多位人士认为，部分保险公司保费快速增长，尤其分红险，低利率环境下，保险公司需要转变投资策略和公司战略，通过“保险+医疗+养老”模式，打造生态圈闭环，提高投资收益和竞争力。不过，业内人士同时也指出，目前该模式仍处于探索阶段，需应对投资成本高、盈利不确定性等各种挑战。
一季度14亿元资金入局
近期引起资本市场关注的YH-A3-8地块(万达集团已退出，目前重新挂牌)，最终归属并不重要，值得注意的是，该地块用地性质为医疗卫生用地、交通场站用地、商业用地兼容其他服务设施用地、兼容社会停车场用地，总用地面积13.33万平方米，起始价15.47亿元，折合楼面价约3464.4元/平方米。
记者注意到，此前传出接盘该地块的前海人寿，已在深圳、广州、西安、南宁、成都、韶关、万宁等地规划建设7家三级综合医院、专科医院及6家综合养老服务机构。而2019年11月13日，前海人寿还以3.5亿元成功拍到南京汤山 NO.2019G81 地块。
同样，太平洋人寿和泰康近期也有类似动作。
2020年2月25日，占地面积4.65公顷(约70亩)、容积率2.24的集美区2020JG01号地块，由太平洋人寿以起始价2.7亿元竞得，成交楼面价2591元/平方米，建筑面积10.43万平方米。该地块将建设养老设施用房和医疗康复护理中心，其中养老用房不少于75580平方米，医疗康复护理中心不少于20910平方米，其中养老设施床位数不少于1600个。
2020年1月，郑州公共资源交易中心显示，牟政出〔2019〕231号(网)地块，土地面积地上137591.75平方米、地下空间为131060.86平方米(即地上206.39亩、地下196.59亩)，土地用途地上为旅馆、其他商服、医疗卫生用地混合，地下空间为交通服务场站用地，由泰康保险子公司郑州泰康之家豫园置业有限公司以起始价7.45亿元购得，折合单位地价为361万元/亩，起始楼面价2842元/平方米。
本报记者不完全统计，近3个月，泰康保险、前海人寿、太平洋人寿3家险企出资近14亿元用于竞购医院或养老社区用地。
对此，方圆地产首席分析师邓浩志表示，土地飞涨的时代已经一去不返，而以地产为载体切入养老、医疗、旅居等细分领域，能够为投资者打造综合体的概念。同时，相较于其他类型的地产项目，养老地产在地块价格、审批、建设规划方面受到政府的支持，因此有更多资金进入养老产业。
优质长期资产稀缺
多位险企高管和分析人士对记者表示，相比此前，2010年监管部门对保险资金投资不动产开闸以后，险企掀起投资自用地产、海外并购等投资房地产领域的热潮，现在趋向自建医院、养老社区等，更多是出于投资端逻辑转变和公司战略两个方面考量。
从保险公司投资端来看，中国保险市场以固定收益类产品为主要资产配置，目前保险资金运用分布中债券和银行存款的投资占比约为50%，但趋势上呈现下降态势。
光大证券研报显示，截至2020年2月28日，中债10年期国债利率下跌至2.7%。在长端利率下行的压力下，保险公司新资产及到期资产配置压力在加大。
同时，天风证券研报分析称，2019年全市场发行的10年期及以上债券加权平均资产久期为25.79年，政府债多为15年期、20年期、30年期，发行规模分别为1687亿元、1917亿元、8038亿元;50年期的国债发行规模仍然较低，仅364亿元。另外，超长期利率债在流动性、收益率上也满足不了中小寿险公司的投资需求。
值得一提的是，在权益类资产方面，某保险资管公司首席投资官认为，险资虽是长久期资金，却对每年的稳定分红和收益有很强的要求，符合这类要求的上市公司其实并不多，这也是险资注重长期价值投资的属性决定的。近6个月保险资金持仓545只个股的特征，均为流动性好、估值偏低、盈利稳健、较高股息率、蓝筹股。而且保险资金不可能都投向二级市场，权益类投资还有30%的比例限制。因此，保险公司需要转变投资思路，向多元化投资策略转变，探索既符合监管要求，又能为客户及股东创造价值的长期稳健投资路径。
