自去年监管层释放出引导商业保险参与养老服务的意图之后,各大险企巨头纷纷加快“保险+医养”布局。今年以来,受疫情影响,各行业“勒紧腰带”重新盘算布局资金的当口,险企也未停下脚步。泰康保险集团、中国太保(601601.SH)等多家险企更是相继逆势购置医疗和养老用地。

多位人士认为,部分保险公司保费快速增长,尤其分红险,低利率环境下,保险公司需要转变投资策略和公司战略,通过“保险+医疗+养老”模式,打造生态圈闭环,提高投资收益和竞争力。不过,业内人士同时也指出,目前该模式仍处于探索阶段,需应对投资成本高、盈利不确定性等各种挑战。

一季度14亿元资金入局

近期引起资本市场关注的YH-A3-8地块(万达集团已退出,目前重新挂牌),最终归属并不重要,值得注意的是,该地块用地性质为医疗卫生用地、交通场站用地、商业用地兼容其他服务设施用地、兼容社会停车场用地,总用地面积13.33万平方米,起始价15.47亿元,折合楼面价约3464.4元/平方米。

记者注意到,此前传出接盘该地块的前海人寿,已在深圳、广州、西安、南宁、成都、韶关、万宁等地规划建设7家三级综合医院、专科医院及6家综合养老服务机构。而2019年11月13日,前海人寿还以3.5亿元成功拍到南京汤山 NO.2019G81 地块。

同样,太平洋人寿和泰康近期也有类似动作。

2020年2月25日,占地面积4.65公顷(约70亩)、容积率2.24的集美区2020JG01号地块,由太平洋人寿以起始价2.7亿元竞得,成交楼面价2591元/平方米,建筑面积10.43万平方米。该地块将建设养老设施用房和医疗康复护理中心,其中养老用房不少于75580平方米,医疗康复护理中心不少于20910平方米,其中养老设施床位数不少于1600个。

2020年1月,郑州公共资源交易中心显示,牟政出〔2019〕231号(网)地块,土地面积地上137591.75平方米、地下空间为131060.86平方米(即地上206.39亩、地下196.59亩),土地用途地上为旅馆、其他商服、医疗卫生用地混合,地下空间为交通服务场站用地,由泰康保险子公司郑州泰康之家豫园置业有限公司以起始价7.45亿元购得,折合单位地价为361万元/亩,起始楼面价2842元/平方米。

本报记者不完全统计,近3个月,泰康保险、前海人寿、太平洋人寿3家险企出资近14亿元用于竞购医院或养老社区用地。

对此,方圆地产首席分析师邓浩志表示,土地飞涨的时代已经一去不返,而以地产为载体切入养老、医疗、旅居等细分领域,能够为投资者打造综合体的概念。同时,相较于其他类型的地产项目,养老地产在地块价格、审批、建设规划方面受到政府的支持,因此有更多资金进入养老产业。

优质长期资产稀缺

多位险企高管和分析人士对记者表示,相比此前,2010年监管部门对保险资金投资不动产开闸以后,险企掀起投资自用地产、海外并购等投资房地产领域的热潮,现在趋向自建医院、养老社区等,更多是出于投资端逻辑转变和公司战略两个方面考量。

从保险公司投资端来看,中国保险市场以固定收益类产品为主要资产配置,目前保险资金运用分布中债券和银行存款的投资占比约为50%,但趋势上呈现下降态势。

光大证券研报显示,截至2020年2月28日,中债10年期国债利率下跌至2.7%。在长端利率下行的压力下,保险公司新资产及到期资产配置压力在加大。

同时,天风证券研报分析称,2019年全市场发行的10年期及以上债券加权平均资产久期为25.79年,政府债多为15年期、20年期、30年期,发行规模分别为1687亿元、1917亿元、8038亿元;50年期的国债发行规模仍然较低,仅364亿元。另外,超长期利率债在流动性、收益率上也满足不了中小寿险公司的投资需求。

值得一提的是,在权益类资产方面,某保险资管公司首席投资官认为,险资虽是长久期资金,却对每年的稳定分红和收益有很强的要求,符合这类要求的上市公司其实并不多,这也是险资注重长期价值投资的属性决定的。近6个月保险资金持仓545只个股的特征,均为流动性好、估值偏低、盈利稳健、较高股息率、蓝筹股。而且保险资金不可能都投向二级市场,权益类投资还有30%的比例限制。因此,保险公司需要转变投资思路,向多元化投资策略转变,探索既符合监管要求,又能为客户及股东创造价值的长期稳健投资路径。

