金流压力，赴港IPO的物管企业仍不在少数，有幸“露头”的中南服务便是其中之一。

中南服务是一家综合物业管理服务提供商，深耕长江三角洲并已建立全国性的战略布局。9月30日，在首次递表超过6个月失效后，中南服务就抓紧向港交所重新递交了招股书。

11月12日，中南服务通过港交所聆讯，成为近期除京城佳业外，第二个迈入港交所大门的物管企业。

其一直以来背靠中南集团发展，过于依赖的风格也致使其在行业中发展得并不出色。现阶段，在行业竞争加剧之际，通过聆讯的中南服务又将有怎样的发展呢?

行业扩张和竞争加剧

据《每日财报》关注，今年以来赴港上市的物业企业增量有所放缓，也有一些排队企业选择“先离场”。具体来看，2021年4月提交招股书的9家物业企业，在经过6个月的聆讯期后，有8家企业均遭遇招股书失效，其中还包括首次回港上市的安居客。

最后，仅有此前四度提交招股书的三巽集团正式敲钟上市，登陆香港资本市场。与之类似的是，之前三度招股书失效的奥园旗下中国文旅更名为大湾区文旅后，亦是四度冲击港交所。

不过放眼整个行业，我们统计发现，物管行业扩张速度正持续加快，利润率有所提升。具体来看，上半年25家重点物企(A+H)2021年上半年合计实现营业收入778.2亿元，同比增长63.3%，增速较2020年全年提升20.1%;实现归母净利润123.87亿元，同比增长69.0%，较2020年全年增速下滑5.7%。归母净利润增速持续高于营收增速带来归母净利率进一步提升，由2020年上半年的15.1%提升至2021年上半年的16.1%：主要由于重点物企整体毛利率由去年同期的27.6%提升至2021年上半年的28.9%。

与此同时，2021年至今物管行业完成27宗并购，对价共计122.2亿元，高于2020年全年收并购对价105.7亿元。平均每宗收并购对价有所提升，主要是由于上半年中大型物业并购频发。也可以说，行业已经从“大鱼吃小鱼”走向“大鱼吃大鱼”。此外，2021年上半年核心25家重点物企共实现在管面积42.3亿方，平均各家在管面积达到1.76亿方，较去年同期增长55.7%，高于2020年全年的在管面积增速44.5%。

11月以来，已有包括明宇商服、东原仁知在内的2家物业公司、和一家大湾区房企方直发展二次在港交所提交招股书。另外还有合能控股、天鸿中国两家中小规模房企也在10月底排队递表。随着物业管理赛道的上市、并购竞争加速，有业内人士认为，这或将掀起物业管理发展新阶段。

亟待“断奶”

最近通过港交所聆讯的中南服务历史可追溯至2005年，中南房地产业有限公司(现称中南城市建设投资有限公司)及南通中南新世界中心开发有限公司共同成立中南物业服务，并开始向中南集团开发物业提供物管服务。

公司目前拥有物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三条业务线。截至2020年12月31日，中南服务拥有合计173个在管项目，在管总建筑面积为3691.1万平方米，在管物业组合包括购物中心、工业园区、办公大楼、游乐园及公共物业。

值得一提的是，中南服务与中南集团股权互相独立。本次上市的主体为中南服务商业有限公司，于2020年1月成立。2019年11月，中南创始人陈锦石之女陈昱含收购中南物业服务的全部权益，并于2021年1月成为中南物业服务的登记股东。经上市前重组后，公司控股股东为陈昱含及其家族信托，二者合计持有87.2%的股份。换而言之，中南服务背靠中南集团实控人为陈氏二代。