某保险资管公司投资部研究员对记者表示，医疗、养老健康产业属于重资产的投资，可能10年以上才能回笼资金，而中国市场上能够持续这么多年的长期资金非常少，大部分投资人都要求在3年内(最多5年)赎回，因此，保险资金负债久期长与养老产业的回报期相匹配。
公开数据显示，养老机构的投资在整体的地产板块中风险较低，抗周期能力强。2008年~2011年，协助生活养老机构的租金年增长超过1%，独立生活养老机构的租金上涨约2%，只有这两类机构的租金抵御了周期影响。
从保险公司战略角度上，上述保险资管公司投资部研究员进一步称，当前寿险的覆盖度仍处于较低状态，未来增长的重要来源之一是提升保险公司的服务覆盖度，即延申保险产品上下游服务链，通过“产品+服务”的模式，提升保险产品差异化竞争力。其中，养老产业和健康医疗产业是保险主业最为契合的两大服务体系。通过养老社区和医院能提高获客能力，为客户提供增值服务，有利于发挥保险的协同效应。
此外，邮储银行高级经济师卜振兴认为，除了上述原因之外，还包括养老产业景气度高。
“伴随着高龄化、空巢化程度的提高，对于机构养老和专业护理服务的需求将提升。尤其是享受第一轮经济改革红利的人群(50、60后)逐步步入养老年龄，这部分群体普遍比较接受社区养老的观念并有较好的支付能力，对于高品质的养老社区的需求未来将大量释放。但目前养老服务设施和养老机构床位不足，特别是核心城市高端养老需求增长迅速、供需关系不匹配，催生了高端养老巨大的市场空间和投资机遇。” 卜振兴表示。
数据显示，截至2019年9月末，10余家保险机构共投资41个养老社区项目，建筑面积1452万平方米，计划投资金额847.5亿元，设计床位5.67万个。而在2017年6月末，8家保险机构投资29个养老社区项目，占地面积超过1200万平方米，计划投资金额678亿元，床位数超过4万个。
对保险资金要求仍有门槛
中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险、泰康人寿、中国太平、阳光人寿、合众人寿、前海人寿、恒大人寿、君康人寿、招商仁和人寿等12家险企已经介入养老社区或宣布投资养老社区。
多位保险公司高管也坦承，现实情况是，截至目前，很多养老社区已开始运营，一些养老社区的运营时间不长，尚处于起步阶段，保险公司方面仍面临多方面挑战。
分析人士认为，在重资产模式发展下初期拿地和开发成本很大，后期运营成本中护理人员工资、物业管理费用占主要部分，仅仅依靠社区租金和服务费、一次性押金的投资收入很难收回期初投资。
同时，太保安联报告显示，保险公司投资养老产业构建保险+养老护理服务融合模式相对简单，不仅覆盖人群范围有限，保险产品与养老社区对接还属于浅层次，主要是一种销售策略——目前依然停留在保险产品销售辅助和展业工具层面。
业内人士向记者透露，某保险公司投资的养老社区预定入住客户都是交80万元押金的居多，而且客户还没有到达入住期，所以只能根据预计的时间按需制造新的养老社区。
太保养老负责人曾对媒体测算称：“一个养老社区项目，平均100~120亩，从开工到运营，周期一般是760~770天左右。保险公司一般是做高品质的养老社区，平摊下来，平均每套成本(一室一厅)是100万元左右。当然，一二线城市土地价格不一，但总体是在80万~100万元左右的成本。根据国际经验，一个养老社区入住率如果能达到 65%~70%，可达到营运的盈亏平衡，即收入与支出达到不需要提供流动性支持的状态。”
资深保险养老人士对记者称，目前尚未形成成熟的模式，保险公司投资的养老社区中大多数是以高端为主，在后期5年或者10年内，养老社区内部基础设施需要翻新，对护理人员培养也要持续投入资金，无疑提高了后期运营成本，对保险资金投入要求更高。
“未来，居家养老—上门居家护理;机构养老—活力旅居—护理院—老年病医院(包括临终关怀);社保护理服务等多方位服务体系或许才适合中国。”上述人士进一步认为。
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