某保险资管公司投资部研究员对记者表示,医疗、养老健康产业属于重资产的投资,可能10年以上才能回笼资金,而中国市场上能够持续这么多年的长期资金非常少,大部分投资人都要求在3年内(最多5年)赎回,因此,保险资金负债久期长与养老产业的回报期相匹配。

公开数据显示,养老机构的投资在整体的地产板块中风险较低,抗周期能力强。2008年~2011年,协助生活养老机构的租金年增长超过1%,独立生活养老机构的租金上涨约2%,只有这两类机构的租金抵御了周期影响。

从保险公司战略角度上,上述保险资管公司投资部研究员进一步称,当前寿险的覆盖度仍处于较低状态,未来增长的重要来源之一是提升保险公司的服务覆盖度,即延申保险产品上下游服务链,通过“产品+服务”的模式,提升保险产品差异化竞争力。其中,养老产业和健康医疗产业是保险主业最为契合的两大服务体系。通过养老社区和医院能提高获客能力,为客户提供增值服务,有利于发挥保险的协同效应。

此外,邮储银行高级经济师卜振兴认为,除了上述原因之外,还包括养老产业景气度高。

“伴随着高龄化、空巢化程度的提高,对于机构养老和专业护理服务的需求将提升。尤其是享受第一轮经济改革红利的人群(50、60后)逐步步入养老年龄,这部分群体普遍比较接受社区养老的观念并有较好的支付能力,对于高品质的养老社区的需求未来将大量释放。但目前养老服务设施和养老机构床位不足,特别是核心城市高端养老需求增长迅速、供需关系不匹配,催生了高端养老巨大的市场空间和投资机遇。” 卜振兴表示。

数据显示,截至2019年9月末,10余家保险机构共投资41个养老社区项目,建筑面积1452万平方米,计划投资金额847.5亿元,设计床位5.67万个。而在2017年6月末,8家保险机构投资29个养老社区项目,占地面积超过1200万平方米,计划投资金额678亿元,床位数超过4万个。

对保险资金要求仍有门槛

中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险、泰康人寿、中国太平、阳光人寿、合众人寿、前海人寿、恒大人寿、君康人寿、招商仁和人寿等12家险企已经介入养老社区或宣布投资养老社区。

多位保险公司高管也坦承,现实情况是,截至目前,很多养老社区已开始运营,一些养老社区的运营时间不长,尚处于起步阶段,保险公司方面仍面临多方面挑战。

分析人士认为,在重资产模式发展下初期拿地和开发成本很大,后期运营成本中护理人员工资、物业管理费用占主要部分,仅仅依靠社区租金和服务费、一次性押金的投资收入很难收回期初投资。

同时,太保安联报告显示,保险公司投资养老产业构建保险+养老护理服务融合模式相对简单,不仅覆盖人群范围有限,保险产品与养老社区对接还属于浅层次,主要是一种销售策略——目前依然停留在保险产品销售辅助和展业工具层面。

业内人士向记者透露,某保险公司投资的养老社区预定入住客户都是交80万元押金的居多,而且客户还没有到达入住期,所以只能根据预计的时间按需制造新的养老社区。

太保养老负责人曾对媒体测算称:“一个养老社区项目,平均100~120亩,从开工到运营,周期一般是760~770天左右。保险公司一般是做高品质的养老社区,平摊下来,平均每套成本(一室一厅)是100万元左右。当然,一二线城市土地价格不一,但总体是在80万~100万元左右的成本。根据国际经验,一个养老社区入住率如果能达到 65%~70%,可达到营运的盈亏平衡,即收入与支出达到不需要提供流动性支持的状态。”

资深保险养老人士对记者称,目前尚未形成成熟的模式,保险公司投资的养老社区中大多数是以高端为主,在后期5年或者10年内,养老社区内部基础设施需要翻新,对护理人员培养也要持续投入资金,无疑提高了后期运营成本,对保险资金投入要求更高。

“未来,居家养老—上门居家护理;机构养老—活力旅居—护理院—老年病医院(包括临终关怀);社保护理服务等多方位服务体系或许才适合中国。”上述人士进一步认为。